土拍即将收官，47宗土地定调明年楼市走向

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，36氪经授权发布。

年终将至，2020年的北京土拍市场也即将迎来收官。

12月14日，东坝的限竞房地块上演了一次激烈竞争，八家房企组成的五大联合体围剿，最终被金地＋首开＋旭辉以35.0244亿元＋4%自持拿下，东坝迎来了华樾国际二期。

今年北京楼市虽然受疫情影响，但土地市场并没有萎靡。

根据贝壳研究院数据显示，截至2020年12月13日，北京共成交宅地47宗，规划建筑面积585万㎡，总金额1653亿元，综合楼面价28260元/㎡。与去年相较，今年土地市场呈现量稳价涨走势。从成交量角度看，今年年底前还有两宗住宅用地和一宗共有产权房用地竞拍，全部顺利成交的情况下预计今年全年宅地市场成交623万㎡，同比下降4.6%，基本保持稳定。

在今年截至12月14日成交的住宅用地中，上半年共成交31宗，其中23宗纯商品房、6宗限竞房、2宗共有产权房。下半年目前成交16宗，其中1宗限竞房，2宗共有产权房，仍以纯商品房为主。

分区域来看，今年成交土地分布在大兴、丰台、顺义、海淀等13个区。其中，成交量比较高的区域有顺义5宗、海淀6宗、规划建筑面积分别为73万㎡、65万㎡。

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商品房用地“开闸”，房价将小幅上涨

今年北京土地市场与近两年最大的不同是，阔别三年的纯商品房重回主流市场，在经历了多年的土地限制之后，不限价的纯商品房地块正式“开闸”。

据贝壳研究院统计，2020年不限价宅地供应量占整体成交量的85%，目前31宗纯商品房项目，高于去年37个百分点。而去年成交的58宗地块中，纯商品房地块仅14宗。

从区域来看，今年土拍市场也不缺乏大兴、丰台、海淀等相对稀缺的好地段，这些地块多为豪宅项目，例如海淀四季青地块的颐和金茂府、融创香山壹号院，三到四环丰台分钟寺地块的东叁金茂府、北京合生缦云、世茂北京天誉。

纯商品房大量入市，对于开发商来说，在土地市场的竞争将会更加激烈，并且开发商在项目的打造上具有更大的空间，盈利空间也有所扩大，诸葛找房研究院数据研究中心陈霄表示说到。

从成交价格来看，根据贝壳研究院数据，截至12月15日，在成交的47宗住宅用地中，综合楼面价同比上涨22%，未来即将竞拍的三宗涉宅用地的总体综合楼面起拍价为28313元/㎡，已经超过均值。而今年的35宗纯商品房用地，总出让金达1235.95亿元，占成交总额的74%，溢价率16.64%，建面约396万平方米，创三年新高。

2021年北京房价上涨已经成为趋势，以同一区域地块楼面价以及售价为例。

如朝阳区东坝乡东风村地块，也就是华樾国际项目，华樾国际一期在今年五月份由旭辉+金地+首开联合体以20.55亿元摘得，楼面价约4.23万元/平方米，且最高销售单价不得超过76364元/平方米。而今年12月拍的华樾国际二期地块，同样是三家房企，但楼面地价4.7万元/平方米，未来限售均价将在7.1万元/平方米，最高售价不能超过7.8万元/平方米。

从溢价率来看，今年北京土拍市场也不乏溢价率高的土地，例如通州台湖地块，竞拍当日吸引17家房企到场，最终被绿城以13.48亿+7%自持摘得。综合楼面价的上涨以及个别地块溢价率的提高，未来入市的住宅土地楼面价也将明显上涨。

另外，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授也表示，随着限价房的淡出，商品房用地“开闸”，未来房价会根据供求关系有一定浮动或小幅上涨。

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限竞房地块走低，但短期未能退出市场

作为房地产历史阶段性的产物，北京限竞房这两年在市场的占比正在逐渐缩小。

梳理近几年来北京限竞房地块，2017年在北京44块非政策性商品住宅中，皆为限竞房；2018年非政策性商品住宅地块成交42宗，其中限竞房占据41宗；2019年，北京共出让50宗住宅用地，其中限竞房占据21宗。而今年，在北京已经出让的47宗住宅用地中，限竞房仅仅有7宗。

具体来看今年成交的限竞房项目，大部分已经入市，主要有昌平区东小口地块的奥海明月、奥森ONE、大兴西红门的新城熙红印、熙悦宸著，以及房山良乡板块的恒大御峰和朝阳区东坝的华越国际和12月14日成交地块的华越国际二期。而这7个限竞房项目当前在市场的销售反响也是冰火两重天。

虽然限竞房在北京新房市场占比逐渐减少，但并不意味着限竞房将退出历史舞台。根据诸葛找房研究院数据，截止到2020年12月15日，北京限竞房成交26997套，较去年下降11.6%。目前北京限竞房存量面积为76.4万㎡，存量套数12.4万套。整体来看，当前北京市场非优质限竞房去化难度越来越大，并且五环内的限竞房项目已经不多了。

诸葛找房研究院数据研究中心陈霄表示，限竞房地块的出现是以稳定房价、促进房地产市场健康稳定发展为目的，是符合当时的市场需求的，因此也不排除未来市场需要的时候限竞房会增加，限竞房地块的出现不仅仅是一种调控方式，同时也丰富了土地出让方式。

同时，贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，自限竞房2018年入市以来，按照当前去化速度计算，限竞房产品至少需要5-10年才能去化完毕，短期不会退出北京市场。

对于刚需购房者来说，纯商品房的增加，限竞房的减少，在购房选择上确实会有一定压力。但是短期内限竞房项目仍有较高的库存，明年仍有充足的货量补充市场。

相比较限竞房的供应量，共有产权房的供应也在逐渐减少。2019年北京共成交了14宗共有产权房地块，而在今年成交的地块中，仅仅有4宗为共有产权房，对比悬殊比较大。这4宗地块的项目为海淀区的瑞泽家园、金隅凤栖家园以及房山和门头沟的项目，主要集中在五、六环。

从今年北京市场整体出让的住宅用地性质来看，在限竞房、纯商品房以及共有产权房出让的分配上，限竞房、共有产权房逐渐减少，纯商品房增加，与前两年相较已经发生了变化。

整体来看，从环线上今年北京新入市地块与去年差别不大，主要供应仍然位于五环与六环之间的位置，其中五至六环共23宗，三到四环有3宗，四到五环共有4宗。而在35宗纯商品房地块中，城六区占14宗。

对于北京未来房地产市场的发展，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授表示，新增住房应该以改善性需求为主，刚需盘活存量房即可。