天津楼市现状：销售蹲守截客、新房折上再折、二手房库存压顶

编者按：本文来自每日经济新闻，每经记者 王佳飞，36氪经授权发布。

　　“现在我身上还有几百万任务没有完成，靠蹲守还多少有点用。”当记者踏出和平翰林公馆的售楼处时，一名略有些腼腆的小伙子叫住了记者说：“来我们这里看看吧，我们楼盘各方面质量也很好。”
　　据该小伙子介绍，其是在售楼处外截访竞品客源的，每天在别家售楼处外等待，希望能揽来几单生意。
　　毋庸讳言，一段时间以来，天津楼市呈现出了低迷的状态。几日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，截至今年10月，天津相较2017年3月最高房价时点，跌幅已高达21.8%。
　　据国家统计局数据，2020年1~10月，天津新建商品住宅数据稍好，有4个月环比价格下降，6个月维持了涨幅均不超过1%的微涨。
　　二手房的情况也并不乐观。国家统计局数据显示，1~10月期间，天津成交价同比连续10月下降，环比也仅有1个月的时间维持了原价，其余都在下降。
　　那么，近来天津楼市运行究竟如何？近日，《每日经济新闻》记者连续走访了天津市多个区，从多个维度呈现其现阶段真实现状。
　
　销售蹲守售楼处截客
　　售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……似乎已是现阶段天津新房市场一个真实写照。这种冷寂在新房价格也已有反映。国家统计局数据显示，2020年1~10月，天津新房价格同比几乎没有变动，上涨幅度最高为6月的0.6%，下跌最高则为2月和10月的-0.4%。
　　记者几日前实地走访了天津市几个区。在天津市内的和平区和平翰林公馆外，发生了文章开头的那一幕。而截客在行业内算得上是大忌，销售人员因为截客大打出手的案例并不鲜见。
　　然而为了完成背负的几百万业绩，销售人员不惜冒着风险，蹲守在竞品售楼处外，希望能揽来几单生意。
　　在离天津核心区稍远位置的北辰区，记者来到了该区的新城悦风华售楼处，这里并不热闹，简单登记后等了一会才有销售人员到来。销售人员介绍，这里优惠过后的销售均价大约在15000元/平方米。“这套106平方米的户型总价是184万元，现在有9折叠加2%的限时优惠，优惠过后总价是162万元。”
　　该项目是此处的一个大盘，前期已有开发完的社区，当记者询问先期开发项目的价格时，销售人员大方地表示：“现在的房价确实没有2017年高了，直接一点说，如果今天这里坐满了人，我们是不会给您优惠的。”
　　河东区情况也是类似。记者来到了该区的路劲太阳城，其销售人员表示，98平方米的户型总价在265万~275万元，单价约27000元/平方米。
　　相较同社区之前已开发完成的房源，路劲太阳城当前的售价和2017年比也是微降的。
　　“现在肯定不能和当年高点的时候比，不过您能看出来天津的房价现在已经到了稳定的时候了，甚至可以说马上触底了，所以您现在买还是很合适的，并且我们这里离天津站特别近，很多外地落户的人员在北京上班都会选择我们这里。”该销售人员表示。
　　销售人员们口中的高点便是2017年天津楼市火热期，彼时的一房难求与现在的冷寂形成了鲜明对比。
　　据《每日经济新闻》此前报道，2017年天津市武清区某项目开盘现场，售楼大厅内人头攒动，气氛火热，项目沙盘周边围满了人。一名购房者因为没有选到心仪房屋而埋怨道：“咱们这不就是过来抢剩饭的吗”，另一位与他同行的购房者自我安慰地说：“能抢到剩饭就不错了。”
　
　打折仍拼不上销冠的楼盘
　　在新房市场相对冷寂大环境下，即便有核心地段、优势学区加持，仍拼不上销冠。
　　在海河沿岸的河东区，刚开盘不久的中海城市广场夸耀着自己尽揽海河的地理位置，不过这里的销售人员习惯于一口价的报价方式，108平方米的户型直接报价455万，不像别处一样会为购房人细致地计算出首付、贷款和月供。
　　售楼处外，该项目自豪地张贴着自己在1~9月中成为销冠的广告。
　　位于销售榜第二位的则是和平翰林公馆，该项目特意在名称前加上了“和平”二字，足见所在区域对该项目的重要程度。
　　天津优质的教育资源很多都集中在和平区，天津实验小学、和平区中心小学、昆鹏小学、逸阳小学等都在和平区。
　　“我们这里最大的优势就是有学区。”和平翰林公馆的销售人员告诉记者。
　　今年7月15日，和平翰林公馆官方微信宣布该项目属实验小学学区：“项目正式划入天津市实验小学学区，产品教育价值再度提升。”
　　和平翰林公馆作为50年产权的商业类项目，其销售人员表示可以“正常落户和带学区”，100平方米左右的户型总价在580万元以上，同样，也是一口价的报价方式。不过销售人员表示能够给一定的折扣：“折扣幅度还要向老板申请。”
　　而不远处的和平印项目，同样也是商业类新盘，卖点则是对应的和平中心小学，均价为53000元/平方米左右。“我们这里周围的学区房甚至比我们的价格还要高，您花那么多钱买个老破小，还不如在我们这里买个精装修的新房。”其销售人员说，“这是我们公司收购别家的项目打造的楼盘，收购之初谈的条件就是对应学区。”
　　而同样是在和平区，同样是商业类项目，如果不能落户也无学区优势，价格便会大打折扣。贝壳找房的数据显示，距离不远处的天津中心二手房均价仅有16000/平方米。
　
　“二手房天量库存压顶”
　　国家统计局数据显示，天津二手房价格2020年以来已经连续10个月同比下降，自5月以来每月同比降幅都在4%以上。
　　陈曜2018年时在南开区购买了一套100多平方米的住宅，他告诉记者：“当时的价格是每平方米4.88万元，现在按照市场价，房子差不多降了100万元了。”
　　不过他把房子贬值的原因归咎于开发商，“我们的开发商是天津本地的，最近应该是整体资金状况出了问题，我们小区不仅延期交付，承诺的门禁系统也没有，排水设施也没有修好，小区旁边还留着一个大坑。”
　　据陈曜介绍，其在红桥区还有一套房子，是2014年买的，到今天价格几乎没有变动。
　　一位长期关注天津楼市的人士在其社交平台上劝诫刚需购房者时称，天津二手房，仅贝壳展示的已超10万套，日成交量仅百套左右，天量库存压顶，还要受到新房降价打压，要消化到猴年马月？
　其还表示，在这样的情况下：“房主兴趣普遍不高，刚需该看还得抓紧看，现在买好过明年开春买。”
　　对于未来楼市走向，他同记者在采访时遇到的销售人员一样，均对新政策抱有很高的预期。“目前市场预期将有新政策要出台托底，就看年底还是明年初了。”
　　冷清波及土地市场市场的冷清也传至土地市场。据克而瑞的数据，天津上半年成交的纯住宅&商住用地是48宗，总成交面积近305万平方米，土地成交总金额约426亿元，三者同比降幅分别达到了52%、56%、43%，且超七成底价成交。上半年仅一宗武清区域地块溢价率达到40%。
　　11月，由于武清区域地块的临时延期，天津土拍市场出现罕见的0成交。而乐居的统计显示，2020年前11月，天津累计出让面积约614万平方米，累计成交金额735亿元。
　　而今年天津的出让收入目标是1783亿元，也是历年土地收入预算之最。据《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示，2020年天津土地出让预算收入1783亿元，同比增长31%。
　　可供比对的是，2019年天津土地出让收入目标是1387亿元，实际完成1361亿元，已经刷新历史纪录；2018年是1065亿元，2017年是736亿元。
　　不过，12月天津土地市场将迎来大规模出让。从天津市此前公布的土地出让计划表看，待出让住宅、商业及教育用地28宗，土地总面积近169万平方米，建筑体量超287万平方米，起始总价超177亿元。但即使所有挂牌地块均顺利成交，天津的年度土地出让金也只有冲击千亿大关的可能，距离预期仍有十分大的差距。
　　与此同时，今年天津房地产投资略有下降。天津统计局数据显示，1~10月，天津全市房地产开发投资下降5.0%。
　　《每日经济新闻》记者在采访中了解到，销售人员和市场人士似乎均在期待限购放松政策的到来。
　　2020年11月，有小道消息称天津即将放松限购，外省人即将可以通过“重点支持人员”的方式直接购房。消息一出市场即暗潮涌动。
　　虽然该消息立即遭到了天津官方的否认，但是仍旧无法杜绝市场对其的期待。就在《每日经济新闻》记者上一次走访天津的时候，仍有销售人员说：“如果没有办理天津户口就不用办啦，天津马上就要放松限购了。”
　　事实上天津作为直辖市，落户门槛已经相对较低。早在2018年，天津就正式推出“海河英才”行动计划，意在“天下才天津用”，实现“聚天下英才而用之”。
　　根据相关媒体统计数据，“海河英才”行动计划实施以来，截至2020年10月底累计引进32.8万人，平均年龄32岁，其中战略性新兴产业从业人员8.2万人。
　　如今在天津，仍旧有很多机构以“代办天津户口”为业。在天津一处地产中介门店，其经纪人员热情地向记者介绍代办的好处：“我们帮您办能够保证一次通过，您自己申请还可能通不过，影响您后续继续办理。”
　　不过，即便是在这种相对宽松的落户政策刺激下，天津今年楼市依旧低迷。