遏制or刺激：除了731新政，楼市还有你没注意到的花样

编者按：本文来自微信公众号「90度地产」（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载。

开闸放水，但想要渗入楼市已经遭遇各方严防死守。在上半年楼市经历了超220余次调控后，在7月31日召开的中共中央政治局会议中，对于楼市政策层用了史无前例的“坚决遏制房价上涨”这一基调。

即便宏观政策开始逐步宽松，但按照会议精神，“财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用”、“要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕”，如此严控下，看上去，以往政策宽松从而带来楼市大涨的循环必将被打破。

中央定的大基调能否决定下半年的楼市走势？这并不好说，因为定调之后还要看落地的细则。

不过，731新政之前释放的几个信号，走的却并非“坚决遏制”的路子。

一个是央行开闸放水。7月23日国务院常务会议释放了全面宽松的信号，同日央妈利用MLF向市场输血5020亿。这一点在90度地产7月30日的文章《你的资产又缩水了：拿什么拯救你，我不安的资金?》中有明确分析。

另一个值得注意的信号是，在楼市调控基调多次夯实之后，放开生育的声音也日渐泛起，包括陕西、辽宁等在内的省份也开始抛出实质性建议，意图通过生育补贴来提高生育意愿。婴儿潮曾被认为是近年来中国房价上涨的重要原因，但是否真的如此？而一旦真的放开生育，是会带来新的消费人口红利，还是楼市的“小韭菜”？

2018年以来，关于放开生育的声音就频频传出。在今年3月的最新一轮政府机构改革中，过去的国家卫生和计划生育委员会被国家卫生健康委员会取代，这是自1981年以来国务院组成部门中第一次没有“计划生育”这一名称，这一动作传递出来的信号引人深思。

此后，有外媒报道称，中国计划完全取消对每个家庭可生育子女数目的限制，正在讨论的计划生育替代方案被称为“独立生育”，允许人们自由决定生多少孩子。该报道引述一位知情人士消息称，中国最早可能在第四季度做出决定，但宣布时间可能会推迟到2019年。

最近的声音则是在人力资源和社会保障部主管、中国劳动保障报社主办的《中国人力资源社会保障》杂志（月刊）2018年第6期上，刊发了中央党校国际战略研究所副所长周天勇一篇题为《全面放开生育刻不容缓》的署名文章。

该文章指出，我国人口形势越来越严峻，出现出生率、出生规模、生育率下降、人口老龄化程度上升、经济主力人口继续萎缩的趋势，文章建议，应当紧急彻底全面放开生育，取消一胎生育准生制等等，除此之外，对生育了二胎的家庭，应适当给予个人所得税退税，从而达到鼓励生育的目的。

事实上，早有省份在“催生”上明确表态。日前，陕西省统计局发布《陕西省2017年人口发展报告》，建议未雨绸缪适时全面放开计划生育，出台鼓励生育措施，通过对生育进行补贴奖励等方式提高生育意愿。除了陕西省外，辽宁省政府在近期则率先提出探索对生育二孩的家庭给予更多奖励政策。

不过，不管是老一辈“催生”还是政府催生，还得生的人愿意才行。以辽宁省为例，有媒体披露的2015年生育状况和生育意愿抽样调查显示，在全面二孩政策目标人群中，有12.8%打算要孩子，80.3%不打算要，6.9%还没有想好。

放开生育声音迭起，距离放开二胎刚刚过去不到三年。此前在2015年10月底闭幕的五中全会公报确定，我国将全面实施普遍二孩政策。自此中国从1980年开始推行了35年的城镇人口独生子女政策真正宣告终结。

尽管“二胎时代”全面开启，但出生率仍然偏低。国家统计局在今年1月份披露的数据显示，2017年全年共出生人口1723万人，比2016年减少63万人。另外，山东、青海、湖南、河南、重庆、江苏、北京、上海等地，2017年人口出生率均出现负增长。

放开生育，与出生率下滑、人口老龄化等现象密不可分。而一旦放开生育，首先享受新的人口红利的会是什么？

2018年上半年，中国社会消费品零售总额达18万亿元人民币，最终消费支出对经济增长贡献率为78.5%，在2017年这一数据为58.8%，而在2007年，这一贡献率数据仅为39.2%。消费已经成为经济稳定增长的“顶梁柱”。

去年以来，全国多地爆发了一场轰轰烈烈的抢人大战，送钱、送房、送户口，声势之浩大，让人震惊。而此次陕西、辽宁的“催生”其实也与抢人大战异曲同工。一旦放开生育，新生儿必将成为拉动城市消费增长的一股强势力量，带来全新红利空间：除了补充城市的新鲜血液外，带来的住房改善需求、消费刺激都会源源不断不断促进城市GDP。

不过，现在要想让年轻家庭生二胎甚至多胎，已经不再是添一双筷子那么简单。网上有一个段子如此调侃，孩子面临的三大极限挑战是疫苗、奶粉、幼儿园；中年人面临的三大极限挑战是房价、医疗、割韭菜。在这两个群体的面临的“铁人三项”中，紧缺的教育资源和高房价最能戳中绝大多数人的痛点。

高房价被业内调侃是最好的避孕药。在政府“催生”后，有声音戏称孩子生下来就是楼市“小韭菜”，毕竟一旦有了二胎、甚至多胎，随之而来来的买房需求、改善需求（两房换三房四房等）、学区房购买需求等等都随之而来。

当下，中国楼市仍像一趟轰隆隆不见减速的高速列车。近年来，尽管投资对经济的拉动力逐年下滑。不过，房地产开发投资依然在GDP中发挥重要作用。今年，1-6月份,全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%,尽管增速比1-5月份回落0.5个百分点，但仍稳稳跑赢GDP增速。

等待上车的人依然为数众多。经济学家樊纲就曾抛出“六个钱包买房”言论：年轻人可以通过夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人“六个钱包”的积蓄来付买房的首付，以此来建议大家“快买房”。

婴儿潮里的楼市如何走？

不过，放开生育后，出生率提升还能大幅影响楼市么?

数据显示，进入2000年后，中国育龄妇女的总和生育率(指15岁到49岁的育龄妇女平均生育子女数)就一直偏低，在当年仅为1.22，从2003年后，中国总和生育率出现小幅回升达到1.4左右，在此之后，这一指标也是在1.4上下浮动。

在国际上有种说法，认为总和生育率低于1.3即陷入“低生育陷阱”，在生育率一直徘徊不前时，中国楼市却已经经历几番狂飙突进。几乎与2003年前后的生育小高峰同时到来的是，中国楼市住房需求开始引爆，房价也开始从当年之后一路高涨。

可以说，从过去15年中国房地产市场的发展来看，出生率的高低、新生人口的住房需求满足不是推动市场一再火爆的唯一力量，而城镇化率不断提升、人口持续涌入城市带来的住房需求不断飙涨才是过去十余年间决定我国房地产市场火热程度的核心变量之一。

中国的第一波“65/70后婴儿潮”人群，被认为是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。在前几年的楼市暴涨中，这波50岁上下的中坚阶层，成为中国楼市的绝对接盘方，在多年奋斗后，其手中的房产也就必然转移给接下来“85/90后婴儿潮”。

目前来看，中国快速城市化带来的房地产业高速增长的时代已经结束，在楼市趋于平稳期，寄望于新的婴儿潮带来房地产新的爆发式增长并不现实，但这仍然会造成房地产市场的主力需求。