租客损失惨重，业主无处讨钱：起底小鹰找房暴雷始末

编者按：本文来自微信公众号“连线Insight”（ID:lxinsight），作者 刘璐明 钟微，编辑 叶丽丽。36氪经授权发布。

陈嘉打开手机电筒，在黑暗中摸索着找到自己合租的那间房门，这已经是他被房东断水断电的第八天。

白天在公司里把充电宝的电充满，上厕所到楼下的公共厕所，然后买一桶水在早上洗脸刷牙，“家变成了一个只能睡觉的地方。”即便如此他依然面临着随时被房东赶出去的风险。

这背后是又一家长租公寓小鹰找房传出暴雷的消息，而陈嘉只是受到影响的其中一位租客。

10月12日，在小鹰找房位于深圳南山区的办公室里，围满了业主和租客，据连线Insight拿到的现场视频显示，一位自称费姓的小鹰找房负责人在现场维持秩序，指出公司因为经营不善，“遇到了点问题，希望能给小鹰找房一点时间”，他承诺会解决问题，但并未给出明确解决方案。

和此前大多数暴雷的长租公寓一样，房东没有收到租金，而租客已经把租金交给小鹰找房，小鹰找房拿不出钱给房东，而租客也面临被房东赶出去的风险。

维权现场，图源受访者

陈嘉最早发现情况不对，是在国庆期间的10月1号，房东发消息说原本应该在9月30号收到的房租并没有收到，10月6号，陈嘉所在的合租房就被断水断电了。

在此期间，陈嘉曾三次前往小鹰找房公司总部，但“每次都是踢皮球拖延，说要等另外一个负责人。起初去总部维权的人并不是很多，后来开始大规模爆发。”

据小鹰找房维权群内的部分统计，目前涉及租客、业主共计上千人，涉及总金额或将上亿元，群内仅统计的50余名租客受害者的资金就达300多万元。由于租客大部分是一次性支付半年或一年租金，一次性缴纳五六万元甚至十几万元，而房东则是按季度或者按月收到房租。

陈嘉告诉连线Insight，他所知道的一位年龄稍大的租客有抑郁症倾向，甚至有过跳楼的想法，“我们都在劝她，年轻人可能觉得吃亏了以后还有机会，但是对有些人来说，这些钱对他们很重要，或者失去了这些钱，在深圳就没有存在的意义了。”

今年，杭州、上海、合肥、广州等地多家长租公寓公司暴雷，和大部分暴雷的长租公寓一样，小鹰找房长租也是“高收低租、长租短付”的模式，快速笼络资金，但是这一模式如同一颗定时炸弹，随时面临资金链断裂的风险。

长租公寓曾经作为风口的存在，如今蒙上了一层阴影。

2011年5月，从自如友家正式上线运营开始，长租公寓企业也逐渐发展起来。青客公寓、优客逸家紧接着成立，到2014年末，行业内具有一定知名度的长租公寓品牌已经接近30家，据前瞻产业研究院统计数据显示，截至2018年，国内长租公寓市场上，活跃的品牌超80个。

但近几年频繁发生的暴雷，则让人不禁生疑，长租公寓为何会成为一门危险的生意，这次是小鹰找房，下一个，会是谁？

租客：压力太大，头发开始一撮撮地掉

在雪崩之前，并非没有先兆。

如今回顾起从与小鹰找房工作人员沟通，到交费、租房、暴雷的整个过程，陈嘉发现了多处疑点。

今年6月陈嘉大学毕业，在和朋友商定合租小区的时候，“当时通过另一个在这个小区里租房的朋友介绍，感觉这个小区环境还不错，主要离上班的地方还近，所以就没有考虑别的地方了”，陈嘉告诉连线Insight，为了避坑，当时选择了被很多人称“中介更少”的豆瓣上找房子，但没想到的是，还是没有逃过被坑的命运。

陈嘉在豆瓣上看到这处房源时，并没有小鹰找房的标识，直到最后签合同之前才知道，这是小鹰找房旗下的房源，“但是签约之前，这位小鹰的工作人员告诉我们，不能见房东，我们当时有提出要跟房东直接签，但是当时小鹰找房说房东人在香港，房子已经全部委托给他们了，所以我们当时只要到了房东跟小鹰找房的委托合同。”

陈嘉告诉连线Insight，在维权群里，他发现，小鹰找房的工作人员常以各种各样的理由阻止房客去见房东。

小鹰管家与房客的对话截图，图源受访者

但即便如此，小鹰找房还是吸引了不少租客和房东，最主要的原因是价格便宜。租客王玲玲告诉连线Insight，她在租房的时候感觉地段不错，租金也比较便宜，“因为周边的房源都是七八千，他给到我们是6000多。”

陈嘉提到，小鹰找房支付房租方式通常分三档，他当时租的房子，年付价格是6600元、半年付是7700元、月付是9240元。半年付、年付的价格通常低于市场价，但是月付的价格通常高于市场价，通过这种制度变相鼓励租客一次性付更多钱。

“虽然年付的价格很心动，但是觉得相比8000元的市场价，低得太离谱了，为了更保险，我们选择了半年付”，于是陈嘉和朋友一次性支付给了小鹰找房46200元租金和9240元押金，共计55440元。

据他介绍，房东每个月的租金收入是8800元，即便减去物业费，也有8580元，高于该小区市场价。

当时令陈嘉心动的，还有小鹰找房承诺的服务，“租房第二天过来打扫卫生、保证有衣柜”等等，但是租房之后发现，这些承诺不但并没有兑现，且管家态度恶劣。

他提到，小鹰找房的管家离职频繁，几个月时间里，已经换了三位，当床垫损坏要求换床垫时，小鹰提供的是一个二手床垫，“一直过敏，最后发现床垫有虫不说，还遭到管家的辱骂。”

床垫的问题还没有处理完，暴雷的消息就传来了。“最近压力太大了，上次洗头的时候，发现头发开始一撮撮地掉”陈嘉提到，国庆期间，陈嘉多次前往小鹰找房总部维权，但每次都只是登记信息，并没有给出合理的解决方案。且在去小鹰找房总部维权的时候，发现小鹰找房还在招新人。

小鹰找房的招聘信息，图源受访者

另一位租客李翔发现的时间更早一些，在9月底的时候，他曾与其它的租客聊天时发现，当时已经是一次性交8.5个月送3.5个月，“我当时就预感肯定要暴雷了，但遗憾的是，我去的时候小鹰找房已经不退款了。”

浙江泽鼎律师事务所夏瑾言律师告诉连线Insight，出现暴雷的长租公寓的明显特征一般都是，高收低租：支付给房东的租金高于其向承租人收取的租金，以及长收短付：一次性向承租人收取较长期限（如按年付）的租金，但是却按较短周期（如按月付）向房东支付租金。

这也是小鹰找房快速建立客户关系、笼络资金的法宝。

“小鹰找房每个月需要给我4410元租金，但租客那边只需要出3153元，”业主张莹提到，这一差价远高于其他长租公寓公司。

在收房阶段，小鹰找房给她的印象非常好，服务非常热情，销售人员几乎是随叫随到，但签订合约之后，从第一个月开始，几乎每个月的房租都不能准时打款。

让她感觉不对劲的是，是8月份小鹰找房的管家跟她联系，说他们的工资也没有准时发放，直到9月底，管家说，小鹰找房已经发不出来工资了。

当所有的危险因素串联在一起，暴雷便发生了。但在此情况下，租客和房东有可能要回租金吗？

夏瑾言律师告诉连线Insight，在长租公寓暴雷时，房东和承租人都是受害人。如果长租公寓的经营方还存续并经营的，房东、承租人可以通过司法诉讼向该经营方主张违约责任。这种情况下，如果经营方还有资产的，房东或承租人的损失可以得到赔偿。

但他还提到“如果长租公寓经营方跑路了，那么该经营方有可能涉嫌刑事犯罪，房东、承租人等应当向公安机关报案。这种情况下，房东、承租人的损失能否获得赔偿，只能依靠公安机关追赃以及刑事判决后法院执行了。”

圈钱or资金链断裂？

暴雷，或许只是时间问题。

和许多长租公寓一样，小鹰找房采取了“高进低出、长收短付”的经营模式，这是一种不可持续的模式，低价出租，无法覆盖运营成本，而小鹰找房从租客那里预支了大量租房款，并以此继续扩张，亏损和“暴雷”不可避免。

许多租客和业主签约前调查时，几乎没有对小鹰找房产生怀疑。因为小鹰找房即深圳小鹰房屋租赁有限公司，是一家2019年9月底成立的新公司，其法定代表人为赵津研（赵金燕），现仅有一起房屋租赁合同纠纷，这让租客和业主增添了许多信任感。

但这家公司从2020年开始在各地陆续“暴雷”，也许不仅仅是资金链断裂，也有借长租公寓模式圈钱的嫌疑。

9月1日，广州市房地产租赁协会发出风险警示，公示了已被相关管理部门和行业协会重点关注及约谈的企业名单。

其中小鹰租房（广州小鹰不动产服务有限公司）、城城找房以及三彩不动产在列。

查询天眼查可发现，此前已有小鹰不动产管理（深圳）有限公司、陕西小鹰不动产管理有限公司、小鹰不动产管理（深圳）有限公司宝安店三家进行了注销，这些公司的法定代表人虽不是赵津研，但也都是小鹰租赁的高管。

小鹰找房开始延迟打款时间时，很多房东有所警觉，陈芳对管家提出质疑，对方却告诉她，现在小鹰找房正在准备上市，公司上个月底开了12个城市，带走了将近3000万，当时她暂且选择了相信。

陈芳与管家的聊天截图，图源受访者

不过，如今看来，要上市的并非小鹰找房，而是广州市房地产租赁协会点名提到的三彩家，它与小鹰找房关系密切。

租客王玲玲提到，当时签约及缴纳租金、押金都是在一个叫做“三彩家”的APP上进行，APP上显示的收款人则是三彩家有限公司。

三彩家是一家生活服务行业全场景SaaS服务商，为小鹰找房提供了系统服务，三彩集团又有三彩租房业务、三彩家装和三彩物业三个主要业务。

同时，这家公司已经在9月4日向美国证券交易委员会(SEC)递交上市材料，预计募资不超过3000万美元，也许即将成为国内生活服务产品SaaS赴美上市第一股。

城城找房很可能是三彩家此前经营的租房业务，其曾用名为三彩家房屋租赁有限公司，历史法人为三彩家法人代表文宁，另有几名公司股东与三彩家重合。

小鹰找房表面上仅仅与三彩家有系统服务方面的来往，但背后势力已经盘根错节。

小鹰找房与三彩家没有直接投融资关系，但三彩家监事白东燕持股比例超100%的西安三彩酒店管理有限公司，曾进行过一次高管人事变更，根据天眼查显示，即为小鹰找房法定代表人赵津妍（赵金艳）。

一名租客告诉连线Insight，据小鹰离职员工爆料，深圳小鹰公司负责人费欣圣和三彩家副总裁暨首席技术官费欣伟是亲兄弟。此前有小鹰找房前员工张静向《凤凰WEEKLY财经》表示，费欣圣为小鹰找房深圳董事长。

无论是城城找房，还是小鹰找房，都更像是三彩家手中的棋子，通过长租公寓业务为三彩家扩张SaaS业务，如果被证实有利益输送，它们还可能为三彩家的发展和扩张提供现金流。

三彩家官网

也许是为了切断小鹰找房与三彩家之间的联系，有租客提到，今年6月之后签约的租客，合同上的甲方、收款账号都变成深圳小鹰房屋租赁有限公司，即小鹰找房。

“10月13日，我发现小鹰找房出问题之后，马上登录“三彩家”APP查看，但APP上显示合同和缴纳租金、押金的功能都没有了。这些内容移到了小鹰找房的公众号上。”租客王玲玲提到。

当时她很害怕，觉得小鹰找房这家公司马上就会跑路了。

夏瑾言律师告诉连线Insight，房东和承租人可以通过下列原则来避雷：

选择经营规模较大、具备实力、口碑较好的机构，房东和承租人可以查询机构的工商信息、社会评价等以了解企业概况；

对于租金明显低于市场价格的房源，要提高警惕；

仔细阅读合同内容，拒绝不合理的约定，勿信口头承诺。

如今小鹰找房深圳总部每天都有新的维权者加入，但维权者与小鹰找房方面协商，也可以通过法律方式维护自己的权益。

长租公寓，一门危险的生意？

长租公寓行业自诞生到爆发经历了近十年，如今却因为负面消息被置于风口浪尖，甚至被质疑其模式无法成立。

长租公寓从2018年开始出现“暴雷”，其中不乏寓见、蛋壳、青客等知名公寓品牌，但“暴雷潮”有愈演愈烈的趋势，2020年多家长租公寓资金链断裂，据广州市房地产租赁协会统计，仅在8月，就有15家长租公寓倒闭。

长租公寓行业也诞生了上市玩家。2019年底，青客公寓上市。2020年1月，蛋壳公寓上市。无疑让行业充满信心。

但头部玩家的上市也揭开了长租公寓行业的“遮羞布”。

青客公寓长期以来一直处于亏损状态，2017财年至2019财年已经连续3年净亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

9月30日，青客公寓发布截至3月31日的2020财年上半年未经审计的财务业绩，归属于公司的净亏损为人民币4.168亿元，相较于去年同期增加1.153亿元。

蛋壳的亏损较之青客则更为严重，蛋壳公寓披露的2020年一季报显示，公司净亏损为12.34亿元，去年同期为8.16亿元，亏损增幅较大。

二房东的生意在中国租赁行业十分常见，但为什么长租公寓模式跑不通？

长租公寓模式其实可以自圆其说：企业从房东手上租下房源，将房屋重新装修，再转租给消费者，并提供检修电器等附加服务。通过赚取收房和出租之间的差价和服务费，长租公寓企业有盈利的可能。

在此模式下，企业将规模扩张到一定程度，便能形成规模效应、均摊成本、实现盈利。

不过，长租公寓难盈利，主要是“高出低进”模式导致，包括小鹰找房在内的绝大多数“暴雷”的公寓品牌，都是使用了这一模式。

当企业为了争夺市场份额时，常常拿出真金白银补贴，通过下调房租而提高入住率。另外，启用“租金贷”，也是企业为了提前拿到扩张资金、并保证入住率的方式。“租金贷”让租客和金融机构签订贷款合约，租客再向金融机构按月偿还租房贷款。

一旦长租公寓品牌出现资金链断裂，身陷其中的业主和租客便会遭遇巨额财产损失。

业主收不到租房款，便会提出收房，甚至以强制的手段，而租客往往交了1到2年的租金，不仅没有收到长租公寓退回的租金，还要被提前赶出住所。

“暴雷”的长租公寓往往以资金链断裂为由，推迟赔付时间。本是应该由长租公寓企业承担的赔付责任，转化为租客和房东之间的矛盾。

长租公寓模式饱受质疑，更因为不少企业有借此圈钱的嫌疑。

对这些企业而言，租客的租金可以在平台上形成资金盘，之后顺其自然因为扩张而“暴雷”。一家公司和品牌如果“暴雷”，便转移阵地，做同样的生意。

此前出现资金链断裂的适享科技，其前身是巢客、巢客遇家，并与寓意公寓关系密切。

其中还有另一层逃脱法律惩戒的套路。据1℃记者调查，他们甚至可能通过雇佣大批农村年轻人进入公司担任股东、法人以及高管等，充当“白手套”。

长租公寓之所以在2018年左右爆发，是因为行业经历多年发展后有了政策加持，但这也让行业的泡沫以前所未有的速度诞生和破灭。

这门生意本是为了解决租房难问题、给年轻人一种有品质的居住环境，最终却让租客和业主遭受巨额损失，不得不走上维权之路。

小鹰找房的暴雷，只是长租公寓行业困境的冰山一角，但等到泡沫被完全吹破，行业将会走向更光明的未来。