下半年成交量下跌，将成为楼市主旋律

编者按：本文来自微信公众号「米宅米宅」（ID：mizhaimizhai），作者：米宅大白，36氪经授权转载。

沈阳限购前8天发生了？

传言8月1日出台的沈阳调控升级政策，最终在8月6日成实锤，官方发布了正式的文件。

然而，原本已经准备好再涨一波的沈阳楼市，不得不面对楼市即将行情逆转的事实。

这一切缘于新政出台前改动了一句话！

在新政出台前，曾有一份疑似官方限购文件流出，这两者最大的变动是限购区域的扩大范围。

之前相传的版本是：限购扩大到三环全区域以及浑南全域（不包含沈抚新城），限售扩大到全市范围。

目前实锤的内容是：商品住房限购区域扩大至全市行政区（不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

其它的内容和流传的版本一致 。

那么在过去的8天究竟发生了什么事，导致即将出台的限购政策发生变化。

没有变动，会怎样？

我们来设想一下，如果这次调控版本没有调整会怎样？

我们先来看一下这次调控的背景：

自4月沈阳出台“沈七条”以后，核心区新房因为限价一房难求，导致本地人因恐惧而进场抢房。

楼市中最可怕的就是土著的觉醒，因为这意味一个大行情顶峰的即将到来，已经到了不是你追不追行情的时候，而是争分夺秒跟进的时候，比如年初的西安。

目前，最新的行情是沈阳核心区一房难求。6月28日深夜八盘同开，6个盘日光，这一天6个日光盘合计卖出5000套，部分开发商开始捂盘惜售；7月27日信达万科城秒光，选房当天人山人海。

与此同时，二手房也出现业主跳价、违约、一房多卖的情况。比如奥体二手经常跳价10万。

最后，市场供需不平衡。开发商要么捆绑车位等暗涨；要么挤牙膏似开盘，每次拿出一栋卖；要么封盘，等限价放开；要么就是小开发商，趁行情好多出库存。

按照我们之前对二线城市楼市行情走势的判断：

第一阶段：新区品质楼盘开盘去化率开始日光——前奏

第二阶段：核心新盘上涨，核心二手次新跟涨 ——行情启动

第三阶段：近郊地铁新盘上涨，非热点板块地铁二手房开始跳涨——行情高涨

第四阶段：市区十年老房上涨，远郊非地铁房跟涨。——牛市末

沈阳目前处在是第二阶段末期，第三阶段正在进行中，按照既定的轨道房价还有很大的空间。

所以，在这种情况，如果限购仅限三环内的话，会怎样？

• 1、如果仅在三环内限购，那么三环外将受益。无论新政最终目的是什么，都将是引导购房者三环外买房的结果。

• 2、推高三环外房价上涨的同时，推高土拍地价，房价上涨预期更强烈。

• 3、因限购区域提高外地人购房门槛，分期类产品将成为主流。

• 4、刚需买不到，市场供应不足，市场乱象横生。

我们必须承认，按照常规的调控逻辑，本次调控应该是8月1日流传出来的版本。

沈阳还有一步，可为什么这一步走了早了些呢？

毕竟沈阳三环外还需要一轮土拍。

这几天发生了什么事呢？

7天前，也就是原定沈阳调控政策出台的前一天，中共中央政治局召开会议，对于目前的楼市说了73个字：

下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

当天下午，深圳的限购新政就出来了。

个人住宅限售三年、公寓限售五年、企业限购、离婚差别化信贷政策。

和沈阳限购政策延迟不同，深圳限购是提前到来，来的猝不及防！

当天我就在楼市一线声音里做了一期《深圳：7·31之后》内容，里面有深圳限购新政的影响及趋势的详细分析。

随后，市场一片哗然——凡是不增加供应的调控都是促涨的！

3天后，深圳房改新政出台。

明确安居房公租房等占新增量60%。

且不分析新增的是什么。从深圳政策的反应速度能感受到，这背后的意志是强烈。

那就是房价被遏制不会上涨必须、必将、必定成为共识！

就在昨天，住建部在沈阳召集地方开座谈会，包括各大热点城市相关领导相继奔赴沈阳参会。会议主旨只有两点：

1、 加快制定住房发展规划

2、 对楼市调控不力的城市坚决问责。

我们再看沈阳限购新政内容的调整，一切都明白了。

所以接下来那些房价还在上涨的热点城市，要注意了。

过去那些既表了忠心，又刷了存在的调控；过去那种与其说是限制购买，不如说是“在释放一个现在是涨势，你该入手了的信号“的调控，不能再有了。

现在到了表明立场的时候了！现在到了涨还是不涨的送命题的时候了！

接下来将会有更多的城市跟进对自己下重手，虽然多少都会留点余地，但该下手还是要下手的。

不久的未来沈阳的成交量必定会大幅下跌。

但注意，是成交量下跌，不是成交价下跌。

这也不是沈阳独有的现象，还会有更多的城市下跌。

比如刚刚限购升级的深圳、重庆。

也许还会有更多城市传来崩盘信息，就像2017年的合肥，和刚刚“崩盘“的厦门。

但不管合肥去年崩的多可怕，目前的合肥房价已经企稳回暖了。

在政策如何严格下，合肥还能企稳，说明虽然当时房价虚高，但合肥房价有支撑，所以未来也到了验证城市价值究竟几何的时候了。

最后

最后，虽然这次限购已经到位了，但调控方式还是比最严的版本乐观，毕竟没有像长沙那般极端，一棒子打死楼市；也没有像重庆那样，三无直接拒贷，决绝不给理由。

所以短期内量缩，市场影响很大，外地炒房客被抑制，对于外地来沈阳的炒房客是打击。

因此，这次新政影响最大是专门在沈阳做外地团购、代购业务的中介机构。

但上有政策，下有对策，过不多久，他们就会出现在别的城市。

所以，接下来将是哪个不安分的成为热点城市？下一个成交量下跌的会是谁呢？

很简单，你只需重点关注这些城市的限购政策即可。