正式挂牌！深圳第11区落定，东进大旗才刚刚开始……

编者按：本文来自微信公众号： 大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载。

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2018年12月16日，这一天，对深圳和汕尾来说，都是一个值得纪念的日子。

历经七年多的建设发展，深圳第“10+1”区——深汕特别合作区，正式揭牌。

深汕特别合作区在哪里？

深汕特别合作区离深圳福田中心区有120公里之远，前身为：汕尾市海丰县鹅埠、小漠、鲘门、赤石镇和圆墩林场四镇一场，总面积468.3平方公里，海岸线长50.9公里，人口约7.65万人，海域面积1152平方公里。

1996.85平方公里的深圳，有了468.3平方公里的飞地，相当于陆地面积增加了23.4%。

深圳特别合作区这块飞地，已被深圳扶正。

深汕特别合作区会有哪些变化呢?

入驻深圳市委、市政府派出机构。

有自己的法院和检察院。

可将合作区地区GDP计入。

金库由人民银行深圳中心支行管理

开展居民身份证、户口本、门牌、车牌、驾驶证、社保卡更换等工作。当地7万多原住民，将转为深圳户籍。

当地干部同意可划转。

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深圳为什么要深汕这块飞地呢？

在我提笔来写深汕特别合作区（以下简称“深汕特别区”）的那一刻，我满脑子里想的都是深圳与汕尾合作的动机，想的都是深圳对土地的渴望，对土地的贪婪。

不出意外，绝大多数人应该跟我想的一样。

而当我写到一半，我才发现，我们忽略的最大的点。那就是——汕尾实在是太穷。

整个广东省而言，经济分化严重到几乎无可救药的地步。论GDP,深圳22286亿，赶超广州21500亿，深穗两城GDP之和达到了整个广东省的一半。

同样临海，距离深圳不足150公里的汕尾，GDP只有可怜的900多亿，全省倒数第二，是深圳的25分之1。

如果用排名来说话，汕尾的经济总量，比全国GDP排行百强城市最后一名的河南焦作，还差了一半都不止。

而小渔村深圳从无名小卒到经济腾飞，最后到一发不可收拾，经济所向披靡只用了短短38年。

更是在去年，完成了GDP超越广州的斐然成绩。

但，这几年，深圳诚惶诚恐。

“十二五”期间，深圳淘汰转型低端企业超1.7万家，倾尽全力腾退土地。

尽管如此，仍旧也没有扭转华为和一众名企搬离的脚步。

当华为一车一车从深圳搬家到松山湖的时候，深圳的心怕是如同被刀割剑刺。

华为从深圳坂田搬到东莞松山湖▼

土地的稀缺已经成为了深圳悬在头顶的一把剑。

深圳土地有限，众所周知。

7年前的深圳，恐怕已经预料到自己缺地的程度，毕竟深圳的土地面积已经数十年没有变化了。

深圳焦急、困惑、害怕，也无奈。

直到——汕尾抛来橄榄枝。

3

扶贫扶出来个南“雄安新区”

汕尾的经济落后，深圳的土地贫瘠，都是广东发展的困局。

作为计划单列市、经济特区的深圳，在财政上拥有极大的自主权。

雄厚的财政实力，成为省府撮合深汕合作的第一个要素。

于是，13.08平方公里的深圳(汕尾)产业转移工业园顺利升级。

今天，摇身一变成了——深汕特别合作区，面积也扩大到468平方公里。

仅仅7万人口的四个镇，面积已经达到了深圳的四分之一，千万可见深圳到底有多么缺地。

起初几年，由于管理权限分割问题，深汕特别区进度及其缓慢。

但即便如此，腾讯、华润也将大数据中心坚定的建到了这里，并且早在几年前投入了使用。

已经初具规模的产业园▼

其实，腾讯仅仅是把大数据中心搬到这里，而把研发运营团队都留在了深圳东莞，只是在这里留下了一支大数据机房的工作人员。

直到深汕特别区开始移交管理权，深圳放话要把深汕特别区居民、区号、车牌全部并入深圳。

人们才惊讶的发现——说好的扶贫，竟变成了飞地经济。

很多人可能会觉得奇怪，为什么不是离深圳最近的东莞惠州被掀牌子呢？

东莞惠州都是广东的纳税大市，而深圳是计划单列市，是经济特区，财政直接上交中央，所以一般发达的地方都不会给地，除非是像深汕特别区这样的穷地方。

深汕特别合作区满楼的深企招牌，随处可见的塔吊，全区封停的各种行政手续。

似乎在骄傲的告诉我们：

深汕特别区的初衷，扶贫无疑。

但你们肯定想不到，做了个扶贫，却扶出来一个南方的“雄安新区”。

深汕要做的是，在产业转移的同时，再造一座缩小版的深圳。而这个区，将会成为缩小版的深圳，也可能低阶版的雄安新区。但他很可能成为粤港澳大湾区下一个耀眼的一个增长极。

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深汕特别合作区的房地产现状

深汕特别合作区的现状是怎么样的呢？

走在深汕大道上，随处都可以看见伟光正的宣传标语，“时间就是金钱，效率就是生命”“来了就是深圳人”“予人玫瑰，手有余香”...这些标语都在对标深圳速度、深圳精神，真印证了那句口号“深圳东进再造一座城”。

“世界500强”绿地中心的牌子在这里也特别扎眼，一般人可能很难想象绿地要来这么一个整个区内仅有7.65万人、荒山野岭的地方盖一栋210米的地标——绿地中心，因为绿地看中的是未来——这块地属于深圳，2035年规划人口150万人。

而且售楼处也快完工了，已进入装修阶段。

绿地中心售楼处▼

鹅埠镇建筑物都非常新，很多都是刚盖好或是将近盖好。

可是一路上，我们也看到了不少盖到一半就停工的烂尾楼，大楼外墙挂着的注意安全的宣传标语已经被风雨刮得悬在半空中了，绿网由于风吹日晒没有养护，也已经吹得破破烂烂了。

甚至不少大楼的门口都长满了草，保安大叔也不见踪影。有些工地上，不少钢筋水泥柱都已经被藤蔓植物爬满，掩映在草丛中，看来已经荒废很久了。

要是在其他工地上，工人7*24小时连轴转，已经是见怪不怪的事情。而在深汕特别区，所有的工地都神奇地停工了。

而且还有不少农民自建房的主题结构已经完成，但是工地上就这样僵持着，已处于烂尾状态。有的楼层想加盖，但是墙体结构就这样裸露着，目前是被紧急叫停的。

在考察中，我们看了唯一一个有正式售楼部的楼盘，1万/㎡。

这家售楼处藏在管委会里的楼盘，虽看似在售，实质上属于停摆状态。

即便已经封顶，短期内也没有可能拿到预售证。于是，已经排号入会的几千名炒房客，只能忐忑等待。

因为，不仅仅是住宅项目，所有的建设，后续的手续，都需要等待彻底交接给深圳后再制定政策，继续审批。

炒房客嗅到了钱的味道，同时管委会也嗅到了炒房客的味道。

除了新房、户籍之外，仅有的零星二手房也被封闭交易。

哦对了，这里几乎是没有二手房。我们走遍所有的镇区，到访了四座及其贫困的镇政府。目之所及，没有高楼没有城市，几乎全是村落、山丘、田地和鱼塘...

因为没有什么商品房，这里并不像某些同行所言：“有大量房产在这7年间，被炒房客爆炒了几轮。”

不过要承认的是，这里的房产和雄安房产的锁死，如出一辙。

去房地产的产业新区才是真正的经济增长极，产业、商办才是新区的核心。

深汕特别区也在践行的这样的口号。2017年3亿出让在商务用地，就在管委会旁，出让的条件十分苛刻，拿地后必须半年内开工，三年内完工，限制高度210米。

除了绿地写字楼，已经建成的腾讯华润等和在建的各类的产业园，安置区，活动中心，邻里中心，昭示着深汕合作区的深圳基因正在慢慢浮现。

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这真是个世事难料的时代。

当世世代代打鱼至今的小漠鲘门村民还在下海捕鱼，他们不知道，自己的家马上就成了交通门户，和滨海旅游，海港产业城。

当祖祖辈辈种田的赤石鹅埠的百姓还在下地务农，他们不知道，自己的家马上就会成为了产业聚集区，科技研发区，生态旅游区。

有人说，世上所有的幸运都是势均力敌的博弈，确实有道理。

汕尾的海丰和惠州的惠东，惠东距离深圳更近，经济更好，但汕尾穷的劣势反而成了优势。

就如同北京，向南140公里，画一个圈，把贫穷的雄县、安新三县变成了雄安新区。

深圳向东140公里，画一个圈，把更为贫穷的海丰四镇变成了深圳直管的深汕特别合作区。

穷不怕，越穷越干净，越好开发。

我已经可以想象，没有开工的赤石镇、小漠镇、鲘门镇，在不久的将来一样会像鹅埠镇，大拆大建，如火如荼。

40年前，国家选择了深圳，这个小渔村原始落后，而40年来，它的机遇无穷无尽，成为人们心目中引以为傲的城市。

40年后，深圳选择了距离它120公里的这个小渔村，它和40年前的深圳一样原始落后，而未来，它将站在深圳的肩膀上，也迎来无穷无尽的机遇。

有人说，深圳，是中国下一个10年的风口。

我想说，深汕，或许是深圳的下一个十年。