房租，压垮年轻人的第一根稻草

编者按：本文来自“财经网”，作者 承夜。36氪经授权转载。

那些满怀憧憬留在北京的年轻人，还未体会到求职、求婚、为子求学、求医等接踵而来的人生压力，就先感受到了来自真实世界和经济学原理的第一轮恶意。

北京房租仍在上涨，并且有赶超收入涨幅的趋势。在可以预见的未来，房租涨势或许会越来越凶猛。

房租，或将成压垮年轻人的第一根稻草。

房租收入比高达58.6%！

买不起也租不起？

我爱我家集团研究院的统计数据显示，今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月份上涨2.9%。

更有房产中介直言，“目前房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元地往上涨。”

细分地段来看，据诸葛找房数据，东城区、西城区和海淀区房租均价最高，达 146元、146元和135元/平/月。其中，海淀区今年6月同比去年6月增长46.7%，涨势最凶猛。

另据云房数据研究中心，相比去年同期，今年5月通州区房租涨幅最大，达40%，东西城和丰台涨幅均超过10%。

在某头部中介平台上查询发现，以五环外的上地（海淀区）、北苑路北（朝阳区北部）、黄渠（朝阳区东）附近为例，二居室的房租均在6000-9000元/套左右。更不用提五环以内的房租价格。

必须指出的是，以上数据仅是整套出租价格。而实际上，大部分在京租房者承担的每平米每月的单价，要比上述数据多得多。因为多数人并非整租一套房。有报告显示，在租住方式上，关注合租的人群比例高达82.33%。

来源：90度地产

而合租，意味着中介从房东手中拿到整套房源，再将整套房源按单间卧室拆分租给多位租客。加上中介的加价，换算下来，合租人实际承担的租金价格（X元/月/平米）往往会比统计数据更高，因为目前机构大多以整套房源的价格为统计对象。（这里仅指普通拆分房源的中介。如果是自如等服务更完善的长租公寓，单间租金会更高，在此不表。）

在五环外，15平左右的单间，2000元左右的月租金，已经不是新鲜事。

在北京，每月要把工资的多少交给中介或房东？

北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。

另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。

按照上述两数据粗略计算，北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。此外，人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅。

刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

北京二手房中位数5.9万的房价让人感慨买不起，如果房租上涨势头不减，租不起的呼声也快要来了。通着全国最长时间的勤，把工资六成交给房东，眼看房租还要涨……房租，或将成压垮年轻人的第一根稻草。

炒房价刚停，炒房租又起？

前不久，中央明确定调，遏制房价上涨。今年前7个月，全国楼市调控次数已达260次。住建部也曾发文表示，楼市调控不力的，坚决问责。

不过，随着炒房价被大力整治、房屋买卖市场冷却，炒房租苗头渐起。

社科院今年5月发布的一份报告预计，随着融资杠杆和政策支持的消长，商品住房市场将逐步退热，资金将逐步转移到租房市场，租房市场将迎来大发展。目前，我国租赁市场规模已超万亿。链家研究院预计，2025年租金 GMV（成交金额流量）将接近 3 万亿元，租赁人口 2.3 亿。

自2015年、2017年住建部发文培育租房市场以来，该市场已为一块众人抢食的大蛋糕。目前，“国家队”已经入场，广州、深圳等12个住房租赁试点城市已全部上线国有住房租赁平台；据第一财经，国内排名前100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租市场……

在这个背景下，中介争抢房源的消息频出。在微博、论坛上，多名网友表示，遇到过中介向房东抬高租房价格的情况。计算发现，价格涨幅最高可达50%左右。

来源：微博网友

据华夏时报报道，北京天通苑的陈先生本打算以7500元的价格将房子出租。蛋壳公寓和链家旗下的自如为争抢房源，多次向陈先生抬高房租，最后蛋壳公寓给到10800元/月。

以此计算，单获取房源这一环节，房租就涨了44%。陈先生在网上发帖时称，“资本进入租房市场，垄断大量房源，最终通过提高房租，吸干年轻人的血。”

来源：水木社区

自如和蛋壳公寓都是比较知名的长租公寓品牌。近两年，长租公寓发展迅猛，创业公司、房企、传统中介等多个队伍涌入，竞争激烈。

除了长租公寓被指责为抢房哄抬房价，普通中介也被曝存在抬高价格以垄断房源的现象。一位网友表示，曾有邻居的房租被中介从5000元抬到8000元。即相当于直接涨了60%。

来源：水木社区

中原地产首席分析师张大伟认为，对很多中介公司而言，目前租赁业务大部分都是通过低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价，制造上涨预期。一位业内人士接受采访时曾直言，“多家抬价抢房是很正常的事情。”

房租涨势将越来越猛？

中介哄抬房价，是本轮房租上涨的主要原因吗？事实上，供给端与政策端的传导作用同样值得关注。

影响租金的重要因素之一，是市场供需问题突出。链家研究院数据显示，从2017年8月到2018年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。

一方面，楼市调控政策的最终目的是让房子回归居住属性。这意味着通过限购等政策，市场上的现有房源会更均匀地分散到刚需族手中，流转到租赁市场的房源会逐渐变少。

清理违规地下室等和持续拆违减少了原有不规范房源。2018年北京将拆违4000万平方米以上。今年，仅通州就将拆违2000万平方米。

新增房源数量也在大幅减少。北京市住建委公布的数据显示，今年一季度，北京商品房销售面积为78.9万平方米，同比减少66%；其中住宅销售面积54.2万平方米，同比减少59.6%。卖掉的房子变少，意味着租赁市场上的房源增长不足，进一步加剧供需矛盾。

来源：北京市住建委

另一方面，2017年北京市常住人口为2170.7万人，比上年末减少2.2万人。尽管这是北京常住人口17年来的首次负增长，但和租赁房源的供给变化相比，这些人口变动对租房需求的影响并不大。

此外，单身潮的来临，提高了北漂青年租房的概率。全国结婚率逐年走低，一线城市结婚率偏低，2017年，北京结婚率不足0.7%。而离婚率却在全国排名靠前，为0.33%。

租赁房源本就有限，又很有可能流入到哄抬价格的中介手中。如果这一趋势不变，北京的房租或将越涨越猛。

未来，房地产税的出台，也将影响人们对租房价格的预期。

据媒体报道，目前房地产税法草案已经初步形成。6月份不动产登记平台已实现全国联网的新闻，被业内认为是房地产税开征的信号。房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇预计，2021年房地产税将在部分城市开征。

具体的开征方式目前尚未公布，不过业内人士倾向于给予人均40-60平米的免征面积，税率不超过1%。如果以这种方式开征，那么三口之家如果拥有两套房，每年或将交几万元的房地产税。

房地产税开征后，如果持有者不将名下的第二三套房子卖出去，最后上交的税费无疑会让租房者承担，房租自然上涨。如果持有人卖掉名下的房产，在目前楼市限购限售的大环境下，这些二手房大部分会流入到刚需族手中，租赁市场的房源就更少了。这也会带动房租上涨。

目前，国内城市的租金回报率（1年租金/房屋价格）与全球热门城市相比普遍偏低。2017年发布的《中国租金回报率最全地图》显示，北京的租金回报率以1.37%在百城里排名第96位，深圳为1.38%，上海1.48%，广州1.69%。

这意味着，如果仅靠收房租拿回买房成本，在北京需要73年。

相比之下，东京首都圈的租金回报率为5.76%，洛杉矶租金回报率为5.8%，纽约在4%以上，伦敦能达到3-4%。

来源：智谷趋势

不合理的租金回报率，说明房价和房租肯定至少有一个需要调整。然而，房价难降，房租易涨。

尽管目前明确房价不能涨，但由于高房价下房子依然是很多人的资产，并且已为此背负了高杠杆，房价即使下降，幅度也不会太大。调整空间更大的，显然是房租。

2017年社科院发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示，有14.6%的流动人口在北京购买了住房。换句话说，86.4%的在京流动人口需要租房生活。租房市场的火热，有牢固的现实基础。

即使房价降了，买房的人终究是少数。依然有大量买不起房的北漂、为了教育资源另租房子的父母、家在郊县希望住的离公司近一点的年轻人等等，继续拥抱租房市场。

不过，如果房租高速增长，终会有大批年轻人因难以忍受高昂的生活成本和不高的生活质量，投靠新一线或家乡省会城市。有资产的人留下，空有梦想的人离开。有时候，想去哪个城市发展，也并不由个人选择。

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