成都规范住房租赁市场：严打恶意克扣租金押金等行为

编者按：本文来自中新经纬，作者：陈利，36氪经授权转载

为进一步发展和规范住房租赁市场，成都市政府网站11日发布《成都市人民政府办公厅关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见》(以下简称“《意见》”)。《意见》从五方面提出23项任务，包括严厉打击恶意克扣租金押金、非法群租、暴力驱逐承租人、发布虚假房源、合同欺诈、垄断房源、哄抬租金、违规开展住房租赁消费贷款等违法违规行为等。

培育市场主体 大力发展住房租赁行业

《意见》提出，支持住房租赁企业发展。支持住房租赁企业多渠道筹集房源，鼓励住房租赁企业通过兼并重组、资本合作等方式做大做强，提高自持租赁住房比例，不断提升规模化、集约化、专业化水平。

鼓励房地产企业转型。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司，开展住房租赁业务。鼓励房地产开发企业从单一的商品房开发销售向租售并举转型，将经竣工验收合格、具备相应使用功能的商品住房用于租赁。

发挥国有企业作用。支持国有住房租赁企业开展规模化租赁经营，通过盘活国有存量住房、新建、改建等方式多渠道筹集租赁房源，优先面向住房保障对象出租，实行长期租赁，稳定住房租金。国有租赁住房按市场化原则自行定价出租，租金年涨幅不得超过5%。鼓励国有住房租赁企业采取多种形式与民营住房租赁企业合作，支持开展混合所有制经营。

鼓励农村集体经济组织开展住房租赁业务。鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化住房租赁企业，将集体建设用地上符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房出租，进行规模化、专业化管理。

发展住房租赁衍生服务机构。鼓励项目投资研究、装修设计、环保监测、家政服务、住房租赁金融、物业管理等机构为住房租赁市场提供专业服务，促进市场主体更加紧密的合作，不断完善住房租赁市场生态产业链。

增加供应渠道 丰富住房租赁产品体系

《意见提出》支持新建租赁住房。在产业功能区、商业商务聚集区以及交通枢纽地区等交通便捷、生产生活便利、租赁需求集中的区域，在新出让住宅用地中配建租赁住房，支持在TOD项目中配建租赁住房。鼓励产业功能区依法取得建设用地的企业，按城市规划与土地出让管理有关规定，自建集体宿舍，按照“谁建设，谁管理”的原则提供给本单位员工租住。

建设政策性租赁住房。支持建设各类人才公寓、产业园区配套住房和租赁型集体宿舍，保障多层次人才住房需求，在就业创业人才聚集区域，科学布局人才安居项目，促进职住平衡。

盘活存量住房用于租赁。支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集存量住房。支持国有住房租赁公司将国有存量住房用于租赁。支持个人将闲置住房委托给住房租赁企业长期经营。鼓励拆迁居民将未居住的拆迁安置房用于出租。

试点改建房屋用于租赁。鼓励市属国有企业将中心城区闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等，经批准按规定改建为租赁住房，优先面向保障对象、产业工人出租。土地使用年限、土地用途和容积率不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行验收和安全监管。

改造老旧房屋用于租赁。结合“留改建”等方式，支持将棚户区、老旧小区综合改造用于住房租赁，满足城镇中低收入家庭和新市民住房租赁需求。通过综合整治提升“城中村”品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”住房改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

完善供地方式。试点推出纯租赁住房用地，合理确定租赁住房供地起拍价格，鼓励开发商建设全自持租赁住房。租赁住房用地按照有关规定采取招标、挂牌等方式出让的，可将住房租赁价格作为出让前置条件，允许出让价款分期收取，缴纳时限最长不超过1年。建立健全租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格。稳步推进利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定开发建设、合规运营、抵押处置等相关配套制度。产业功能区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%。

加大政策支持 鼓励住房租赁经营消费

根据《意见》，成都将完善公共服务政策。非本市户籍承租人可以按照规定申领居住证，居住证持有人按规定享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。居住证持有人可以按规定申请积分，并根据积分申请办理积分入户或按积分享受相应的公共服务。结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利。

给予财税优惠政策。将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策，扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房并对经批准的“商改租”“工改租”住房比照适用。纳入名录管理的住房租赁企业向个人出租住房增值税征收率降低为3%。对个人出租住房应缴纳的各项税收，采取综合征收方式征收。对个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，2022年前按照0%税率综合征收。对运营规模达到一定标准、管理规范、诚信经营的住房租赁企业，根据其对地方经济贡献等因素由区(市)县政府给予一定财政扶持。

提供金融支持政策。支持金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融服务。支持向新建租赁住房项目发放开发建设贷款。支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款。支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营。支持保险资金参与租赁住房建设。支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项融资债券。

强化行业监管 规范住房租赁市场秩序

《意见》提出，要完善交易服务平台。强化成都住房租赁交易服务平台线上服务功能，实现与相关管理部门业务系统、市场化住房租赁网络信息平台的对接，为承租人依法申请办理居住登记、义务教育、公积金提取、公共租赁住房货币化补贴等公共服务事项提供便利；建立住房租赁当事人实名认证机制，为企业和群众提供房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信用信息查询和信用评价等一站式服务；支持专业、规范、诚信的市场化住房租赁网络信息平台建设。

推进企业备案管理。凡在我市从事住房租赁经营的企业，应在取得营业执照之日起30日内到住建部门申请办理备案手续，备案企业可在成都住房租赁交易服务平台开展交易，申请集中办理住房租赁合同网签备案，可依法依规享受财政、税收、金融等优惠政策。

推行合同网签备案。全面实施房屋租赁合同网签备案制度，住房租赁企业、经纪机构应通过成都住房租赁交易服务平台进行租赁合同网签备案。

加强金融管理。严禁经纪机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。经纪机构、住房租赁企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租赁消费贷款业务。住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额，贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款。

加大查处力度。严厉打击恶意克扣租金押金、非法群租、暴力驱逐承租人、发布虚假房源、合同欺诈、垄断房源、哄抬租金、违规开展住房租赁消费贷款等违法违规行为。对于违法违规的企业、机构和个人，依法依规坚决查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

健全管理机制 提升管理服务水平

《意见》要求，要强化信用管理。住房租赁企业和从业人员实行信用管理，并纳入全市公共信用信息系统，实施联合奖惩。将具有严重违规行为的企业及其法人代表、股东纳入“黑名单”管理并抄送相关部门，信用与财政、税收、金融等政策挂钩。

强化租金监测。开展住房租金水平调查监测并定期公布，提高租金透明度，为租赁当事人提供参考，引导市场预期，稳定市场租金。

强化行业自律。指导行业协会制定行业服务标准、行为规范与自律准则，建立诚信档案，规范行业行为，加强从业人员培训和管理，提升服务品质。

强化综合管理。落实属地管理责任，发挥职能部门作用，健全四级住房租赁管理体制，将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理，强化动态采集流动人口、住房租赁相关信息，实现流动人口和租赁住房信息共享。充分发挥基层人民调解委员会作用，将住房租赁纠纷纳入调解范围，化解矛盾纠纷。政法、社治、住建、公安、城管、市场监管、应急、卫健等部门对租赁住房进行综合管理，建立多部门联合监管机制。