头部物企租售收入与行业龙头相差超350倍，行业混战再现

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞物管，36氪经授权发布。

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经 历了2020年疫情考验，物业管理行业实现价值重塑，并迎来上市潮，截止目前物业板块A股和港股上市企业共计45家，其中2020年全年共18家，为历年之最。 

随着2020年物企年报季基本落下帷幕，42家物企交出了各自的“答卷”，上市物企经营业绩亮眼，总营收超过千亿元，平均营收增速达到36.6%。 盈利能力方面实现快速上升，42家上市物企的净利润总值达190.3亿元，同比增长68%，净利润均值为4.53亿元，整体发展向好。 

与此同时，受资本对利润的追逐的刺激，各企业间的竞争也变得日益激烈。 随着人力成本、物价的不断上升，物业费上涨却遥遥无期，物企的生存变得举步维艰，寻找新的利润增长点迫在眉睫，多种经营成为必选题。 

在这过程中，房地产市场的发展和变化给物企提供了房屋租赁的市场环境，在这其中，布局企业超六成，头部企业租售收入与行业龙头差距巨大，混战在所难免。 

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01 头部企业与行业龙头收入相差超350倍

从已经上市的物企及其母公司的租售业务布局来看，61%的企业已布局租售业务，其中14.6%的企业租售业务不属于物业板块，而是单独隶属集团或地产公司。

图：企业租售业务布局数量占比

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理 

截止至目前共有11家上市物企披露租售业务相关收入情况，据已披露的业绩报告显示，目前在租售业务相关收入方面，旭辉永升服务收入最高，为1.92亿元，而同期贝壳营收高达705亿元，两者相差超过350倍。

从租售业务在整体营收中所占的比例来看，在披露企业中旭辉永升服务该业务的收入占总营收比例最高，为6%，此外，正荣服务、蓝光嘉宝服务、荣万家的占比相对较高，其余整体营收占比仍相对较低。

图：2020年部分上市物企租售业务收入及占比

备注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及其他服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入。 

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理

从租售业务收入的增速来看，2020年，蓝光嘉宝服务并购业务频繁，据克而瑞物管的不完全统计，蓝光嘉宝服务全年并购金额近7亿元，并购数量近17次，嘉宝租售及收并购企业租售业务在物业租售中心基础上均积极外拓，租售业务收入增长迅速，增速高达434%，而在被统计企业中租售业务收入平均增速为80%。

图：2019-2020年部分上市物企租售业务收入及增速

备注：正荣服务租售业务收入包含车位管理及其他服务收入、荣万家租售业务收入包含拎包入住业务收入。 

数据来源：企业公告，克而瑞物管整理

02 租售业务市场空间超过万亿，模式存差异

租售业务是提升上市物企增值服务收入的业务之一，市场空间超过万亿。据克而瑞物管统计，自2020年起，上市物企中就已有近5成企业布局租售业务。

值得注意的是，其中有部分企业把租售业务提升至集团层面，不仅仅只局限于物业层面，而是将其发展定位放在与物业平行的地位，如恒大房车宝、龙湖塘鹅等。

而在仍旧归属物业下属布局的租售业务的企业中，各家发展逻辑也存在较大差异。

表：企业租售业务发展站位及模式

数据来源：克而瑞物管整理 

从物业层面来看，万科与碧桂园虽然都为自营模式，但万科更专注于自身资产服务，其中“朴邻”主要以万科物业房屋交易和租赁业务为主，提供房屋资产服务，包括万科物业旗下分布式公寓品牌。

碧桂园则依托物业，不囿于碧桂园名下的楼盘。公开资料显示，碧桂园租售服务中心在全国已开设近300家门店，共有安心置业服务人员1300余名。2017年至2020年，该服务年内收入从8280万元增长至1.76亿元，增长幅度维持在30%左右。

从集团层面来看，恒大平台模式，对标贝壳，上市为第一要务，龙湖则采用自营模式，独立培育，加大外拓。2021年1月26日，龙湖集团在原先的四大航道（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务）之外，新增两条航道,分别是:C5租售航道，C6装饰装修航道。

03 资本加持已非首次，混战在所难免

2020年贝壳上市，在资本市场得到充分认可，房企、物企纷纷摩肩擦踵入局，安居客等平台性企业也紧随其后，4月9日，安居客正式向港交所递交上市申请。日前，58同城CEO姚劲波更在朋友圈隔空喊话，剑指贝壳“垄断”，其火药味十足，行业竞争正愈演愈烈。

事实上，资本加持已非首次，早在2015年互联网中介爱屋吉屋入局，其联合创始人邓薇在创业伊始喊出口号：“我们要用互联网飞机大炮的方式挑战传统房地产中介的刀耕火种。”而爱屋吉屋当时“低成本+高效率”的模式在资本市场确实得到了极强的呼应，爱屋吉屋仅用一年零三个月就完成了五轮融资，在资本的刺激下，爱屋吉屋2015年房产交易额高达400亿人民币，成交超过2万套房子，这个数字链家走了十年，爱屋吉屋只用了一年，但最终爱屋吉屋依然倒在历史的车轮里。

我们认为，租售市场生存及发展的关键是“交易效率”，不管是房企、物企，还是传统中介，亦或是其他平台，都得围绕这个核心生存，其延伸出来就是“房（房源）、客（客户）、人（团队）”这三个核心要素。不管是任何身份进入这个市场，都是围绕这三个元素在进行争夺。而对于物企而言，租售业务的发展，最大的优势在房源和客户两方面，但如何突破企业自身的房源、客源限制，做到市场化房源、客源匹配，是物企重点关注方向之一，而在操作团队上面，传统物业从业人员已较难满足租售业务实操需求，企业该业务组织架构的搭建及人才的培养值得关注。

不管是对物企多经业务想象空间的吸引，还是房企不得不摆脱渠道的战略布局需要，租售业务已然成为房企、物企、平台企业的必争业务之一，随着这些企业不断加码，行业竞争将更加激烈。短期来看，2021年企业在租售动作将更加频繁，由于房屋租售标的金额大，佣金丰厚，可以预见2021年部分物企租售收入将大幅提升！

长期来看，多数企业各项能力的提升，生态的打通还需时间，竞争态势将可能维持较长一段时间，而在资本加持下，部分头部企业或可利用自身优势快速占领市场，市场一家独大格局将不复存在！