链家研究院院长杨现领：两个“10亿人”决定了2018年中国房地产走向“品质时代”

文／曾慧娟

2017年接近尾声，这一年的房地产市场政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，调控效果逐步显现。2018年，房地产市场将呈现什么特征？哪些因素在左右未来房地产市场的发展？

在12月21举办的链家研究院年度思享会上，链家研究院院长杨现领对2017年的房地产市场进行了盘点，并发布了年度市场报告《品质时代——2018年房地产市场和行业展望》，其指出，2017年是“超级繁荣期”的尾巴，2018年的成交量不会有大起色，成交价相对稳定。但2018年是非常不一样的年份。这是1998年中国启动“房改”20年周年，是中国以租赁、租购并举为导向的新的住房改革运动。也是“十三五”和十九大的发轫之年，这一系列的大周期变化都会反映在房地产市场上。

“大家一定要相信和敬畏互联网的力量，中国房地产的前景取决于两个10亿人：10亿城镇移民和10亿互联网网民”杨现领说，随着需求结构主体的变化，将促使中国房地产行业在2018年走进“品质时代”。

以下为杨现领的发言实录（有删减）：

2017年从地产开发企业的股票和交易市场看，是大型房企的盛宴。大企业获得了投资者非常明显的估值溢价，这是资本的盛宴。同时，前面50家开发企业的集中度已经超过40%，未来会更加集中，所以这是一次销售额的盛宴。

但这些大丰收都是表面的，背后要相信三股力量：

第一，相信和敬畏互联网的力量，这么多年来，真正的盛宴从来都不是房地产，而是在互联网领域。腾讯的估值等于十个万科，等于前面TOP20开发企业的市值总和，这才是真正的盛宴。而房地产领域的互联网化仍然缓慢。

未来互联网对房地产行业的改造，有两个指标：第一个是房地产领域的互联网用户占10亿互联网用户的比重，比如腾讯是100%甚至更多，所以它已经成为全球化公司，但房地产是两千万用户除以10亿互联网用户，基本可以忽略。第二个指标是中国的城镇化浪潮，今天是8亿城镇人口，未来将会达到10亿，这10亿人口怎么分布，他们的需求特征是什么，将决定房地产行业的需求结构和相应的供给结构。

第二股力量：过去20年，中国房地产市场的繁荣，是由1966年到1974年出生的两亿人带动的。大概五年之后，这批人将变成中国老龄社会的典型代表，85后、90后将会接力成为房地产行业的主力。他们的需求将会带有时代格局，他们不会再去看电视，在北京这么高房价的地方为什么有客厅、为什么要放电视、为什么要放餐桌，对空间本质的思考取决于这波人的需求结构是什么特征。

第三，要相信时代和运营的力量。房地产开发企业是阶段性产物，中国房地产市场还有十年甚至更长周期，但它的消亡是必然的，只是时间问题。从长期讲，开发商将向运营、服务转变，跟开发销售相关的业务占比只有5%。

日本三个最优秀的房地产企业已经不单纯是以开发为主，都是多元化业务发展。中国的房地产开发商应该会走向这样，最后一定是基于自身在资源、资金上的能力，在租赁、物业、存量领域都占有一定份额，我相信日本的运营管理和精细化管理，会对我们企业有非常大的指导，美国的REITs会对我们有很大的启发。所以中国的未来大概会等于美国化的金融+日本化的运营。

所以，站在2018年看长周期，我们要相信互联网的力量，运营的力量，人的力量，这是房地产永恒不变需要思考的事情。

未来房地产市场的5个特征

第一，2017、2016年均价涨幅超过全国的城市占比大概只有10%，说明房价越来越集中，背后的动力也越来越匮乏。无法支撑更多的城市一起涨，所以房价上涨永远都是少数城市的故事。

成交量上，2018年很难保持2016年和2017年的高歌猛进的局面。最重要的因素是利率收紧，中央经济工作会议的核心点包括，在未来三到五年内防风险，其中很重要的是防范跟房地产相关的风险，如房产金融风险，以及跟房地产相关产业的金融风险。不仅仅是资金价格上涨、额度紧张，还有放贷周期的延长、资质审查的更加严格，叠加在一起，影响到交易量。

第二，一个城市是不是能够长周期繁荣，归根结底在于对人口的包容度，尤其是对年轻人口的包容度。很高的房价、很高的杠杆+长周期的人口增速放缓，会导致一线城市房地产的估值得到一定重塑。深圳还是年轻人的深圳，但北京和上海已经不是年轻人的城市。人口疏解带来的结果一定会反映在市场上，比如说上海的租金已经连续两年不怎么涨，甚至下降。北京也会出现类似压力。

第三，房地产的主战场会从三四线城市回归重点二线城市。2017年，三四线城市棚户区改造、一系列货币化推动等，使得其房地产市场异常繁荣。但2017年70%的高价土地都卖到三四线城市，库存永远都去不掉，三四线城市回面临新库存的压力。

二线城市对未来人口流动的政策吸引力更大。一些交通便利的人口大省，比如郑州、武汉、合肥，都在经历大规模的基础设施建设，它们的人口流入速度比较快，此轮建设完之后，它们的估值溢价会体现出来。 

第四，城市圈成为载体，目前中国实际上已经成为了城市群驱动的房地产主体。

第五，潜在的未来趋势有，人口向城市中心回流，日本东京都的三区人口最近十年都在涨，回到市中心。因为东京经过城市更新改造，中心城区可宜居性变得更强，文化感更好。纽约也一样。还有一个趋势是职住平衡通过租赁市场、二手房交易，会得到很大的缓解。

租赁市场：“5+3”的发展思路

租赁市场按人群和城市分，不同的开发商、中介公司，凡是做公寓的都可以从解决5类人群和针对3类城市入手，针对不同的租住需求，为其提供以可支付为核心的配套资源及服务。

五类人群包括：

第一、二类是农民工，本市低收入人群。他们倾向于家庭流动，需求的典型特征是：居住安全、租金可支付、设施安全、机构化管理、交通便利、面积适中，即蓝领公寓。

第三类是年轻白领以单间为主的合租需求。目前一线城市租赁面积要小于其他发达城市；同时，租赁市场房源40%是商品房，还有老公房、农民自建房、回迁房等，供应端存在不够和质量问题，所以供应总量不足且结构失衡，品质有待提高。

第四、五类是以家庭为中心的整租需求。这里有无房整租家庭，也有有房换组家庭，这类人群一套甚至两套房子，房子在北京五环外，工作在三环，所以他们也需要换租房。

三类城市租房市场的分化：

第一类城市：一线城市，北京、上海、深圳，存在刚性的绝对的住房短缺，以上五类人群的住房需求都没有得到满足，需要增量盘活和开发增量，比如北京大概租赁人口将近800万，房屋供应量大概300万间，所以在北京做租赁，必须提高每一平米房屋的使用价值。

第二类城市：二线城市会存在一定程度的合租需求和床位需求，但没有一线那么强，因为一线绝对的刚性房屋总量不够，所以重点在盘活存量；

第三类城市：三四线没有人口净流入，不太需要床位产品，也不太需要合租产品，只需要核心地段的高端、整租产品。所以三四线城市要做租赁，一定要在中心地段最好的位置，做最好的配置和服务，满足基本保障。

北京租房人群画像：高学历、高流动性、高互联网人员等

链家研究院对北京线下1000个租户的调查数据显示。21到35岁年龄的人占91%，83%为流动人口，65%的人学历在本科及以上，互联网从业人员33%，所以北京租客的特征是高度年轻化、高流动性、高学历、高互联网人员占比。

换房频率也比较高，一年换一次房的占比17.29%，换两次的占比29.79%，换三次的为28.25%。租期比较短。

对开发商而言，租客一年换两到三次，每年都要管理两到三次的租赁周期，这是很大的换房找客成本。开发商做公寓最大的问题就是，开发商把房子卖掉之后，几乎跟自己没关系了，但做租赁后，会发现房子开发出来是服务的开始，必须要做好房源管理、出租管理。

租金收入比在10%-30%的居多，合租一个单间的占比39.20%，其次最多的需求是整租，占比34.49%。整体的租住面积比较小，人均居住面积15-20平米的占比最高，为31.12%。

47%的人出行为地铁，所以他们特别考量房子的交通，地铁房的租金平均会有30%左右的溢价。租房信息的获取渠道上，朋友介绍的占比最高，为49.1%。

四类市场居住主体需求指向“品质时代”

中国的房屋购买需求，未来会面临四种结构化的住房需求。

第一类，高收入人群、有房一族的改善性需求成为市场主流。比如在北京买房子的，年龄越来越往后推迟，以30到46岁的中年人为主，核心需求是换房。在全国，改善性需求已经快接近50%。对品质需求会非常强。所以什么是品质？怎么满足这些人的品质改善需求？是需要考虑的问题。

大环境比较平淡的情况下，结构化的好房子还会继续享受市场上的溢价，因为供给不够。北京土地供应越来越多的供应到公租房、共有产权房、自持性租赁住房，非常不靠谱。政府的政策错的越厉害，开发商的机会就越大。

第二类，中等收入家庭的首次置业需求，首次置业门槛的刚需房已突破460万元，大部分人已经买不起房。首次置业未来越来越多的只能靠二手房，二手房提供的房源更多，可选性更强。

第三类是单身独居人群的品质居住。中国的单身比例、离婚率都在快速上涨。适龄未婚青年、离异不再婚中青年、丧偶老年人构成了独居三大主力。这部分人群的需求特征，有两本书一定要读，一本是《单身社会》，第二本是《人类住宅六千年》，讲人类这六千年里住宅的各种变迁，回归到人性中最本质的东西找答案。

第四类是老年人分散式的”居家养老”需求。老年人不喜欢跟老年人一起住，不喜欢养老院，喜欢的是居家分散式养老。日本的分散式养老非常成熟，核心在于产品设计，电梯纵深非常长，可以放下两个轮椅，马桶的设计可以让老年人一个人可以生活的很好，让老年人分散居住融入社区，围绕老年人的产品设备、配套服务，都是新的需求。所以养老院非常不靠谱，怎样满足老年人的居家养老服务，核心不是住宅本身，核心是与老年人生活相关的各种各样的服务。

这些人群的需求，共同指向的是“品质”，是“好宅”而非“豪宅”。

而这也需要品质的信息跟品质的服务，线上靠内容，线下靠一系列职业化阶层的崛起，要靠靠谱、专业的经纪人，专业的物业管理人员、专业的租赁房屋管理人员等等，这一系列的服务阶层都需要全面的崛起和职业化，才能够把城市人的房子管理好，这是我们面临的核心问题。

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