长租住房再迎政策礼包，银保监会准许险资入场

编者按：本文来自“经济观察网”，作者：姜鑫，36氪经授权转载。

备受关注的房屋租赁市场即将迎来保险公司的资金支持。在证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》之后，银保监会也于近日发声，鼓励保险资金参与长期租赁住房项目并作出具体要求。

6月1日，银保监会官方网布发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知（以下简称：《通知》）。根据《通知》，保险公司可以通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

对于长期租赁市场的参与条件，银保监会也提出了具体要求。首先，便是具备稳定的当期或预期现金流；其次在项目地点上，银保监会建议处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市，且土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市。

其次，在参与过程中，银保监会也对不同的融资方式作出了不同的风控要求，例如：采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上；采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。

此前不久，银保监会副主席陈文辉就曾表示，研究保险资金参与长租公寓等领域。就在4月份，证监会、住房城乡建设部曾在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，推进住房租赁资产证券化，促进住房租赁市场发展。文件发布以来，民间长租公寓运营机构、房地产投资基金与房产开发商均加快了发行REITS的可行性研究，部分物业在收购规划环节就开始探讨未来发行REITS的可操作性。5月2日，中国恒大拟发行的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所受理，长租公寓已经迎来万科、碧桂园、恒大三家房地产企业布局。

在建立租购并举住房制度的大背景下，银保监会的《通知》无疑是及时的，在为长租公寓提供资本弹药的同时，还能拓宽保险资金投资的积极性。而且投资回报期限较长的长期租赁住房项目恰与保险资金的长久期特点相匹配，但较低的收益率却也成了制约险资参与积极性的重要因素。例如，多数长期持有运营物业年化收益仅3%-4%，这对于资金成本不低的险资来说，收益率并不高，很难调动中小保险公司积极性。