高杠杆投机买房，断供者的未来将有多惨？

作者：黄志龙，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任

来源：苏宁财富资讯（ID: SuningWealthInsights）   

全国主要核心城市近期纷纷出台限购、限贷等新一轮房地产调控政策，这宣告着本轮房地产上涨周期的结束。市场普遍预期，房地产交易将进入一个速冻期，房价也将步入新一轮下行周期。对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，现在有必要掂量一下：一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷断供的情况，将面临哪些法律后果？

一旦断供，银行债务将如何处理？

要讨论断供的法律后果，首先应明晰房贷追索权的种类。当前世界上盛行的房贷追索权可分为两大类：

一是美国实行非追索权住房抵押贷款（Non-recourse mortgage）。

在次贷危机爆发前，美国利率水平降至历史低位，金融机构竞争异常激烈，大规模向低信用评级和低还款能力的购房人提供低首付、非追索权房贷，是为次级贷款。2007年美国房价触顶下行后，大量住房的市场价值小于贷款余额，大多数购房者选择放弃抵押物来止损。由于住房抵押贷款合同中设置的是非追索权房贷条款，在购房人放弃抵押物时，金融机构对购房人债权即行中止。由此可见，购房人一旦因房价下行而放弃房产，金融机构直接承担房价继续下行的损失。这一条款也成为美国次贷危机爆发的原因之一，房利美、房地美等住房贷款机构陷入了困境，雷曼等持有大量次级贷款证券化产品的金融机构纷纷破产。

二是日本、香港等实行有追索权房贷。

简言之，当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。除非购房人作为自然人完全破产，否则银行债权将永续存在。这一条款使得日本、香港等在泡沫破灭后，普通居民即便处于负资产，仍坚持偿还房贷，或者如香港影星钟镇涛申请个人破产，银行债权才会终止。

我国的住房抵押贷款合同，实行的也是有追索权抵押贷款。

国内某银行《房地产抵押贷款合同》涉及到与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：

“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。

再参阅其他银行的房地产抵押贷款合同，相关条款大同小异。

需要注意的是，目前我国有关破产的法律从未设置自然人破产条款。因此，自然人一旦陷入断供或大量负债，银行债务或将伴随自然人终身。

断供后，购房人的未来将有多惨？

更需要注意的是，一旦自然人房贷断供，除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还将面临以下法律后果。

首先，不良信用记录将进入央行征信系统。

现代社会是信用社会，截止2015年末，全国进入央行征信系统记录的有8.8亿自然人，其中3.8亿人有信贷记录。一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。

其次，若法院强制执行追索权，断供者所有账户将被冻结。

购房人断供后，法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分，金融机构可继续行使追索权，一旦法院强制执行，自然人将面临如下困境：所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务，而绝大多数正规企业的工资发放账户、公积金账户等，都需经过银行清算系统，这就势必给断供者的工作造成一定影响。

再次，唯一住房的贷款断供，金融机构也有权拍卖。

对于购房者只剩一套住房的情况，大多数人的理解是“惟一住房，法院不能查封、拍卖”，其依据是2004年11月4日最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，即

“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

其实，这个规定早在最高人民法院2005年12月21日起实施《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时就终止了。在此，有必要列举出其中的关键条款：

“第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。”

其中，唯一的例外是：“第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”

由此可见，“唯一住房，法院不能查封、拍卖”早已没有任何法律依据。

最后，房贷断供还将影响自然人的日常消费生活。

2016年9月25日，国务院印发了《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，执法对象包括个人和单位。对于失信个人的惩戒不仅涉及到限制担任企业法人代表或主要管理人员、限制购买不动产等商业活动，还将被限制乘坐飞机、列车软卧、限制住宿较高星级宾馆酒店、高尔夫球场、旅游度假等消费活动，同时限制子女就读高收费学校、购买保险、私人离境等家庭或个人行为。与之相匹配的是公安、司法、金融、税务、国土等数十个部门信息共享的天罗地网。可以说，一旦这些规定被金融机构起诉至法院强制执行，断供自然人的日常消费生活将受很大影响，几乎可以说是寸步难行。

看到这里，相信投机者或炒房者都不会希望出现断供。从当前来看，本轮房价上涨周期已经结束，对于那些高杠杆炒房者，至少从住房抵押贷款的合同文本上，金融机构有足够的法律手段维护自身的合法权益，不排除断供者将承担法院强制执行上述条款的法律后果。