2021年长租公寓市场展望（宏观篇）

··2020年11月3日··

长租公寓被正式被纳入“十四五”规划，大力发展和培育租赁住房成为了“六保”目标与“双循环体系”新发展格局的重要组成部分。

··2020年12月18日··

中央经济工作会议，进一步定调以租赁住房为抓手，解决大城市住房问题。

这些将对2021年的长租公寓，特别是大型租赁社区产生哪些机遇与变化？

01 租赁立法在保护租客权利的同时，也为公寓企业提供更多助力，保障专业化机构良性发展

截止2020年，“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的行业顶层设计方向从未改变，立法监管与政策利好兼有，可以预见2021年将是立法雷霆与雨露双管俱下的一年。

首先，典型的雷霆行为当属国家层面的《住房租赁条例（意见征集稿）》发布。该《条例》强调保护租客权益，规范市场经营主体，租金实行监管，合同要备案，鼓励长租期，严禁以租代售等等，对当前社会关心的市场结构、经营理念、服务方式、服务质量等各类租赁乱象都做到了针对性的规范与监管，被称为史上最严、直指痛点的住房租赁政策，迫使长租市场告别野蛮生长，朝着公寓经营结构化、公寓产品民生化的方向改变。

2014年~2019年重要行业政策汇总

其次，从2017年后行业利好不断，以下列举地的利好内容便是对过往各地经验的总结，部分规定已经在地方得到了实践验证，核心可为以下几点：

1、增加供给加大租赁用地供应，在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房。

2、盘活存量允许现有物业改造后用作租赁住房。

3、机构化经营鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构。

4、财税支持给予税收优惠、财政补贴、允许公积金用于支付租金。

5、融资支持，拓宽融资渠道、探索资产证券化。

6、逐步落实租购同权，保障承租人权益。

2020下半年政策总结

2020财政补贴使用汇总

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以上利好中，最有直接感受的是财政补贴的资金使用有章可循了。专项资金主要用于租赁住房建设方面，并按照新建、改建及盘活的顺序，在补贴标准及投入比重基本上依次递减，小部分资金用于住房租赁平台建设及运营与相关基础性工作。还有部分城市将资金用于租赁企业的资本金补充，但限于国有企业。其中政策性租赁住房、人才类租赁住房成为财政补贴关注和扶持的重点领域，对降低企业经营、稳定租赁关系也起到了积极作用。

此外，2021年还将进一步升级房屋网签备案信息系统，同时深化落实人口治安管理、消防安全管理的职责，对租赁住房项目加强消防、人口、综治、社区和房屋使用等方面日常监管和服务。

02 土地供给向租赁住房倾斜，集体土地入市步伐加速

因为土地供给不足，过去我国长期存在着房源供需与错配的住房问题。截止2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，但年轻租客的平均住房面积还不到居民的三分之一，且合租比例占63%，这直接影响了租住品质。

2017年和2019年，我国先后两批18个城市开展利用集体土地建设租赁住房的试点，力求解决我国住房的结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。2019年12月18日的中央经济会议明确单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。根据2020年部分租赁试点城市已经出台的租赁用地供给政策来看，各一线城市的租赁土地供给风格各有差异：北京主推集体建设用地，上海主推纯租赁用地，深圳主推城中村租赁住房规模化运营，杭州则主推人才租赁住房用地。

然而三年下来，集体土地入市总体是雷声大雨点小，究其原因无非是法律和机制两个障碍。

直到2020年新的《土地管理法》删去了“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定，法律障碍宣告破除。接着，“十四五”规划建议中明确提出“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”。过去的三年，北京市集体土地建设租赁住房一马当先，已有39个集体土地租赁住房项目开工，可提供房源5.3万余间。

同时，济南在6月出台了租赁房用地政策，在土地选址、获取方式、土地定价、持有可售等方面务实而创新，非常具有前瞻性和可操作性，相信2021年会被其他城市借鉴推进。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法（试行）的通知

经过三年多的试点，集体土地建设租赁住房将在2021年逐渐释放，给长租市场带来新一波冲击。企事业单位的闲置用地建设租赁住房将激活存量土地市场，也就是说，存量的房与地，都可以转为租赁住房，可谓力度空前！

03 “非住转租”理想丰满，但现实很骨感，需要一剂解药

在十年的互联网经济冲击下，实体商业持续走下坡路、不景气，而新冠疫情疫情加速了商业和办公地点的分离，使本就过剩的商业和办公类资产雪上加霜，即便在一线城市，也创下了空置率的历史新高。根据戴德梁行最新数据，2020年上半年，北上深的非住宅类资产空置率集体攀升，分别达到16.2%、20.9%、25.4%。专业人士保守估计，未来十年一、二线城市，写字楼至少有1/3过剩，商铺至少有1/2过剩，造成了社会资源的巨大浪费。

国家早在2017年就实行了‘非住转租’政策，允许商改租、厂改租、仓改租来盘活闲置资产，打破租赁供给结构单一的现状。作为多方共赢的政策，非住转租近三年发展依然缓慢，或受以下两大难题阻碍：

第一是法规有障碍。非住转租由于涉及土地、规划、消防等多个监管部门，各地普遍采取某一政府部门牵头、多部门联合，经权利人申请后以个案审查的方式处理，在审查中缺乏明确的标准，如何申请、审批条件、改建验收等等，实际操作难度依然不小。另外，物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对商改租项目尚无明确规定。

第二是财务不可行是关键。非住宅类资产按照商场、办公、工厂需求建设，改造成本几乎与新建住宅相当，但租住品质无法匹敌新建的大型租赁社区，除非有一、二线城市、优质地段、高房租支撑，否则非住转租的运作空间不大。一旦财务上缺乏吸引力、甚至不可行，资产所有者就必然重视机会成本，宁愿空置以抵押融资，也不再投入新资金，等待旧市场恢复，或者挖掘新的商办用途。

国贸的富尔大厦5层

快速完成住房租赁体系建设，盘活低效存量资产是大势所趋，是最经济、最高效之路。建议未来政策进一步放宽，允许部分低效资产改为租赁住房的同时，允许部分可售，即非住转租也享受“租售并举”，并给予税收优惠，可售部分既可以市场化，也可以国有化，即政府专项债、约定回购价，用于保障性住房。

04 资金供给依然以四大行为主，建议公积金入市创造双赢局面

过去三年，P2P和VC基本退出公寓市场，国有四大银行伴随大型租赁社区进入公寓市场，其中建设银行是最活跃的金主，其次是国开行、中行和农行也有类似产品，股份制银行和城商行目前还基本未进入。

建行的租赁住房开发贷款产品，给出了优惠的利率和长周期贷款，但其针对的融资主体依然是国资国企，个别参与了大型租赁社区的民营企业，要么因为没有征信无法获得贷款，要么贷款条件非常苛刻。

银保监会允许保险资金投资长租公寓市场，但人保、平安等头部保险公司并未探索出适合进入这一市场的投资标的与金融产品。

华平、基汇等海外地产基金，偶有投资改造型项目。

2020年关于公积金政策废止的有过一番争论，追根朔源，公积金政策本质是未来解决老百姓住房问题而设，过去主要在买房行为上发挥作用，而今要全力发展租赁住房市场，何不让公积金回归初心，权益性投资租赁住房建设？这样可以将快递、家政、保安、环卫等在内的新城市人口一并纳入，进一步扩大公积金缴存面，只要缴存公积金，就有资格申请公积金投资的租赁住房。

以苏州工业园区租赁住房数据为例，34亿公积金投资能形成75万平米住房面积，解决1.5万户租房问题。全国公积金余额大约5万亿，拿出10%试点即5千亿，再撬动5千亿社会资本，1万亿投资到集体建设用地上，可以解决400万户家庭住房问题。如果再适度使用杠杆，在税收方面具有一定减免，投资资本收益率可达7-9%。

05 投资退出，非公募REITs莫属

目前我国出租公寓市场融资成本较高、租金回报较低，与退出模式不清晰有直接关系。上海租赁用地R4项目投资回收期基本在20~25年，这里面虽然受收入假设保守，成本预估留余量因素影响，但更多是R4土地楼板价定价经验不足造成的。济南租赁用地管理办法第十条规定，“协议出让用地价格评估以收益还原法、成本法评估为主”。相信在十四五规划租赁用地供给中，应该会更加务实，给予地方国企和市场主体一定话语权，缩短投资回收期，从而逐步激发社会资本投资公寓的热情。

万众瞩目、千呼万唤的公募REITs2020年在基础设施领域试点， 2021年，为进一步落实租售并举、解决大城市居住问题，实现租赁住房资金闭环最后一环，逐步恢复和树立行业信心，有望放行数十家公租房公司，试点公募REITs树立标杆。

长租公寓破局的任督二脉，是以公募REITs为核心的一揽子金融产品来实现公寓投资的现金流闭环。长租公寓的金融终局，应脱离主体信用而改用项目经营数据实现资产证券化。

从目前来看，公募REITs依然是公认的重资产公寓项目退出的主要方式，当然培养更多的、健康的公寓上市公司，活跃收并购市场，是中小项目退出的渠道。

读懂宏观，眺望2021

发展租赁住房的顶层政策设计已经非常清晰：

• 土地供给，与集体土地改革相结合。

• 盘活存量，与商业地产去库存、产业结构调整相结合。

• 资金供给，公积金入市与公募REITs试点相结合。

• 租购同权，供给侧结构性改革与新型城镇化相结合。