调控下，如今上海楼市很微妙的地方

编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载。

首先说明一件事哦，我是坚定的支持房地产调控这件事

特别是对于价格的调控，看过东方华尔街之后我们都知道，真正的市场化并不是追求绝对的自由，而是追求绝对的公平，所以对于行业的管控一定是严格的

整个行业在经过2年的调控后，有一些变化已经越来越明显了

很明显，如今的调控是严格遵循着市场成交价的调控，如今上海楼市的均价在5万元左右，这个价格已经保持了差不多一年了

如今来看这个均价控制的非常好，目前上海楼市也保持比较克制的状态，但是有一些小细节，现在看可能问题不大，但是却值得我们的重视

1、市场供求结构失衡，出现冷热不均的现象

为了实现均价可控，一个比较明显的现象就是远郊的项目的预售证在大量发放，而市中心的高价项目发放节奏受到严控。这样的目的也很明显，成交均价可以得到很好的管控

但是在需求端就出现了比较严重的冷热不均，核心地段的产品总是万人哄抢，而郊区项目进入真正的刺刀见红的血拼，品相好的将将去化完全，品相差的那就真的很差，开盘都开不出来

当然，这个也没问题，但是有一个潜在的问题在于，未来上海能够出让的土地都在郊区，市中心几乎无地，我比较担心的是开发商失去对这个城市开发的信心

这个是最致命的，说句大家不爱听的，一个城市发展是一定不能失去房企这个角色介入的，之前万科在半年会议上也对外说会降低一线城市的占有比例，这个或许就是一个信号

一个城市可以成交量小，但是不能让参与者失去信心

2、租赁市场尚未发展就受打压

如今租售并举大推进的前提下，所有资本也好中间商也好都在大力的介入这一块，使得过去低端，杂乱，无序的租赁市场在很短的时间带来很好的改善

但是各位知道，一个产业，一旦从原始状态到后续丰富的高中低产品线补足的时候，那么租金的均价表现一定是提升的

而这现象又裹挟上舆论的压迫，导致如今的租赁市场又回到了严控打压的状态，这本质上最这个刚开始的行业发展非常非常的不好

我们反观一线城市房地产产品可以给市场带来快速的提升，本质上都是早期出一些高端精品打磨好产品力，然后再以点带面对整个行业带来提升

本质上租赁市场未来也会沿袭这个脚步去发展，但是如今这样的舆论，因为租金上涨大家一股脑把问题推到资本和中间商，某种程度上是打压了这个行业的积极性

说实话租售并举一定需要租赁市场真真实实孵化出高端市场才有可能实现并举，如今我们如果仅仅看着整体租金价格上涨就打压租赁市场，对这个行业发展来说本质上是不公平的

3、TO B模块急速预冷，从业水准正在快速下滑

有件事很多人觉得和普通用户无关，但是本质上也会左右行业发展的进程

就是通过目前的调控方式，本质上是让整个地产从业者的能力是下滑的

如今的房地产营销环节，其实变得越来越简单，郑州甚至出台了不拿预售证不允许开售楼处的举措，这也就让现场营销人员的能力直接退化为接待

本身房地产营销已经相对简单，但是如今将预热，展示，品牌等等环节全部削减，上海地产人外移。一方面是上海项目少了，但是也是上海的营销如今变得异常古怪

当然也不仅仅是营销口，设计口做产品的第一前提是控制成本，投资口拿地的第一规则是城市的政策会不会变，判断一件事的标准越来越简单，对地产人的要求也越来越简单

所以在这个维度上，地产从业者的能力是在下滑的，这也是为什么最近2年开始维权事件变得越来越多，本质上我认为是有直接联系的

我一直和朋友说，上海2004年前后的房子可以闭着眼睛买，正是因为那是地产人最黄金的时代，所以交付到用户手上的产品力也就越强

4、市场供需错配

限均价大逻辑会产生一个细节问题，就是越好位置，越贵的产品被限制的就越狠，换句话来说对于用户也知道，越核心地段的产品目前买越划算

然后郊区的不管能不能到4万大家都往这方面靠，所以产品好坏对用户来说就需要辨别能力

另外对于开发商来说，他会试着想要在其他维度去获利，比如如今上海一手房已经有发生，当捆绑精装修和捆绑车位销售不行之后，开发商又尝试着在物业费等其他维度去赚钱

另外很多时候当政策要求加大90平米以上房源供应的，这会让剩下的可以做大户型比例的房源显得异常精贵，所以大量的项目出现除了90平米以下户型，之后就直接做150平米以上的大户型，中间120平米的改善类产品直接真空

包括翠湖被哄抢的几乎都是200平米以上的户型，这就是供需错配之后的结果

这是一系列因为限价以及调控均价之后发生的蝴蝶效应，短期内看都是小问题，但是长期对行业影响还是很深远的，比如维权事件会越来越多，比如房企品牌口碑意识进一步下滑，比如地产人越来越利益化……诸如此类

所以其实我更加建议，对于未来的调控可以更加多元化

房地产进入到如今这个周期，已经越来越需要一个高度灵活多变的调控部门，针对市场的变化快速做出反应

我们需求在需求端抑制不良需求的时候可以如此，对于供应段的敏感度是否可以更高

稍微提几个建议：

• 1、土地出让环节对于不同区域的供应量进行统一管控，并且加大土地出让，在当下这个截点重新激活开发商的热情

• 2、带方案拿地，方案不作为拿地标准，但是拿地放需要对自己交付的方案负责

• 3、加强交付验收环节的监管，不符合要求的或者发现违规的要求开发商强制执行

• 4、管控仅停留在一手房销售环节，对于租赁市场保持包容开放的态度

• 5、管控后期的重点倾斜在开发商

其实房地产这行发展到这个阶段已经有点微妙了，下一轮或者下一个三年的发展已经非常关键了，我们确实需要越来越庞大的政府，但同样也确实需要越来越高频的调控

这样的调控不是说要越来越严，而是对之前调控方案进行修正，合适的就执行，不合适的就放松，这才符合当下行业的发展