7月北京各城区房租均价出炉，你家涨了多少？

编者按：本文来自微信公众号「诸葛找房」（ID：zhugefangnews），作者：诸葛数据研究中心，36氪经授权转载。

房价稳定后，房租的快速上涨又引发社会热议。

对于租房市场来说，租金反应的是市场最直接的需求，租房属于纯消费行为，因此租房市场更多依靠市场进行调节，与居民可支配收入和生活质量直接挂钩。

因此租金价格与居民生活息息相关，更受到关注。

今年以来，受全国各地大力推进租房租赁政策影响，房地产开发商、地产中介、第三方运营商等开始大规模地进入住房租赁市场，租赁市场迎来快速发展期。

租赁房源主要分为普通租赁房源及品牌公寓，据诸葛找房数据研究中心监测当前全网挂牌租赁房源数据表明，挂牌品牌公寓房源占比近30%。

2018年7月，北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米/月。本文对普通租赁房源、品牌公寓房源分别进行分析，分析房租上涨原因，还原北京租赁市场现状。 

一、北京今年以来房租累计上涨15%，整租房源单价明显低于合租房源 

1、北京7月份平均租金90元/平米/月，同比上涨26%；合租房源占比超7成。

诸葛找房数据研究中心统计数据表明，2018年7月，北京市平均租金为90.12元/平米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。

从租赁房源类型上看，主要分两种：整租与合租。

目前全网在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成为主流租赁方式。

租金方面，从整租房源不同居室租金情况来看，开间及其他房源价格最低，由于开间中商办项目占比较高，水、电等费用较高，且面积小于一居室，因此租金远低于一居室，平均租金3893元/套/月。

三居室方面，受部分高端小区的改善租赁房源价格带动影响，三居室租金价格远高于二居室。 

图1：不同居室平均租金（元/套/月）

而在每平米租金方面，一居室平均租金88.1元/平米/月，二居室平均租金81.1元/平米/月，三居室平均租金78.8元/平米/月。

在整租房源居室占比中，一居室因为套均面积较小套租金价格较低，需求量大，三居室平均每平米房租较低，也广受欢迎。

因此二居室存量较大，挂牌房源最多，占比41%，其次为一居室，占比27%，开间及其他房源占比14%。

整体来看，超8成的整租房源为二居室及以下，租赁市场仍然以小户型为主，三居及以上改善型租赁房源仅占比18%。

图2：整租房源各居室占比情况

2、东城租金150元/平米/月，是平谷租金的5倍，郊区7月环比涨幅普遍大于城区 

分城区价格来看，租金受地域位置影响较大，各城区租金差异较大，东城、西城、海淀、朝阳租金明显高于其他城区。

其中东城区以149.8元/平米/月为北京租金最高城区。

其次为西城区，房租均价为149.3元/平米/月。石景山区、丰台区、昌平区、大兴区由于地铁交通便利，租金明显大于顺义、房山等近郊区县。

从涨幅方面来看，近郊区租金环比涨幅较高，昌平、顺义、通州租金涨幅明显高于其他城区。

其中昌平区环比涨幅2.53%，为7月北京租金涨幅最高城区，其次为顺义区，环比涨幅2.50%。

受租金价格上涨影响，租客在主城区租房压力大，逐渐向周边转移，导致近郊区租赁需求上涨，从而引发其租金上涨。

表1：分城区平均租金均价（元/平米/月）及涨幅

整租房源租金方面，由于部分合租房源存在N+1的情况，使得合租房源单价大于整租单价，各城区整租单价低于全部房源单价。

表2：分城区整租房源单价及全部房源单价

从套均价来看，一居室和二居室的租金差距普遍较小。

但三居室方面各城区有不同特点，其中西城、东城、朝阳、石景山等城区由于部分改善型房源为中高端房源，面积较大，且城区三居室需求较大，因此三居室套均租金明显大于二居室。

而在近郊区中，由于其三居室房源需求较小，因此套均租金差距不大。

图3：各城区不同居室套均租金（元/套/月）

• 3、品牌公寓平均租金157.2元/平米/月，显著大于普通房源租金；合租房源占比超7成

随着租赁市场的不断壮大，越来越多的机构涉足租赁市场，经过几年的发展，品牌公寓规模逐渐扩大，尤其是随着大型房企的转型，将品牌公寓定位公司转型发展方向之一，品牌公寓市场迎来发展高峰期。

目前市场上品牌公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式品牌公寓以泊寓、魔方、冠寓等品牌为主，分散式品牌公寓以自如友家、蛋壳为主。其中分散式品牌公寓又分为整租和合租。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，品牌公寓平均租金为157.2元/平米/月。与普通租赁市场一样，品牌公寓市场中，仍然以合租为主，合租房源占比71%、整租房源占比仅为29%。

（说明：由于集中式房源量占比较少，此处将集中式房源合并为整租房源中。）

图4：品牌公寓不同房源类型占比情况

• （1）集中式品牌公寓平均租金149元/平米/月，略低于分散式品牌公寓

集中式房源以泊寓、魔方等品牌为主，据诸葛找房数据研究中心统计数据，集中式品牌公寓平均房租149.2元/平米/月，而分散式品牌公寓平均房租为160.1元/平米/月，由于分散式品牌公寓也存在N+1的现象，因此平均租金要略大于集中式品牌公寓。

户型方面，绝大多数集中式品牌公寓以一居室为主，部分集中式公寓有少量二居室。

• （2）分散式整租房源均价105.5元/平米/月，一居室、二居室占比均超4成 

分散式公寓整租房源每平米单价方面，全市平均租金价格为105.5元/平米/月，西城、东城、海淀、朝阳明显高于其他城区，均超110元/平米/月。

西城、东城以138元/平米/月单价高居榜首，与最便宜的房山整租房源差价高达76元/平米/月。

图5：品牌公寓整租房源租金单价（元/平米/月）

整租房源平均套租金价格为6330.1元/套/月，其中，东城区以套均7803元/套/月占据榜首，其次为朝阳区7735元/套/月。

从数据上可以发现，东城、朝阳、西城、海淀为第一梯队，整租房源套均价均超7400元/套/月，远高于其他城区；其次丰台、昌平为第二梯队，均价在5500元/套/月；

门头沟、房山等近郊区由于位置偏僻，整租房源套均价相对较低，均低于5000元/套/月。

图6：整租房源平均套均租金（元/套/月）

整租居室分布方面，一居室占比47%，二居室占比45%，是市场的绝对主流。在品牌公寓户型选择方面，一居和二局需求大致相同。

图7：品牌公寓整租房源居室分布情况

从各城区一居室、二居室品牌公寓房源占比情况来看，昌平、通州二居室以下房源占比明显小于其他城区，而一居室占比除大兴区占比较低外，其余各城区差别较小。

图8：各城区品牌公寓居室占比情况

从平均套租金上面来看，由于品牌公寓套面积要小于普通租赁套面积，因此套租价格普遍低于普通租赁房源，一居室为5248元/套/月，二居室6737元/套/月，三居室9512元/套/月。

图9：不同居室平均套租价格（元/套/月）

（3）品牌公寓合租房源租金为204.1元/平米/月，城区间差距减小

据诸葛找房数据研究中心监测数据，品牌公寓合租房源平均租金为204.1元/平米/月。

由于合租房源在计算价格时，只计算套内面积单价，而大部分品牌公寓都有较大面积的公共区域，并且品牌公寓居住品质及服务均超过普租房源，因此品牌公寓合租房源的平均租金价格要明显大于平均租金价格。

其中，主城区合租房源平均租金较高，均超200元/平米/月，西城合租房源平均租金以295元/平米/月高居榜首。

且本次房租统计尚未将服务费以及其他费用，如按月支付房租所产生的金融服务费用计算在内，因此真实支付房租会更高。

表3：各城区品牌公寓合租平均租金

二、多重因素影响下，引发租赁市场供不应求，导致租金短期上涨价较快

1、 毕业生集中爆发及人口流入导致租赁供不应求现象较为严重，推动租金上涨

近期北京房租不断上涨的根本因素在于市场上租赁房源的供需失衡，需求远大于供应导致价格上涨。

需求端方面，一方面外来人口与高校毕业生较多，需求旺盛。据北京统计局公布数据显示，2017年外来人口占比36.59%，占比近四成；北京高校就业人数留京率达到62.68%，超10万人留京。

另一方面，7月是高校毕业季，大量高校毕业生刚需集中释放，导致市场供需失衡，一定程度上影响租金上涨。

供给端方面，2017年末以来，北京外围城区的违规建筑、群租房等众多违规房源被清理，短期内房屋供给下降。多种因素影响下，北京租赁市场供需失衡，导致租金上涨。 

• （1）优质资源对于人口强大的吸附力导致北京租赁需求持续旺盛

北京作为首都，拥有着全国最优质丰富的教育、医疗资源，对于人口有着极强的吸附力。

每年7月份，北京大量高校毕业生留京就业，据北京统计局数据，2017年北京高校毕业生就业16.64万人，留京率高达62.68%，占就业人数6成以上。

2017年常住外来人口807.5万人，占常住人口的36.59%，两者占比近四成。外来人口的集中流入和众多高校毕业生形成了北京租赁市场的两大主力。

• （2）高校毕业季引发租赁需求短期内上涨较快

近期房租上涨，很大一部分受毕业季周期性因素影响。伴随着毕业季的到来，应届大学毕业生的首次租房需求与往届大学毕业生的续租、换租需求集中爆发，大量需求释放进入市场，直接影响租金上涨。

• （3）群租房等违规建筑拆除，租赁房源供应减少

2017年末，北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动。

以致从去年年末以来，北京群租房以及多数违规建筑被清理，所涉及租赁房源在短期内要求拆除，租房供应减少较快。

2017年北京市拆除违建面积高达5985万平方米，导致今年北京可供出租房源远小于市场需求，加剧市场供需不平衡。 

2、近几年房价持续上涨带动房租上涨

北京房价在2015年开始上涨，虽然在2017下半年受政策影响出现价格回落，但近几年房价涨幅仍然较大。

房价上涨，一方面引发租售比降低，导致租售比畸形，在市场作用下，租金上涨，缓解不断下降的租售比；

另一方面，房价上涨使得更多购房者无力购房，只能继续租房，需求增加，进而影响租金上涨。 

3、资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张，推动租金上涨

今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，大力发展租赁市场。

在政策支持下，房地产开发商、地产中介、第三方运营商开始大规模地介入住房租赁市场。

房地产开发商资金雄厚，融资渠道多元化，可以通过发行债券、股权、ABS等模式引进大量资金；而房产中介与第三方公寓运营商则通过发行股权、ABS等融资模式引进资金，融资规模大幅增加。

长期而言，资金的引入可以活跃租赁市场及维持租赁市场的健康稳定发展；但短期而言，最直接的影响在于资本介入直接推动租金上涨。 

4、品牌公寓服务质量提升导致价格上涨。

地产中介及第三方公寓运营商为了能够提高品牌影响力及市场占有率，逐渐转变经营理念，由一开始仅提供房源到之后提供配套服务，再到现在服务升级，租赁市场的服务质量不断提升。

服务质量提升对于地产中介及第三方公寓运营商而言，运营成本不断增加；对于租客而言，随着生活水平不断提高，人们在一定程度上更看重服务质量，愿意为服务买单。

双重因素下，致使租金价格不断上涨。

租房作为纯消费行为，与居民可支配收入直接挂钩，切实关系到居民的生活质量，因此受到广泛关注。

近期随着鼓励租赁政策的不断推出及品牌公寓的快速崛起，租赁市场迎来发展高峰期。

但由于外来人口的不断涌入，租赁市场一直处于供不应求状态，在毕业季需求快速上涨及资本助推品牌公寓快速发展等因素影响下，推动租金上涨。

但随着租赁监管制度的不断完善，预计未来租赁市场会逐步恢复稳定