华夏幸福连续三天涨停，九张图带你了解这个雄安“大地主”| 图说

近几日，有关雄安新区的新闻占据了各大媒体头条，炒房团们更是火速到达现场。除了房价飙升，雄安新区的设立还带动了雄安概念股的快速上涨。华夏幸福也是最火的那批股票中的一支。从其股票趋势来看，已经连续三天开盘即涨停，可见股民们对这家房地产企业的预期也是甚高。

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此前，媒体盛传的雄安几大“地主”，包括了华夏幸福、京汉股份和荣盛发展等，而又以华夏幸福被称为其中最大的“地主”。

从地图可以看出，雄安新区由容城、雄县和安新三个县组成。根据规划，其起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。相对于深圳特区1996平方公里、浦东新区1210平方公里和北京通州新城907平方公里来说，可开发和建设的空间更大。

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《华夏幸福关于媒体报道的澄清公告》显示，根据华夏幸福2014年和保定市人民政府签署的《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》及《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议结算资金来源专项补充协议》，保定市人民政府就建设白洋淀科技城的开发等事项和华夏幸福进行合作，委托区域面积约为300平方公里，先期开发区域约为35平方公里。根据《合作协议》约定，位于清苑区的委托区域为109.7平方公里；位于莲池区的委托区域约为3.5平方公里。 

据华夏幸福2015年与雄县人民政府签署的《整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议》及《关于整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议的专项结算补充协议》，雄县人民政府将以河北省雄县行政区开发事项与华夏幸福合作，委托区域面积约为181.2平方公里。 

可见，如果华夏幸福此前和当地政府签署的协议始终有效，意味着其获得委托开发的土地面积接近500平方公里，占据新区远期规划的四分之一。不过，华夏幸福在澄清公告中强调，截至2016年年底，“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”项目尚处于规划阶段。公司尚未接到相关政府就协议后续合作变动的通知，但协议实施可能存在政策变动和合同履行期限较长带来的不确定性风险。

另外，据华夏幸福昨日晚间公告，其与河北涿鹿县签署了补充协议，新增合作开发范围。新增区域面积约53平方公里。地域四至为东至洋河，南至大北外环及延长线，西至工业园区，北至下花园界。可见其在京津冀区域的业务范围又一步扩大了。

虽然关于“地主”的说法有些夸大，但不妨碍我们借此机会来了解一下这家房地产企业。在2016中国房企500强榜单中，华夏幸福位居第九位。排在前三的是万科、恒大和绿地控股。华夏幸福年报显示，截止2016年12月31日，其营收为538亿元，净利润为65亿元，同比增长35%。

为了更清晰地了解华夏幸福的业绩情况，我们会在某些数据上将其和其他房地产公司进行对比，比如万科、绿地控股和保利地产等。

营收和营收同比增长

从华夏幸福的营收来看，其营收目前基本位于500亿人民币级别，超过2000亿人民币的业界老大万科大概是其四倍，不过二者的营收同比增长趋势却显现出惊人得相似。从2011年至2014年，二者营收呈现缓慢增长，营收增长逐渐下降，到2014年营收同比增长到达低谷。到2015年营收增长开始有所反弹，到2016这一增长速度又有些放缓。

盈利情况

从体现公司赚钱能力的毛利率来看，华夏幸福的毛利率基本在30％到40％之间，比业界老大万科还要高。而且，二者的毛利率水平有越拉越大的趋势。从2016年的数据来看，二者的毛利率差距超过5％。

从二者2016年净利润情况来看，华夏幸福的净利润大约是万科的三分之一。从华夏幸福净利润整体趋势来看，其净利润处于缓慢增长。从其净利率整体情况来看，其净利率基本比万科高出4％到5％左右。从发展趋势来看，其净利率2013年前处于缓慢下跌，到2014年后基本维持不变。到2016年，其净利率大约在12％左右。

负债情况

从华夏幸福资产和负债情况图可以看出，其四个重要数值从高到低的排列顺序分别是：流动资产、流动债务、非流动债务和非流动资产。图表显示，其流动资产一直远高于非流动资产，且近几年来二者的差距越拉越大。同时，其流动资产高于流动债务，二者的差距在缓慢拉大。不过，其非流动债务高于非流动资产。

偿债能力

流动比率是企业流动资产和流动负债的比率，它反映了一家公司的短期偿债能力。流动比率越高，意味着企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强。

对比华夏幸福、万科、绿地控股和保利地产等几家房地产公司的流动比率可以看出，整体来看，几家房地产公司的流动比率基本在1和2之间，极少有超过2的。其中，华夏幸福的整体流动比率低于另外三家房地产巨头，和万科的流动比率较为接近。这意味着，其短期偿债能力低于另外三家公司。不过在2015年和2016年，其流动比率超过了万科。

注：绿地控股和保利地产2016年数据缺失

从反映企业资金使用效率的现金周转周期（现金周转周期是企业在经营中从付出现金到收到现金所需的平均时间）来看，华夏幸福的现金周转周期大约在1000天到1500天之间，高于另外三家公司，这意味着，其企业资金使用效率低于其他三家公司。这一数值最低的绿地控股，现金周转周期甚至低于500天。

通常来说，现金周期缩短是企业效益提升的一个关键指标。不过，对于房地产行业来说，因为开发周期很长，综合开发一般需3到5年的时间。同时，房地产资金占用在未完工产品上的数量很大，占用期也很长，导致资金周转速度比较缓慢，现金周转周期也比较长。

注：万科2013年、2014年和2015年数据缺失，绿地控股和保利地产2016年数据缺失

市值

从华夏幸福近几年的市值情况来看，虽然和房地产大牛万科还是有所差距，不过市值已经进入千亿人民币俱乐部。