假离婚、接力贷：这是苏州楼市被点名的真正原因？

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：常丹丹，36氪经授权转载

被住建部“点名批评”后的这一周，苏州楼市的“天气”仍然闷热难挡。

被点名批评之前，苏州楼市曾先后出台“限售”新政，以及工业园区“九年一学位”政策，但降温效果并不理想，热度再次上升。苏州楼市里，假离婚、接力贷的剧情仍在激情上演。

此次重点调控的苏州工业园区某品牌中介经纪人冯萧说，尽管一周之内苏州楼市经历两度调控，但在他接触过的客户们看来，如此密集调控更像是一种升值暗示，因此，房东更加惜售，甚至有购房者主动提价，只要房东同意卖房，在原报价的基础上加几万，购房者普遍都能接受。

究竟谁在参与苏州这场楼市“欢乐颂”？还在升温的“热剧”又将走向何方？

工业园区成调控重点区

苏州工业园区当之无愧成为本轮苏州楼市火热的“领头羊”。链家网数据显示，4月份，苏州工业园区的二手房房价参考均价已高达39396元/平米，较年初上涨了8.21%，与去年5月份31467元/平米的价格相比，这一区域的房价涨幅为25.2%。

业内人士分析，除了政策利好多、就业机会多、人才政策多等优势，苏州工业园区房屋供应量偏低等因素，也是促进本轮苏州房价上涨关键因素。

冯萧是园区居高不下市场行情的亲历者和见证者，他说，由于规划合理、商业配套齐备、产业丰富，园区已经成为改善型购房者首选。

不过，苏州工业园区房源量严重不足，加上新房限价政策，每次加推的房源秒光已经见怪不怪，根据房天下统计的数据，截至5月9日，苏州工业园区住宅库存仅1230套，而其他区域(除老城区外)库存均在7000-12000套之间。

“几十比一的摇号中签率，你敢不敢赌”，这句话，几乎成为冯萧近期的口头禅。

据介绍，近期苏州工业园区纯新盘供应多集中在较远的青剑湖板块，并且开盘多在下半年；园区较核心的区域基本无房源供应；普遍被购房人关注的几个楼盘，要么预售证迟迟下不来，要么数千人争抢一两百套房，买到的机会极其渺茫。

新房市场没有机会，二手房自然备受关注。冯萧说，从去年下半年起，苏州工业园区二手房市场一直保持着高度活跃的成交态势，学区稍好的二手房单价5-6万是普遍现象；即便房龄较老、不带学区的二手房，也逼近4万/平米，并且“出一套抢一套”，由于变现快，投资客买了就卖，没拿到房产证也能挂牌。

冯萧说，二手房源少了，一手房又没有跟上，房东更惜售了，为了买到心仪房子，购房者甚者都主动要求加价。因此，工业园区板块的房价一直在涨。

据克而瑞统计，511销售新政落地后一周（5.13-5.19），园区签约量有一定的集中释放，升至700套以上，预计后两周也还会有相当批量的流程中房源释放。

不过，5月16日园区发布的“九年一学位”政策确实延长了购房者的决策周期，原本着急出手的购房者开始犹豫观望起来，也导致近期二手房已经交易房源网签意愿更加急迫。

接力贷＋假离婚：楼市腾飞的翅膀？

阿基米德言“给我一个支点，我可以撬动地球”，这是物理学对杠杆的定义，在房地产领域，金融杠杆同样可以撬动楼市。

今年1月，苏州不少银行悄悄调整房贷政策，一方面，利率折扣重出江湖，从上浮25%微调至22%左右，另一方面，房屋按揭贷款期限延长至80周岁，打破贷款人最高年龄纪录，实现两代人接力还款，并有多家银行开始实行接力贷。

接力贷的启动，无疑给年轻一代减轻了还款压力。而这也被看作是购房者撕开苏州楼市的一道口子。

孙琦就是通过这道口子二度上车楼市的。作为新苏州人，三年前，孙琦在工业园区以2万左右的单价入手了一套小户型，如今，这套房在二手房市场上的估价达5万多/平米，享受过楼市红利的甜头，孙琦自然不会放过再度出手的机会。

春节过后，孙琦将原籍安徽的父母户口迁至苏州，打算用父母的名字买房并申请贷款，这样做既满足首套房低首付的条件，父母贷款儿女还款也不增加还款压力。

3月初，在一番对比之下，孙琦入手了一套单价19700元/平米的三居。因为做了接力贷，这套房子并没有给孙琦带来明显的还款压力，对于这一点，孙琦还是很庆幸的。4月底，孙琦从项目工作人员处打听到，首套房贷款利率上浮比例已经下调至20%，该项目也已全部售罄。

除此之外，苏州楼市这把熊熊燃烧的烈火之中，也少不了老套路“假离婚”的助燃。5月3日，李维就办了两件大事：上午扯了离婚证，下午兴高采烈签了购房合同。

苏州现行的购房政策是：本地户籍居民限购3套，非本地户籍自购房之日起前2年内在本区域累计缴纳一年及以上个税或社保可购置一套房产。

李维的“假离婚”路径之所以能行得通，在于他们夫妻二人的房产在其老公名下，而她近几年在苏州累积缴纳满一年社保，且苏州尚未对离婚后的购房行为做出明确规定，因此，“离婚”之后，尽管李维持有外地户口，但仍具备首套房购置资格。

李维说，在她看房的这两个月，类似她这种的情况不少，针对她这种案例，几乎每个销售都能给出“假离婚”这套标准方案，也几乎所有购房心切的客户都满心欢喜地配合完成了这场演出，最终为苏州楼市这出热播剧带来了客户顺利上车，成交量剧增的“happy ending”。

开发商的决心和谨慎

截至去年年底，多家布局苏州的房企对于2019年当地楼市的预期都不甚乐观，普遍认为稳中有降的市场行情将延续至2019年年底。而对于三月份苏州楼市匆匆“入夏”，不少房企表示“懵圈”。

某家中型房企苏沪区域营销负责人清楚记得，去年年底，由于市场不明朗，预期也并不乐观，他还隔三差五地为员工加油打气。没想到，一转眼，楼市升温来得如此猛烈。

4月中旬，位于高新区的洋房项目山水悦澜庭推出155套洋房，33套合院，为期2个多月的蓄客期，吸引了4000多组到访，1000多组预约，开盘当天，180多套房源被抢购一空，值得注意的一点是，该项目销售均价达39700元/㎡，在当前苏州楼市中可谓是不折不扣的高价房。

同样被哄抢的还有位于吴中区的老牌项目太湖汇景，据介绍，该项目2005年拿地，入市近10年，项目去化一直不好，但也因为拿地早，房价较低，约15000元/㎡，今年4月，该项目推出300套房源，由于前期蓄客基数大，项目方不得不采用线上开盘的形式，创下30秒售罄的纪录，一时间，沉寂了多年的太湖汇景登上苏州楼市头条，吸引了多方关注。

一家房企内部调研报告显示，4月份，苏州新房开盘去化率达94%，去化周期回落至8个月，该房企营销负责人认为，目前苏州楼市上主要集中了两股力量，一个是被调控压抑的购房需求，另一个则是盲目跟风的投资需求。

该负责人透露，除了购房需求的释放外，开发商在土地和供应方面的表现也是加剧楼市升温的关键因素。资料显示，4月份，房企大量补货，且多为高价地块，其中新城以楼面价20909元/平米拿下吴中太湖新城项目，溢价率31%，该地块周边待入市楼盘预计单价33000元，碧桂园以21933元/平米拿下尹山湖地块，溢价高达57% ，周边项目泰禾金尊府清盘价仅28000元/平米。

不少房企在早就听到苏州即将出政策的风声，因此很多项目抢在政策出台之前提前供货，推盘走量。有房企苏州负责人预计，这波火热市场行情将于七八月迎来收官。“一方面，这波释放的跟风需求实际上提前消耗了一部分未来需求，另一方面，随着调控收紧，好多项目的备案价都遭遇严控，房企推盘的意愿也不如之前强烈。下半年，不排除一些项目重回降价促销状态的可能。”

在此背景下，房企对于后市走势和拿地更趋于慎重，据上述房企负责人介绍，公司正在积极寻找优质地块，但对于溢价偏高的，也不会贸然出手，另一方面，对于即将投入建设的新项目，该房企仍将定位于受众群体最为广泛的首改产品。“企业就怕决策出错！”

就在90度对苏州楼市进行调研期间，一宗4月底挂出原计划5月30日拍卖的一宗吴江地块，在遭遇下调市场指导价后终止挂牌，短期内如此密集动作，可见苏州对于严控房地产市场的决心和态度。