长租公寓不是一座金矿

和P2P一样，长租公寓仿佛一夜之间成了“暴雷角色”。

今年5月，纳斯达克上市企业青客公寓承认遇到资金困难，一度被传言倒闭；6月，纽交所上市企业蛋壳公寓创始人兼CEO高靖被调查后，公司迅速换帅；7月，有网友在微博发文表示自己在自如租住，被一名男租户骚扰，引发舆论强烈关注.....

上半年，多达16家长租公寓品牌公寓面临倒闭，长租公寓扩张处于停滞状态，部分品牌门店的开店数量呈现负增长。

贝壳研究院数据显示，今年上半年，TOP10品牌长租公寓新开店数量共93家，新开店率仅为8.2%，新进入长租公寓的开发商数量连续三年降低。

今年上半年新入场的长租公寓开发商，数量为0。

企业没有盈利，租户没有省钱，房东收不到租金，看起来这是一门只有输家的棘手生意。

但长租公寓真的没有未来吗？9岁的长租公寓市场，正在经历着一场行业发展的阵痛期。

一地鸡毛，花式求生

“整个长租公寓行业，2、3月份都是亏损的。”

长租公寓的从业者武磊表示，疫情期间公司每月亏损在几百万元，虽然出租率已经恢复至80%，但消费者对长租公寓的信任度，已经降至冰点。

在疫情期间，多家长租公寓因为生存困难而“吃相难看”，如要求房东减免房租，却不对租客减免的“两头吃”行为。还有老牌长租公寓品牌因为疫情期间续租租金普遍上涨10%-30%而登上了热搜。

奇葩举动的背后，是行业发展已经到了难以持续的地步。

某些长租公寓运营商，为了扩大规模，曾以高于市场正常价格20%到40%在争抢房源，但却愿意将高价收到的房源，以低于收租价格再次租赁。

一时之间，高收低租成为这一行业的发展常态，利用租客通过租赁贷的方式为他们拿来的现金流，长租公寓企业不断抢占市场，然后持续循环。

但如果回归经营本身，其实长租公寓的盈利问题，一直悬而未决。

曾经有长租公寓操盘手以集中式公寓的收房成本算过一笔账：假设上海一间公寓最终月租4000元，市场竞争激烈，拿房成本往往占60%，即支付给产权方的成本是2400元；装修成本（包含硬装、软装、家居、家电等）以7万元计算，要在前五年分摊完，平均每个月装修成本大约1166元；再加上每间房每个月所投入的运营成本大概500元，统计下来，一间房每月总成本达到4066元。也就是说，前五年基本不赚钱。

这本是一桩生意成立与否的基础，但却被选择性忽视了，有人认为要看得长远，有人认为总会有接盘侠。

经营压力巨大，因此长租公寓行业出现各种“妖娥子”也就不难理解了。

“租金贷”是要快速收回投入，“甲醛门”是迫于快周转的经营压力，“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势，“隔断房”是要增加收入来源……这些在政策和法律边缘试探的行为，是行业蛮荒时代的见证，也是成长的代价。

长租公寓的“金融计”

脆弱的资金链背后，是长租公寓目前盈利模式的单一和高风险。

其实长租公寓的商业模式非常传统：从房主手中将房屋租赁，进行装修改造，然后进行再次出租，从而赚取差价。

这是长租公寓的基本营收方式。但稍加留意就会发现，目前市面上的长租公寓并不把这个差价当做营收支撑，租金贷才是长租公寓现金流的支撑。

所谓租金贷，是指长租公寓企业与金融机构合作，以贷款的形式从金融机构一次性拿到合同内的租金，租客须通过长租公寓平台与第三方金融公司签署贷款合同，每个月向金融公司还款。

蛋壳公寓此前的招股书就曾披露，租金贷是其主要资金来源之一。

并且招股书显示，2019年1月至9月，蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，这一比例分别为90%和88%。

截至2019年9月30日，财报显示，青客公寓有62.6%的已付租金来自租户分期付款的租金贷，使用租金贷的租户比例高达65.4%。

可见租金贷对于目前的长租公寓发展来说，意味着什么。

这种模式下，长租公寓可以拿着金融机构的预付款去开拓市场，获得房源，而偿还贷款的主体却是租客。也就是说，这一模式本身就是在走钢丝，存在很大的不确定性和隐藏风险。

对于租客来说，诸如签完合同才知道要贷款、诱导用户贷款的问题频频发生。目前，在黑猫投诉平台关于蛋壳租金贷的投诉就有688条。

对于长租公寓来说，将主要的资金链放在租客贷款带来的现金流上，一旦新租客减少，房屋空置，长租公寓企业一方面没了来自租客贷款而来的现金流，一方面还要给房主支付空置的房屋租金。长租公寓将随时面临资金链断裂的风险，连年的亏损成了常态，上市成了输血道路。

蛋壳招股书显示，蛋壳公寓2017年净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前10个月，净亏损28亿元，全年预计亏损30多亿。2020年一季度财报显示，蛋壳亏损较去年增加了4.15亿，净亏损达到12.34亿。从2017年算起，蛋壳至今已累计亏损六十多亿元了。

另外，就在今年1月底，蛋壳刚刚上市不久，脉脉平台多名认证为“蛋壳公寓员工”的用户爆料，称公司1月工资延迟到3月发，2月开始只拿北京基本工资1500元。

同样是今年紧急上市的贝壳，也一直面临着巨额的亏损。2017至2019这三年，公司净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元、21.8亿元。2020年第一季度，贝壳找房净亏损额为12.3亿元。

贝壳、蛋壳以及自如等相对较大的长租公寓平台，亏损、租客房主通吃、以及租金贷乱象等还不是最严重的。体量相对较小的长租公寓平台，出现更多的是现象是卷款跑路，租客只能通过报案来维权。

频繁的租金贷暴雷，显示了这种金融模式的脆弱性原我爱我家副总裁胡景辉，曾在2018年就表示：“长租公寓若是爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。”

其实早在2018年，上海、杭州等多地的主管部门就因为频繁的长租公寓暴雷问题，出台相关政策，为租金贷设立门槛。

2018年9月，上海市住房城乡建设管理委联合市金融办等多部门发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，明确表示：无“住房租赁经营”业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务。

2019年12月《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，进一步明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。超过比列的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。”

可以发现，蛋壳、青客等租金贷收入占比明显不符合规定。

今年2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

频繁的租金贷暴雷，显示了这种金融模式的脆弱性，种种困局之下，企业蒙上了一层层阴影。

长租公寓还是门好生意吗？

9年未找到的健康盈利模式，还会出现吗？

8月13日，贝壳在美国纳斯达克上市，左晖当天在那个喜庆日子里，用了“筚路蓝缕”四个字来形容这个行业，他说希望所有的人能记住这个产业的艰难，一直做难而正确的事情。

长租公寓到目前为止依然没有找到稳定的盈利点。绕不开的脆弱资金链，其实是一颗由他们一手养大的毒瘤，长租公寓市场的恶性竞争无疑是加剧了这一难题。

“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”早在2018年，潘石屹就也直指长租公寓商业模式的痛点。他表示做长租公寓一定会去银行贷款，银行基准利率利息是4.9%，但实际可能得5%-6%，然而贷款建成后租出去回报率最高超不过1%，租房价格翻番还是亏本。

但也有投资人认为，长租公寓行业依然很有发展前景，愉悦资本创始人刘二海可谓是蛋壳和高靖的贵人。2017年年初，刘二海第一轮就投了1000多万美元。谈到为什么投资蛋壳，刘二海总结出了三点：需求、观念、团队。

“一是需求非常大，老百姓买房还是有一定难度的。对蛋壳的主要用户——年轻人群体来说，就更不可能一毕业就买得起房子。“

据悉，我国流动人口相比其他国家更高，且在逐年上涨，总人口基数大。有统计表明，2020年我国租赁市场将达到1.6万亿，2025达到2.2万亿。租房需求和租赁市场还在释放活力。

“二是人们的观念也在转变，原来是房子一定要属于自己，现在人们更看重房子的使用价值，我在这个城市就租用一下，假如我不在这个城市了，我换到其他城市，就会很方便。”

“三是高靖这个团队还是非常能干，当时和他同期的公司里有8000间房的不在少数，但是他把8000间变成了40多万间，这个团队身上有很独特的地方。”

正如刘二海所说，单就长租公寓这一发展模式来看，它还是具有很大的发展空间的，但这只是理想的市场状态。一切还是要看长租公寓自己。

政策方面，今年上半年租赁市场持续释放利好信号，总的来说是围绕大力支持租赁市场发展、规范市场秩序、发布租房补贴三个方面。

8月17日，杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》明确，住房租赁企业将从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交，存量委托房源应缴交风险防控金30%。

业内人士称，本次《通知》将有效降低市场风险，或将加速长租公寓行业洗牌。

租赁资金均缴入专用存款账户，可以对资金的用途进行有效管控，减少长租公寓企业大量挪用承租人租金去占领房源的现象；30%的风险防控金，一旦企业出现异样，可以最大程度保障相关利益群体的合法权益。

不过，无论市场有多么大的发展空间，仅仅只是想在这一行业赚一笔然后走人是行不通的。频频爆发的问题背后是整个行业发展的破局之困。

这个赛道的比拼，必须要注入新鲜的血液，长租公寓要有长远发展的眼光。未来的长租公寓发展有很大的想象空间，暴力扩张显然不是长久之计，长租公寓未来的课题还是要回归住房服务本身，依赖租金贷这种走钢丝的经营模式急需破局。

（文章中武磊为化名）