高买低卖、强制租金贷，2019年租房那些离谱的事，国家终于出手管了

编者按：本文来自微信公众号“PropTech研习社”（ID：cv_seal），作者 Ellie，36氪经授权发布。

赶在2019年年尾，国家还是出手了。针对过去在租赁领域发生的乱象，住建部联合六部委一口气出了张“治病”的方子。

今天这条政策可以说是“平地一声惊雷”，对整个租房市场是对房东、二房东、中介、租户的利益关系的一种重塑：房东可以继续赚大钱，中介不可以见钱眼开，二房东别想着卷钱跑路，租户的钱袋子也要保护好。

12月25日，住建部官网公布了6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称“意见”）。（点击查看政策原文）

《意见》对房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台的日常行为进行了规范，对于市场热议的“商改租、厂改租”，“租金贷”等问题也首次给予了正面回复。

界定责任：真实房源，58贝壳们别再互相甩锅

《意见》指出，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。

今年以来，贝壳找房和58同城的口水战就没有停歇过，两家平台相互指责对方盗用房源图片等数据资产。《意见》规定，房产经纪机构应当对房源信息真实性、有效性负责。

“同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。”

不光房产经纪机构应当对房源信息真实性、有效性负责，网络信息平台也得核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。

《意见》规定，“对机构及从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验。”

此外，《意见》 还强调房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

基础设施：各地将建租房管理平台，REITs大门或打开？

《意见》第十条要求各地于2020年底之前建设完成住房租赁管理服务平台。国内地产圈一直喊对标美国的MLS(行业全开放房源联卖系统)，如今，官方算是强推表决心了。一旦关于住房的租赁数据完成上云，各地打通，那么相当于房子的信息化之路即将铺设完成。如果从10年后回望，这个节点无疑是“中国版MLS"的里程碑，2020将成为房产数字化的元年。

而一旦国内浩浩荡荡的启动房产基础数据设施建设，背后对应的是数据服务商的巨额生意。脑洞再开大一点，背后想当然是REITs的海量市场。

重大利好：鼓励商改租、厂改租，房源供应将猛增 

针对当下市场热议 “商改租、厂改租”等话题，《意见》首次给予正面的以及肯定的回复。

《意见》指出，“住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。”

这标志着国家正式放开“商改租、长改租”。对于民宿、学生宿舍、长租公寓来讲属于政策利好，不仅有了政策依据，摆脱了灰色地带，也将极大地增大了市场供应。

其实，早在2016年，国务院就曾下发一纸文件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

可以预见，明年的租房供应量将大幅提升。市面上的房子多了，租金下降也就不远了。

首次肯定：租金贷“转正”，但收入占比不得超30%

2017年以来，数十家长租公寓接连暴雷，不可否认的是，“租金贷”极大地提高了长租公寓的经营风险。

但值得关注的是，《意见》首次肯定了长租公寓以租客的租金为抵押申请银行贷款的行为。

《意见》指出，住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

此外，住建部还表示将加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

乐伽公寓、聚梦空间均采用了 “高进低出”模式，最终导致资金链断裂。 

PropTech研习社今年曾报道过乐伽公寓、聚梦空间暴雷事件，点击即可跳转阅读。

投诉有门：一旦发生租赁纠纷，打12345管用了

此外，《意见》还指出，直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。

住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。

2020年，在大城市租房的你我，会不会更幸福一丢丢？