“房抵贷”收紧，商铺停贷！楼市拐点已至？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。

每逢年底，总要来点儿大新闻。

近日媒体报道称，随着房地产金融监管政策的加强，深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了“房抵贷”的贷款条件，商铺类更是直接停贷。

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重点排查房地产贷款

近日，监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。有业内人士表示，房地产类贷款资金流向是检查重点。

随之而来的，还有房抵贷的收紧，减缓住宅放贷速度的同时，部分银行对商铺以及地段不好的公寓直接停贷，惊到了不少人。

对很多人而言，房抵贷可能略有点儿陌生。但是在房价高涨的现下，房抵贷的出现，总是会带上它忠实的伙伴——炒房客。

尤其是在深圳，这两者更是紧密相关。今年4月，有媒体曝出深圳房价大涨的原因跟房抵贷脱不开关系，业主们将原有的房子抵押给银行，然后再把贷款来的钱重新投入楼市，大量资金在短期内注入楼市，直接哄抬了房价。

风口浪尖中，银监会下令彻查房抵贷，甚至暂停过一段时间的房抵贷发放。

在此期间，大家还见证了一个“悲剧”——某个炒房客疫情期间在前海买了一套价值720万元的房子，期间疯狂加杠杆，本来想用房抵贷来完成炒房的闭环。没成想，银监会突然下令彻查房抵贷，导致其资金链断裂，最后闹台面上，沦为笑柄。

那波彻查房抵贷时，炒房客的雷爆了，但深圳的房价却没降下来。就在大众对深圳楼市调控一片唏嘘之际，7月15日，深圳发布了近期最严楼市新政，条条框框，皆有所指。

提高社保年限

限制离婚后购房年限

豪宅标准统一调整至750万

个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年

……

“715新政”打得投机者落荒而逃，一时间深圳楼市如坠寒冰，唱衰之声无数。

据不完全统计，10月上旬深圳二手房成交量还不足1500套，黄金周成交量更是直接腰斩——据贝壳研究院统计，和去年黄金周相比，今年国庆期间深圳的二手房成交量下降了47%。

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房地产信贷正滚雪球

这回深圳等地银行收紧房抵贷，各路专家解读很多，但站长觉得，原因其实就两个：

一是快到年底了，房地产类抵押贷款额度可能不足了，得缓一缓了；

二是我国近几年的杠杆率节节高攀，趁着这个档，得降一降了。

过度解读大可不必，但背后包含的信息却有点儿多，主要集中在房地产信贷这一块。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示：“目前我国在房地产信贷规模的上升速度较快，已经有些接近美国次贷危机的杠杆水平，相关部门希望这个总额度有向下的趋势，这决定了整体上对房地产信贷实施相对从紧和审慎的制度。”

事实上，中国居民购房的高杠杆，早在2016年就已接近美国次贷危机爆发前的水平。彼时中国社科院发布了《中国住房发展报告（2017-2018）》，截至2016年底，中国居民购房抵押率已升至50%。

更何况，在楼市之中，还有房抵贷这样的“大杀招”。

对于商业银行而言，房抵贷其实是个香饽饽，利率高，期限短，房贷金额低，风险也相对较低，不少银行都是乐见其成的。但问题就在于，房抵贷所依靠的，其实是房地产的价值。

就拿此次收紧房抵贷的银行来说，在他们眼里，住宅是第一类产品，地段好的公寓是第二类，地段不好的公寓、商铺排在第三类。有业内人士透露，住宅类房抵贷，他们一般给到估值的6成，要是地段好、流动性强的，可以给到7成。到了公寓，大多只能给到5成，商铺更低，一般多为4成。

为什么会这样定标准呢？因为住宅大多都在涨价。

这其实是个很现实的问题，越好的楼盘越好贷款，拿到的钱也就越多。倘若这笔贷款再流入楼市中，背后隐藏的风险实在不小。房抵贷的资金大规模进入楼市，其实就是把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款，由于降低了购房和首付门槛，实质上是一种加杠杆行为，其风险可想而知。

与此同时，房抵贷的存在，还让部分不具有还款能力的人进入房地产市场中，一旦爆雷，不可想象。

对此流露出担心的媒体，其实并不在少数。甚至有媒体表示：“一旦房地产市场走势逆转，开发商卖完房套现离场，这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险，从而造成金融机构坏账，并可能带来系统性金融风险。”

别忘了，美国次贷危机爆发的前车之鉴还摆在那里。

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拐点或已到来

现在全国楼市面临着冰火两重天的境界。

一边是4个一线城市高高在上，房价居高不下。据贝壳研究院数据报告，上海楼市“金九”成色十足，新房和二手房交易量同环比持续增长，且均创2017年以来的历史高位。处于715楼市新政之下的深圳，业主们依旧表现出惊人的乐观。贝壳研究院表示，深圳业主的市场预期并未随着交易量的大幅下降而降温，挂牌量减少，表现出惜售心态。

另一边则是三四线城市的艰难处境，供过于求。就连一向鼓吹房价的经济学家马光远都忍不住表示：“大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价没有道德底线。鼓吹房价会大涨的，不是疯子就是坏。”

风雨飘摇之下的楼市，近日迎来了“拐点”。10月16日，银保监会深圳监管局开出5张罚单，其中3张罚单涉及向房地产领域违规发放贷款。在最大的一张罚单中，建行深圳分行被罚款731.35万元，罚没收违法所得121.35万元，成为今年10月以来银保监会开出的金额最大罚单。

10月19日，融360大数据研究院发布了《2020年10月中国房贷市场报告》，通过对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年10月（9月20日-10月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。

报告认为，今年以来房贷利率九连降的趋势终结，拐点出现！

收紧房抵贷，调整房贷利率水平，属于金融领域的楼市调控正在到来。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示：“房价增速与信贷松紧程度的相关度很大，若信贷收紧，房价增速的动力就会下降。”

这话说的，还真是很令人期待呢。