2020年全国单价15万元以上顶豪共卖出336套

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

2020年成为豪宅销售“大年”，成交持续高位运行，从多个一二线城市成交数据来看，疫情并没有对有钱人的置业产生太大影响。

豪宅抢购潮也成为2020年房地产市场一大热词，比如广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万+”的豪宅项目频频“日光”，上海“富豪们”排队买豪宅，为为抢先认筹而大打出手，北京两个“10万＋”项目同日开盘成交金额各自突破20亿。

经历了2018年短暂的降温期之后，2019年豪宅市场明显回暖，至2020年，豪宅市场成交火爆，全年总价1000万元以上豪宅成交套数达到了近3万套。分城市来看，各地不同价格段又有不同表现，其中上海占据半壁江山，总价千万元以上的酒店式公寓成交来看，深圳独占鳌头。而成交火热背后，豪宅也因限价问题出现市场乱象，比如“代持”风波等。

种种迹象表明，在经济下滑、充满不确定性的一年，豪宅因为稀缺性和高品质成为富豪和高净值人群投资以及抵御市场周期波动的重要选择。

01 上海豪宅占据半壁江山

近年来，随着房价的上涨，尤其北上广深四大一线城市，豪宅的门槛正在不断提高。由于各线城市豪宅标准差异明显，因此，豪宅仍然是一个相对概念。

我们以1000万元作为豪宅门槛值来看，北上广深四大一线城市豪宅成交量为20106套，较2019年的18593套同比增长8.14%。其中，上海成交套数突破一万套，达到10804套，同比增幅最大，达到33.3%。

实际上，与其他二线城市相比，一线城市豪宅门槛要高。以2000万元为豪宅门槛的话，北上广深四大一线城市豪宅成交量较1000万元门槛缩减近八成。2020年总价2000万元以上豪宅成交量为4658套，同比减少9%。与此同时，一线城市成交仍然分化，广州成交量同比大涨51%，北京、深圳成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降64%，而北京虽然较去年下滑20%，但整体成交量达到了1338套，仍然位于第二位。上海成交量仍然位于四大一线城市之首，共成交2810套，占四大一线城市总成交量的60%，比2019年增加了7个百分点。

可以看出，上海和北京仍然是中高端豪宅市场聚集地。

表：总价1000万元以上豪宅成交套数情况

数据来源：CRIC

表：2020年一线城市豪宅各总价段成交套数

数据来源：CRIC

从总价5000万元以上的豪宅成交数据来看，全国共成交453套，其中，上海以256套成交数量赶超去年排名首位的北京，成交量占据顶豪市场的半壁江山，同比增长达到了117%。从成交最高价格来看，去年全国成交最高总价出自于上海的汤臣一品大厦，成交总价为1.94亿元。

表：一二线城市5000万元以上豪宅成交套数

数据来源：CRIC

从成交单价来看，10万元-15万元/平方米豪宅共成交7008套，一线城市占比超过99%。从不同城市而言，上海成交总量达到5388套，占比达到77%，成交量是有成交记录的所有城市的3.3倍。

15万元/平方米以上豪宅成交数据来看，全国共成交336套，其中上海成交305套，同比增长了435%，成交套数是北京、广州和深圳的近10倍。最高成交均价同样出自于上海汤臣一品大厦，均价约为32.5万元/平方米。

实际上，不管是中高端，还是顶豪，上海整体表现都较为突出。究其原因，豪宅市场的主力为高净值人群，他们的收入渠道来源多样，购买力相对充裕，置业需求稳定，受疫情影响较小。

表：2020年不同单价段豪宅成交套数

数据来源：CRIC

02深圳酒店式公寓成交独占鳌头

过去几年，酒店式公寓从类住宅不断转变为豪宅化，这一现象在深圳尤为明显。

在对豪宅的研究中，在“丁祖昱评楼市”年度发布会上，新增了对酒店式公寓的统计范畴。结果发现，2020年总价1000万元以上的酒店式公寓共成交1145套，其中总价5000万元以上及单价15万元以上酒店式公寓住宅成交城市，仅剩下深圳。

具体到不同价格段来看，总价1000-2000万元价格段共有8个城市有成交记录，成交套数为738套，其中杭州、深圳分别以344套、236套位于第一和第二位，其中杭州同比涨幅最高，达到了262%。总价2000-3000万元酒店式公寓中杭州成交表现亮眼，同比增长1010%至111套。总价3000-5000万元酒店式公寓成交数据中，仅剩下杭州和深圳两座城市，深圳排在第一位，共成交91套。而总价超5000万元的酒店式公寓成交仅剩下深圳，共成交43套。

表：2020酒店式公寓住宅不同价格段成交套数

数据来源：CRIC

从单价来看，单价10万元以上酒店式公寓整个深圳全部加在一起，约有500套。从上述成交数据可以看出酒店式公寓住宅成交比例越来越小，而在深圳，这类产品仍然在不断的成长。

表：单价10万元/平方米以上酒店式公寓成交套数

数据来源：CRIC

03 无房户摇豪宅，限价政策仍有调整空间

2020年下半年，随着各大热点城市楼市政策“打补丁”之后，出现了“无房户摇豪宅”的怪象。

实际上，无房户属于刚需一族，他们的购买能力有限，许多名额被套利者通过“代持”的操作利用。

最为典型的是深圳网红盘——华润城润玺一期花园，去年11月，于25日和26日进行线下公证选房，1171套房源全部清盘，该项目共吸引9690组客户，冻资达到339亿元，开盘即售罄，收金196亿。根据该项目销售方案，优先满足刚需无房户购房，据媒体报道，选房现场去化速度最快的房源面积为175平方米和200平方米，即总价都在2000万以上的房子。

不只是深圳，部分城市楼市同样火爆，一些“网红”楼盘出现“万人抢房”“众筹打新”现象，这背后，是新房、二手房价格“双轨套利”浮现，尤其豪宅限价导致的一二手房巨大价差，更是加大了人为的炒房空间。

解决价差的源头问题，就能有效的抑制投机性的需求进入，而总需求的降低又会同时抑制价格的上涨。

因此，我们建议单价10万元/平方米以上豪宅项目应该尝试逐步放开限价，解决一手房和二手房差价的源头问题，让这些豪宅产品价格回归市场定价，这样炒房空间不存在了，也就不会有楼市中恐慌性抢购的局面，市场也会进一步回归稳定有序发展。

市场上对豪宅并没有一个统一的标准，随着中国房地产市场的发展，房价不断攀升，当前对于豪宅的评估标准基本是单价10万元/平方米、总价2000万元/套及以上的住宅，能达到单价15万元/平方米或总价5000万元/套及以上的，则是更高标准的顶级豪宅。

在限价的大环境下，北京、上海的顶豪市场需求依旧旺盛，价格也一直十分坚挺，2020年，上海豪宅市场整体好于预期。

实际上，2020年豪宅产品之所以是成交大年，有两方面主要的原因。

一方面，央行货币政策整体中性偏积极，信贷资金整体充裕，基于资产保值、增值需求，财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”，核心城市豪宅仍将是买房抗通胀的重要渠道。

另一方面，疫后核心城市限签政策适度松绑，豪宅预售证审批明显加快，网签备案也逐渐恢复正常，再加上限价背景下，豪宅售价大都低于市场预期，致使豪宅性价比优势突显，核心地段豪宅仍是资源稀缺品。