撑过2020年至暗时刻，长租公寓会迎来哪些爆发热潮？

编者按：本文来自微信公众号：水滴管家（ID：shuidibang），36氪经授权转载

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2018年，长租公寓行业传来阵阵暴雷声。

2018年后，我国提出了培育租赁市场的房改新目标，政策利好下，为了继续获得资本青睐，公寓们盲目追求规模，结果资金链断裂，多家公寓躺进了阵亡名单。

2019年，雷声逐渐减少。

2019年，面对盈利困境，行业回归理性并开始自救，公寓们不断优化商业模式和运营模式，轻资产化和精细化运营成为发展的重点。

2019年国庆，青客上市。

2019年，出现了以实现规模快速扩张为目的的并购潮，蛋壳公寓收购了爱上租，湾流国际与星窝创享青年公寓并购，安歆集团与雅住公寓合并，行业进入新的整合发展阶段。

11月时，青客公寓纳斯达克挂牌，成国内长租公寓首个赴美上市品牌，在不断洗牌与集中过程里，行业似乎看到了希望。

2020年初，蛋壳上市、魔方发ABS、自如融资。

2020年初，形势一片大好，蛋壳上市、魔方发ABS、自如融资，接连几件喜事，似乎预示着行业正朝着有序化、规范化的方向飞速发展。

但春节后，疫情中，蛋壳事件、青客事件，开发商系公寓集体断奶，长租公寓行业似乎又迎来了至暗时刻？

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曾经被誉为创业风口，含着金钥匙出生的长租公寓，为何如此狼狈？完全是疫情的原因吗？显然不是。

小水滴在行业里摸爬滚打了7年，作为亲历者，深知长租公寓已经走过了两大劫难。

第一劫难：一出生就碰到了创业热潮

大众创业、万众创新，创业的新手多，投资的新手多，刚刚出生的长租公寓被裹挟，误扮了追求高速增长的互联网项目。公寓创业时讲情怀、讲颠覆、讲天下武功唯快不破，实际选择的却是长期高价包租的商业模式，进行跑死马而圈不到地的烧钱大战，结果可想而知。

第二劫难：刚开始成长就路遇野蛮人

2017年后，房企陷入利润率下滑、融资难度增大压力，TOP30的房企基本都参与了长租公寓“抢滩”之战。神仙打架，凡人遭殃，开发商大大咧咧入场，小试一下牛刀便是十万百万套，没有经验就去抢房源、抢人才，熙熙攘攘地来，一地鸡毛地去，为行业的疯狂涨租、疯狂暴雷又添了一把火。

在这两轮折腾下，品牌公寓还没来得及从自身的错误纠偏中走出来，就又被新的浪头裹走了。

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长租公寓到底出了啥问题？为什么曾经创业届的“白富美”，如今却被打上了盈利差、回收久、风险高的负面标签了呢？笔者认为有3点原因。

首先，行业基础设施没有完成搭建。

公寓行业基础设施主要指房源供和土地供给、资金和人才供给、供应链和配套服务商等。缺少产业分类成熟的行业基础设施，整个行业的效率肯定低下，就如大奔600到乡下，也许跑起来还不如马车快。

投资人给了钱，创业者想跑得快一些，开发商不差钱，也想跑得快一些，结果都因为基础设施不到位，只能铺在路上了。

其次，各派系的商业模式未能实现资源精准匹配，导致打法错位了。

公寓江湖可以分成创业派、中介派、开发商派、国企派、金融派等，派系意味出身不同。理论上，各门派优势不同，应该以此建立一套独家“武功秘籍”，但在实际运营时，各家的打法却出奇一致，都是包租抢房源，抢占白领市场，在你抄我学、你追我赶中，渐渐迷失。一旦发现一缕光亮，就齐刷刷拥挤过去，如蓝领，如托管。

这种一窝蜂式的同质化打法，没有差异化，也就难以发挥特色优势，导致公寓们举步维艰，谁都没能做好基本盘。

之所以出现这种结果，是因为拿到投资人钱的品牌公寓，为了对投资人“投其所好”，目标就成了做大规模。但规模只是表象，背后的本质是一切为了“估值”打工，导致实际路子只剩下一条：探索轻资产。

但轻资产不等于只有托管一条路可走，开发商本身善于资源整合，并不一定要去走轻资产之路，把重资产模式做通也能实现盈利 。

另一边，小规模的职业房东却能普遍盈利，因为他们在熟悉的区域、熟悉的客群里不断深耕，做小而美的包租，牢牢扎根线下，做精做细每一个运营细节，降低成本，提高出租率，所以过得很滋润。

纵观来看，创业上路时，无论哪种模式都没有现成的路，都需要在微弱的光点下，凭借直觉摸索，深一脚、浅一脚踩出来的。

第三，幸福来的太突然，行业没接住。

长租公寓真正被全社会关注，可追溯到十九大提出了租购并举，且租字在前的重要时刻。随后，从中央到地方密集出台了各类扶持性政策，再借助官方媒体的报道，许多非长租公寓行业、非房地产行业的人，也慢慢知道并开始关注这个政策利好的行业。

但行业还没有准备好，长租公寓诞生于草根，大多数从业者都没机会、不擅长与政策制定者们进行沟通，You+的刘氏兄弟和魔方的柳佳曾做了一些沟通，但离精准的理解和翻译“官方语言”，还需要些时间。

截止当前，长租公寓还未能形成一个统一且有力的行业组织，能够上通政府，下抵行业。2018年，国内各地的公寓协会都开始活跃，但只有饭店协会公寓分会和广东公寓协会办得有模有样，作为会费不足的协会，不知道需要耗尽他们多少热忱，还能前行多久。

参照行业模式成熟的美国，拥有国家公寓协会NAA，该协会会员包括了整个美国和加拿大公寓业主、运营商、开发商、建筑商、投资机构、经纪公司、供应商和专业服务人员。在该平台上，大家分享各种信息，定期做交流和分享，促进行业合作，助力了行业的上通下达。

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2020年，长租公寓站在希望的田野上。

2020年确实是非常特殊的一年，既有头部公寓的狼狈，又有疫情的迎头打击，面对未来的不确定性，行业难免产生一些悲观情绪。但回看百年现代史，今年绝非最黑暗，就在人们彷徨的时候，历史已经走上新的征程，长租公寓已经站在希望的田野上。

首先，政策正在高效落地。

2020年，各种利好政策不断落地，支持、鼓励住房租赁市场发展。比如个人出租的房产税；营业税简化征收，或减免企业出租的营业税率，如商改住、工改住；纯租赁用地入市、集体土地入市；如储架式、ABS；还有最新的新基建REITs。

其次，各类高大上的人才正在涌入。

长租行业的人才池子正在变大，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数量正在增加。同时，互联网、金融、地产等非公寓行业高管也主动进入到长租领域分羹，行业潜力被多方看好。

第三，不同偏好资金正在流入。

目前，长租公寓仍处于“烧钱”的阶段，但随着各家公寓的盈利模式、运营模式和运营能力的逐渐清晰，市面上出现了不同偏好的资本流入。国开、建行等国家队，华平、基汇等国际队，本土队闷声不响在行动。

2020年1月至4月融资表   数据来源：地产资管参考整理

第四，商业模式正在不断创新。

随着住房租赁市场发展，长租公寓的形态也在转变、升级，逐步分化出1.0版本的分散式长租公寓形态，到2.0版本的集中式长租公寓，再到3.0版的大型社区式租赁住房的变化。

住建部明确 2020 年将重点探索大型租赁社区的运行机制，将集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营，这一举措为长租赛道探索商业模式，提供了更多创新空间，轻资产托管、专业服务商、租赁社区代建，都将得到进一步的发展。

经历了阵痛，剩下的日子更需要对策。2020年将是行业格局进一步调整之年，小水滴与大家分享美好未来，祝愿长租领域从业者再多一份坚持，多一份努力，多一份自信。