量价齐涨的固安：“北漂”的希望之城？

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：常丹丹，36氪经授权发布。

3月11日，燕郊放宽落户政策的消息宛如一阵强心剂打在了沉睡已久的环京楼市上，尽管不到一周时间内，燕郊连续两次调整落户政策，提升学历和社保门槛，但香河等环京城市传出的落户松动风声，已经撩拨了无数北漂安家置业的心，特别是在北京防疫政策调整之后，往返于北京与周边城市的看房客与日俱增。

作为京南第一城，固安楼市率先“热闹”了起来。世联行数据显示，2月，固安楼市成交均价11978元/㎡，环比上涨4%，成交量116套，环比上涨7%。从世联行提供的数据观察，固安是环京楼市中为数不多的量价齐涨的区域。

越来越多购房客涌入的同时，那些曾买在高点的业主也在体会着另一番滋味。不过，在大多数人眼里，固安仍是一座希望之城。

 

01

撕开购房政策的口子

新房与二手房平分“春”色

刚刚过去的这个周末，小黎忙了两天——每天吃了早饭，10点接上客户，带客户穿梭在各项目之间，一直到晚上6点以后，小黎才能吃上第二顿饭。说起销量，小黎难掩兴奋：“周六带看的两组客户中，已经成交了一组，另一组意向也很高。”

小黎是固安经纪人，这是她卖房的第9个年头。起初，小黎在当地某新房项目做销售，随着2017年限购政策落地，小黎的职业生涯步入寒冬，成交挂零成为常态。“蛰伏”的两年间，小黎感觉从未有过的轻松，也体验到了前所未有的职业压力。2020年年中，小黎跳槽到中介，为的就是多做几家生意。

也就是在小黎进入中介行业之后，固安楼市的小火苗逐渐燃烧起来。据小黎介绍，2020年上半年，受疫情影响，固安楼市停摆。下半年，随着各大楼盘相继推出新品，固安楼市逐渐升温，到8月，固安楼市有了明显的起色，有数据显示，当月成交环比上涨74%。仅半年时间，小黎手头上就成交了10套，对小黎来说，这是久违的欣喜和满足感。

不过，按照固安现行的限购政策，外地人想在固安买房，要么有当地三年社保，要么落户，那么，是什么撑起了这节节攀升的成交量？

90度地产调查发现，在新房领域，限购政策形同虚设，小黎告诉90度地产，自2018年下半年，限购政策就被撕开一道口子，外地人想要买固安新房，开发商都会信誓旦旦声称，可以解决购房资质。

至于如何解决，小黎称，现在开发商都有一些购房指标，基本上都会用人才引进等方式进行操作，和正常买房一样，无须再提供额外的材料，也不会额外加收费用，一般来说两周就能拿到“准购证明”。“对房管局和开发商来说，这种操作早已是公开的秘密，没有任何风险。”小黎表示。

如此“操作”，加之北京返京防疫政策的宽松，3月中旬以来，固安的新房市场被大量来自北京的刚需客户所覆盖。据了解，本周建投御湖园开盘180多套房源，当天即卖出40多套，风栖华府项目本期所剩的30多套房源中也以每天8套的速度在消耗。

成交量的提升也带动了价格的上涨，小黎告诉90度地产，今年以来，不同楼盘出现了200-500元/㎡的价格上涨，有项目半年时间内单价上调达1000元/㎡，目前，新房均价达13000-14000元/㎡。

新房市场的满园春色同样外溢至二手房市场，二手房价也在试探性轻微上涨。尽管没有外地客的助力，但来自下辖的12个乡镇的购房客成为二手房市场的主力军，此外，由于当下二手房市场价格普遍低于新房价格，因此，二手房市场承接了大部分固安当地的改善需求。据小黎介绍，周日当天，其所在门店新房与二手房各成交一套。

 

02

楼市浮沉十年

昔日梦碎今朝困

固安的房地产市场是环京楼市的缩影。早在2010年，固安新建住宅仅5000+/㎡，10年时间，固安房价上涨近2倍。

这期间，2017年固安房价达到顶点。因为外来的投资需求不断出现，固安楼市量价迅速上涨，成为继“北三县”之后环京最亮眼的区域，那一年，固安的房价超2万/㎡。

也是在这一年，王雪踏上了固安楼市这趟飞驰的列车，只不过，他不知道的是，他上车没多久，固安楼市便急踩了刹车。

王雪是固安本地人，生在固安，长在固安。2017年，王雪步入婚姻殿堂，房子对于他是刚需。但眼看着蜂拥而来的外地投资客以及2万+的房价，掂量着手里每月三四千的工资，王雪果断买房上车。

王雪担心，照这趋势发展下去，他或许距离婚房越来越远。王雪买房的过程并不顺利，他回忆到，开盘当天排了半天的队，但根本抢不到房子，剩下的顶楼或者特别不好的户型不想要，只能等下一批。

“那个时候，每天都很焦虑，同一个房型，隔一周再去看，一平米就涨了两三千。越涨越要买，越涨我越慌张，因为不知道房价还会涨到什么程度，当时的我冷静不下来，没有时间给我考虑。”王雪说。

最后，王雪还是给了中介一些好处费，然后又加了10万转手费，从一个销售手里买到了房子，22000/㎡。

没多久，限购不期而至，固安房价随即接连下跌，起初，王雪很难接受，因为买房的事家人经常吵架，到现在，王雪慢慢平静下来，不再去想它。因为在他看来，已经过去的无法挽回，生活还要继续，用王雪的话说，“现在只想好好经营生活”。

相比之下，梁斌就没有这么幸运。2015年，梁斌在固安以不到7000/㎡的价格买了房。随后，楼市的暴涨让梁斌体会到“躺赢”的感觉。

从不到7000，涨到2万多，梁斌的价值观被彻底颠覆，他认为自己是个随时可以兑现的百万富翁。

2017年调控之后房价开始下跌，但彼时靠买房致富实现人生逆袭的这种想法，已经彻底种在梁斌的潜意识里。2019年，房价调整到1.5万左右时，梁斌拿着家里的积蓄又堵上了固安的一套房。

梁斌没有想到的是，等待他的不是反弹的房价，而是突如其来的疫情。疫情之下，梁斌失业，随后老人生病急需用钱，但梁斌的钱已完全压在了固安的两套房上。

“赌的房子去年就已经挂到中介上，首付已经跌没了，就差像燕郊的那个大哥一样，免费赠送了。”梁斌还有一些不甘心，他希望楼市尽快回暖，能够少赔点卖掉，还清房贷，贴补家用，然后好好继续生活。

 

03

城市价值+楼市红利在增长

如上所言，当下固安房地产市场实现了“触底反弹”，进入逐步改善的发展轨道。如果我们将目光从房价数据上挪开会发现，与2017年之前相比，托底楼市的基本面已经发生了很大变化。

过去20年，固安生产总值增长了10倍，2019年GDP达到305亿元，财政收入增长了百倍，总量达到96.2亿元。全国投资潜力百强县市、全国绿色发展百强县市……纷至沓来。

一系列成果的背后是产业的支撑，没有产业的城市只能是“空城”。截至2020年底，固安产业新城引入企业超600家，签约投资额近1400亿元，累计实施亿元以上产业项目150个。

一系列成果的背后，也是职住平衡的支撑。数据显示，固安常住人口从2002年的39万人增长到2020年的52万人，是京津冀为数不多的人口净流入城市，此外，固安更是提出了2030年人口接近100万人、城镇化率75%以上的发展目标。

此外，医疗和教育是城市进步的基础，具有向外拓展能力和凝聚力，近几年，固安在这些方面也打造了高水平完善的教育与医疗配套。

基于此，固安吸引的不仅是购房者，更有眼光长远的开发商不断涌入。近几年，包括保利、金融街控股、绿地、融创等在内的大型房企纷纷落子固安，直接炒热土地市场。2020年，固安推出的宅地数量位列廊坊所有县市第一，溢价率高达43.12%。

合硕机构首席分析师郭毅分析称，固安从多个层面托底楼市，特别是，距离北京大兴国际机场仅10公里，随着临空经济区整体建设的推进，必然会给房价洼地的固安带来一定的置业需求以及产业落位需求，更能夯实固安整体房价的基础。

对于置业固安来说，郭毅建议，如果是刚需，目前这个市场价格买固安比较稳，不必担心大幅降价的风险。

但如果是投资需求，这个阶段是捡漏时期，但要梳理好现金流，合理规划自己的收支状况，因为限售的原因，短期买进卖出已经不再可能。