租金大涨是资本在兴风作浪？恐怕跟你想的恰好相反

编者按：本文来自“腾讯财经”，作者：董晴。36氪经授权转载。

前不久，北京天通苑一业主在某社区论坛发贴称：自己家的房子要出租，心理预期价位是7500元/月，到自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方拼命争抢，最终蛋壳给到10800元每月的价格，付11个月。顿时舆论哗然。

紧接着，胡景晖因炮轰自如、蛋壳高价抢房“被离职”，更是火上浇油，向涨租这个热点问题中注入了更具体、甚至戏剧性的元素。

然而，无论是将公众的眼球吸引到公司政治或者个人恩怨上面，还是一味的攻击资本如何嗜血，都远离了我们的初衷——近段时间租金为何暴涨，是不是周期性的上涨？是普遍性上涨，还是区域性？到底涨了多少？专业化公寓运营商是否是罪魁祸首？加价抢房源是个案还是具有普遍性？该如何解决租金过快上涨？

租金到底涨了多少？

租金是否上涨，每个人都能感觉得到。但是，租金到底上涨了多少？却是一个不容易说清楚的事情。

下面，我们以正处于舆论风口上的北京为例，来看看，不同机构公布的租金上涨幅度的差异有多大。

根据国家统计局北京调查总队的数据，2018年1~7月，北京市租赁房房租的涨幅为3.1%（如下表）。

表1 2018年7月北京市居民消费价格主要数据

鉴于今年上半年，北京市居民人均可支配收入的增速达到8.8%，3.1%的房租涨幅可以说相当温和。

表2 2018年上半年北京市居民人均可支配收入情况（单位：元）

国家统计局的数据显示，2015年和2016年，我国住房租金的涨幅分别是2.6%和2.8%。如今北京的3.1%只略高了一点。

我们再看一下，上一轮房价大涨之后的房租表现。国家统计局的数据显示，2013年6月住房租金价格上涨4.1%。当时引起舆论强烈关注。为了降低房租，住建部、工商总局等联合要求各地整顿分割出租、吃房租差价等违法违规行为。

从这个角度看，3.1%的涨幅也不小。但很多人都不相信，因为这个数据跟现实感受差距实在太大！

贝壳研究院Real Data的数据显示，从租金指数的角度，剔除不可比的因素之后，2018年前个7月，租金指数同比上涨10.7%。

中原地产的统计数据显示，2018年7月北京二手住宅的租金指数为211，较去年同期的196上涨7.65%。

中国房价行情网的数据则显示，去年7月至今年7月，北京的平均租金大幅上涨了21.89%！

除此之外，还有各种各样其他的机构发布的数据。如果按照中国房价行情网的数据，北京的上涨幅度还好，因为成都的涨幅高达30.98%！而根据中房协的数据，今年7月，房租环比上涨最快的三座城市是：新疆吐鲁番、海南临高、湖北潜江。环比分别上涨33.33%，31.06%，30.96%；平均租金同比上涨最快的城市则是昌江、大理、延边，分别上涨了46.21%、44.89%和44.11%。

这些数据让人云里雾里，完全不知道该相信哪个。使得人们转而通过观察同一小区，或同一套房，不同时间租金的变化来感知市场的温度。但这也容易陷入盲人摸象的困境，引发公众更大的焦虑。

资本真的是推手吗？

由于政策扶持（无论是中央经济工作会议，还是各种文件，都明确表示要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展），这几年，长租公寓无疑是一个风口。可是，这次引爆舆论的恰恰就是长租公寓运营机构炒高租金！资本因此被舆论千夫所指。然而，这是真相吗？

众所周知，由于过去几十年来房价持续大幅上涨，而租金的增速有限，我国的租金回报率相当的低（如下图）。适合做租赁的城市，租金回报率连房贷利息都兜不住。万科谭华杰曾对媒体表示，万科广州的某个自建物业公寓项目，其投资成本不计利息需要57年才能够收回来，根本算不过账来……

▲图片来源：腾讯财经转载自Wind

那为啥还有人愿意去干这事呢？

一是对于有多套房的人来说，他不能让房子平白空着；二者——也是最重要的，很多房子的成本很低。我国有着55年的住房分配历史，很大一部分住房是房改房。以北京为例，过去的分配房一平米1470块钱，去掉工龄700块钱，一平米700块，一套住房也就5万块，房改房的租金回报率可能是百分之百！

再比如深圳，截止2018年6月，深圳共有1100余万套（间）住房，但产权登记的商品住宅仅有170万套，其余的都是农民房（城中村）、集体宿舍（工厂）、以及小产权房、军产房等。这些住房共同解决了2000余万人的住房问题。

一些房子较多的业主不愿自己打理，就将整栋打包租给别人（通常是某个机构）。这样，二房东负责出租、管理、收租，赚取一定的租金价差。这可以算得上如今长租公寓的一个雏形。

到近几年，长租公寓迎来风口，一湖春水的平静被打破，单套房源也成了自如、蛋壳这类机构的目标。由于竞争变得激烈，类似本文开头提到的抬高价格的现象确实会存在，但要说是这些机构抬高了整个租赁市场的租金则有待商榷。

长租公寓主要赚的是时间的钱，空间的钱，以及服务的钱。下面我们对此来进行一一拆解：

首先是时间的钱。二房东模式下，长租公寓运营商会与原业主签订3~5年，甚至更长时间的包租协议。通俗地说，机构拿到的是批发价，而且赚取的是零售价。这跟酒店的经营逻辑是一样的。钟点房的利润一定比日租房的利润要高。不过，钟点房显然比日租房需要更多的管理才行。

目前，向个人业主租房的话，通常要半年起租，而专业化的机构可以做到一个月起租。只租一个月，每个月的租金当然比租一年要贵，但总比找不到房好。这也是机构运营商的利润来源之一。

至于像本文开头这样的例子，并不会太常见。因为运营商在市场上拿房的时候，通常会用到一些营销技巧，让业主觉得自己占了便宜。实际上，平摊到3~5年的包租期，每年的上涨幅度并不多。因为机构通常会要求业主一年给一个半月左右的空置期，第一年还要给2个月左右的装修空置期。这期间，是不付给业主租金的。而且往后，机构每年支付给业主的租金涨幅也是锁定的，且涨幅不大。此外，还要看机构报出的“涨价租金”中包含了什么条件，如果涨价后的租金中包含物业费、取暖费甚至有线电视费，可能跟业主直接出租的租金相比并未上涨。

其次是空间的钱。机构拿了房之后，通常要对其空间重新改造，比如两房变三房，即所谓的N+1出租模式。

空间拆分得越细坪效越高。蓝领公寓的坪效就明显比白领公寓要高，因为白领公寓做的是平方生意，蓝领公寓做的是立方（上下铺）生意。

这样一来，对整套房来说，租金必然会上涨，比如原来一个两室一厅，整租只要5000，现在变成了三室一厅，要6000。然而，鉴于当前租赁的需求以单间、小户型为主，而市场供应则以大户型为主。对单个租客来说，负担还是减小了的。

最后是服务的钱。除了将“老破小”改造升级，变得更适宜居住、一般的日常管理外，长租公寓还会提供打扫卫生，组织社群活动等增值服务，一些群体也确实乐意为此支付一定的费用。比如，有些人就冲着住长租公寓容易找男女朋友去的。

从这个角度看，专业机构的房源，租金上涨有一定的合理性。但专业机构不顾成本拿房，然后大幅提高租金的说法是立不住脚的。因为房子最终要靠出租来获取收益，你需要跟其他机构竞争，还要跟个人业主竞争。

目前，租赁市场上依然以个人房源为主。像自如、蛋壳这样的机构，只有价格合理，确保低空置率才能实现盈亏平衡，一味抬价的话只会给自己挖坑。

万科郁亮曾表示“长租公寓的回报率能达到1%~2%就满意了”。这并不是一个容易赚钱的行当。房价高涨会吸引买家，租金太高只会吓跑租客。

从某种程度上来说，专业的机构运营商还降低了房租，因为机构的管理规模达到一定程度之后，装修等会形成一条产业链，更加高效集约。如果个人来做这件事，成本会高很多，同等品质的房子，出租的价格只会更高。当然，要谨防盲目助推消费升级，比如万科改造深圳城中村就受到了富士康员工的抗议，因为性价比低了。

供给不足才是根本

既然专业的租赁机构或者说资本没有恶意（少数案例除外）推高房租，那此轮房租暴涨的深层次原因又是什么呢？

经济学里的需求理论告诉我们，供需决定价格。租金，作为一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系，短时间内，租金的暴涨和暴跌背后都是供求失衡的信号。租金大涨，说明供给不足。

一是总量不足。一线城市北上广深的总人口量大、流动人口多，存量房屋本身就存在一定的缺口，供给存在压力。近年来，这些城市大规模的拆除违建，拆除隔断房、打击群租房，更是让供给变得十分紧张。

例如北京和上海，由于设置了人口红线，2017年底，常住人口还分别减少了3万人和7.52万人。但供给减少的速度更快。

以北京为例，2016年之前的几年时间里，每年的拆违任务是1500万平米左右，还经常完不成。可是，2016年当年拆违完成量达2979万平米；2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米；2018年的计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，要达到去年实际完成数应该不难……

北京统计年鉴2017显示，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米。虽然大部分违建都不在国有土地而是在村镇集体土地上，且不全是住宅，但如此大体量的拆违，哪怕其中只有少部分曾用于居住，也会打破原有的供需平衡，迫使大量人口的租赁需求层层上移，最终使得租金暴涨。

至于深圳和广州，以及很多二线城市，拆违力度没北京那么凶猛，但抢人大战下，人口大量净流入，因此供需矛盾同样很突出。

二是结构失衡。租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区；租房人群多集中在20~35岁，对居住品质有一定的要求，但又对价格高度敏感；需求主要是单间，市场的供应则是整租和大户型居多，而且“老破小”居多，需要对其进行装修升级，这要花钱的，加上狼多肉少租金价格当然会大涨。

总的来说，租金上涨的核心原因是租房的需求太大而供给太少。即便没有资本参与，租金同样会大涨。资本只是看到了供需失衡的状况，判断房租会上涨，才会大举进入。只能说资本是个放大镜，放大了矛盾本身。

解决问题任重道远

租金一定会随着收入的增长而增长，但是不能过快上涨，需要稳。那如何稳定租金呢？既然供需决定价格，那只有实现动态的供求平衡，才能从根本上稳定租金。

一要增大供给，解决供需失衡的问题。

一是要想办法释放私人手里的大量房源，目前仍然存在大量的闲置房源，有待进入市场；二是加快试点农村集体用地建租赁住房的试点；三是企业的闲置用地要盘活，不少国企手中仍然有大量土地，处于闲置状态，这部分土地完全可以通过更加市场化的方式进入租赁市场。

政府在制定供地计划时，租赁地块不应占用原有住宅用地的指标，这样地方政府才更有动力出让租赁用地。

政府建立的公租房，不能都建在城郊，这样并不能缓解租房市场的资源争夺。在西欧很多国家，带有保障性质的住房会均匀分布在交通便利的地方，甚至是市中心。在韩国每个小区都要求必须要建有配套保障房。当然，为了房产持有者的资产上升空间，租金也会作出调整。

二要给予税收优惠，刺激机构的参与。

部分机构为争夺房源抬价，租客感觉到压力山大了，但很多机构依然对做租赁不感冒。因为以当前的租金回报水平，在大多数城市从事租赁“算不过来账”！

在过去以个人出租为主的市场中，因为并没有很强力的约束，较少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言，则难以避免各类税费，税率可能高达25%！

业内人士表示，但如果综合税率能够从当前的20%以上降到5%左右，将会激发更多的专业机构参与到租赁市场的积极性，从而增大供给，竞争也更加充分。

三要加大金融扶持，加速REITs落地。

美国房屋租赁是市场化的，且运转良好，其通过税收优惠，鼓励开发商配置低价公共住房，提高租房数量。

这其中，REITs起到了十分重要的作用，因为REITs可以提供便宜的资金，要求的回报不高，比定期存款或是国债高点就行，而且政府还给减税。

如果仅靠租金，没有REITs，几乎在所有的国家，买楼（或自己建楼）做租赁，回报率都很难算得过账来。比如曼哈顿，租金回报率是3.58%，比我国的北上广深已经高了一倍多，但也只能与其目前30年房贷固定利率平齐。可是，通过REITs模式上市，加上税收优惠则回报率可以达到8%左右。

目前，国内已陆续发行了不少类REITs，政策也支持住房租赁REITs试点。不过，这里面涉及较为复杂的问题，因此截至目前，至今尚无产品落地。

四要完善租赁的制度，保障租客权利。

谈及住房租赁，德国常常会被人们提起。其实行房租指导价制度，相关机构对住房进行评估和制定租金水平表，如果房租过高，房客可以起诉要求降价。

此前，我国在租赁领域的管理和财政支持上缺位较为严重，导致住房租赁市场出现各种各样的问题。当务之急是要制定法律保护承租人的合法权益。或许还可以学习欧美成熟国家直接向低收入人群发放租金补贴的做法。还有就是直接干预租金价格和涨幅。但在供不应求的市场环境下，进行租金管制，可能会进一步挤出租赁房源的供给，多重副作用会让租房更困难。