房企整体销售低迷、融资分化 不同企业融资成本差距超300%

50天发债1500亿，这是今年以来上市房企创下的融资新纪录。

据36氪统计，2019年前两个月，已经有至少31家上市房企发布融资消息，但利息差别非常大，例如龙湖集团、中海地产发行的人民币债券利率在4%以下，而国瑞置业发行的美元票据利率高达13.5%。

上述企业名单中，不仅包括碧桂园、中国恒大、融创中国、万科、龙湖等TOP10企业，也包括中国奥园、禹洲地产、时代中国、瑞安房地产等中小型企业。

在前两个月的融资数据中，发行美元债的企业数量远远超过在国内发债的企业数量，但是美元债的利率却比之前快速走高，其中最低的龙光地产3年期5000万美元债利率为5.75%，这批美元债中最低的。但在国内发行的人民币债券中，龙湖、中海、万科、中国金茂、金隅集团的债券利率都要低于5%。中海只有3.75%，龙湖为3.99%。

万科集团主席郁亮在2月份内部讲话时表示，“大公司有的时候也很脆弱，如果万科信用评级下降，集团的融资成本就会大幅提高，比如万科的融资成本是5%左右，而同行大概10%，按照现在5%的融资成本，目前万科的新业务都不怎么赚钱，如果提高到10%，可能连开发业务都不赚钱了。”

虽然郁亮同时还承认地产业务仍旧是目前最赚钱的业务，但是从长期看必须培养其他主业，因为地产业务会不像过去那么好做。

以今年前两个月的表现来看，已不再是个别房企的销售哑火，而是整个市场的整体低迷。据克而瑞统计数据显示，TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。

按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额，TOP20房企有半数均出现同比下滑。其中，恒大、金茂、华夏幸福降幅均超过40%。TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下滑，销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元，降幅近20%。

虽有国信证券分析师区瑞明在近期发布的一份报告中表示，前两个月销售数据参考意义不大。但实际上，整体市场开年未见明显回暖，也让不少房企在融资端开始按耐不住。

“目前地产开发销售市场速度放缓，而不少中小开发商可能面临资金困境，通过融资借新还旧，一定程度上能缓解压力。”一位房企财务部门人士认为，在资本市场上，流动性比去年有所好转，对比起来，好的投资标的还是不多，一些原来关注创业项目的资金又转向比较稳妥的领域，比如地产开发业务。

不过，资本方的越来越“看人下菜碟”，投资人倾向于选择资质优质的企业投资，根据公司资质利率差别也比较大。

例如，万科一直追求稳健的ROE指标，以获得投资人的青睐。龙湖集团不仅布局了商业地产，长租公寓等投资性物业，做自循环的现金流，还通过海外发债、境外银团贷款、境内企业债、 银行开发贷等多渠道筹集资金，把融资管理列入公司战略纪律中，货币资金维持在不低于当年销售额 10%的水平，保证公司资金头寸安全。

2018年，多家开发商喊出“降速”，但是仍然需要大量现金流来应对即将到来的偿债高峰，并为今后3-5年做资金储备。

前述企业财务人士认为，目前算是一个融资窗口期，融资难度有所下降，整体利率水平相比去年底也有所下降。

Wind数据显示，截至到2月18日，2019年以来，房企境内外发债规模已达1546.45亿元（其中国内816.51亿元，海外729.94亿元），超过2018年同期规模。其中，已公告发行的地产债数量98只，计划发行规模816.51亿元，分别比去年增加108.51%、86.63%。

但企业融资的利息极差很大，中海、龙湖、万科的融资利率低于5%，碧桂园、融创、新城控股、华夏幸福的利率在7%到9%之间，正荣地产、荣信中国等中小型开发商的海外发债利率均超过10%，弘阳地产3亿美元的票据利率达11.50%，国瑞置业1.6亿美元票据利率高达13.5%，当代置业的境外优先票据利率更是高达15.5%。

“对于当前相差较大的利率来说，企业信用和后续经营能力是很大的因素。中小企业如果不能取得市场信任，那就必须发行高利率的债券以吸引投资者。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

还有一批企业在计划发债的路上。3月1日，首开股份还公告称，拟发行15亿元短期融资券，用于偿还即将到期的“18首开CP001”。雅居乐公告称，已经订立购买协议，发行5亿美元优先票据。

“目前来看，房企现在对于融资方面的渴求比较大，先获得资金再考虑后续的兑付问题，是普遍的心态。”严跃进认为房企频繁“借新换旧”的举动背后是逐渐加大的偿债压力和销售节奏放缓之间的矛盾。

Wind数据显示，2019年、2020年房企国内到期债务规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元，2021年债务规模更是达到7155.06亿元。计入短期债券后，上述数字还将更高。