高房价、高房租的背景下，如何看待当前的房地产市场

编者按：本文来自「华尔街见闻」，作者：万钊 ，36氪经授权转载

以前高房价是个社会热点问题，现在高房租也成了社会热点问题，叠加长租公寓爆雷、装修污染致病，可谓火上浇油。不知从何时起，在民众眼中，高房价、高房租的锅就甩给了土地财政，背后逻辑是：政府垄断了土地供给—政府炒高地价谋取更高的土地收入—高地价传导到高房价—高房价传导到高房租。

这个逻辑看似合理，但是却是草率和片面的。一个很简单的道理，如果地方政府的重点是土地财政的话，那么土地出让金的收入总额，要比地价更重要。换句话说，在当前地价居高不下的情况下，地方政府的策略应该是卖的越多越好。但是我们来看一下北京的土地出让计划和完成情况：

北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况（公顷）

数据来源：《我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”》，塞冬，黔财有话说

我们知道，北京的土地出让规模是有严格限制的，但是既然已经列入了计划，说明既获得了上级机关，比如国土资源部门的认可，又有了具体的储备地块。如果地方政府谋求的是土地财政的话，应该尽量把计划内的额度用满，把计划出让的土地全部卖掉才对，怎么会连续多年低于计划呢？当然这种情况不仅存在于北京，也广泛存在于其他一线城市和强二线市场，土地供给不足，成为当下高房价、高房租的滥觞。

笔者认为，土地供给不足，是由土地政策制定者，和土地政策执行者，两者共同作用下造成的。首先来看土地政策制定者，一个城市的发展的指挥棒，是城市规划，城市规划中的首要约束变量，是常住人口规模和城乡建设用地规模。我们以《北京城市总体规划（2016年－2035年）》为例，其中约定“北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。”“到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右，到2035年减到2760平方公里左右。”

常住人口规模和城乡建设用地规模是硬红线，尤其是城乡建设用地更是掌握在上一级政府中。2001年以来，依托加入WTO之后对外贸易的快速发展，以及对外贸易对整个产业链的带动作用，沿海重要工业城市的发展速度更快，由于经济和产业具有集聚效应，人口不断向沿海流动。但是土地供应与人口流动的方向是相反的。

图：中西部省份占全国的土地供应比例

来源：《陆铭：中国的房价泡沫，可能比你想象的小得多》，原创：陆铭，商业进化论

那么为什么全国的土地供给布局，并不顺应人口流动趋势呢？一个解释是中央希望东西部、城乡之间的经济发展更加均衡，但是对于中西部贫困地区的个体而言，其在大城市中稳定就业和生活，是优于在老家的；另一个解释是保护耕地，但是城市住宅区的单位面积上容纳的人口，是远高于农村的宅基地的，就像公交车的运载能力高于私家车一样，因此兴建城市住宅区，土地利用效率更高；还有解释是水资源不够，但是农业对水资源的消耗是最大的，居民生活用水的占比并不高。因此中央层面的土地供给布局，背后可能有更深层次的原因，但是客观结果上，土地政策制定，在限制一线城市和强二线城市的土地供给。

那么再来看看，在受限的城乡建设用地上，地方政府是如何分配的？一般来说，城乡建设用地，主要有几个用途：住宅用地，工业用地，仓储用地，商场写字楼等商服用地，绿化、公路、公园等基建用地，一般计入其他用地。

图：北京国有建设用地供应面积

从上图可以看到，以北京为例，住宅用地供应面积显著下降，绿化、公路等基建用地明显上行，商服用地保持平稳，工矿仓储用地经历猛烈下跌后有所反弹。也就是说，至少以北京为例，在城乡建设用地指标本身受限的情况下，更多用地额度被基建等占用，而没有投放到住宅上。

再看看下图，上海的国有建设用地供应面积的用途，可以看到，大量土地供应于基建等用途，住宅用地的土地供应同样是明显下降的。

图：上海国有建设用地供应面积

为什么地方政府供地，会出现重基建、轻地产的偏好？笔者猜测，第一个原因是，房地产被妖魔化，房地产现在变成了一个烫手山芋，那么地方政府惟恐避之不及，举个例子，“地王”总是一个媒体喜欢热炒的概念，那么地方政府为了避免出现“地王”，那干脆不拍地好了；第二个原因，房地产拆迁难度大于基建，房地产拆迁的赔偿很难谈，修路、绿化等基建征地难度小于房地产；第三个原因，基建是过去几年拉动经济的主要抓手，用地等自然向基建倾斜。

但是，由于公路、公园、绿化、铁路、水利等基建项目，其直接经济效应并不太明显，更多是对经济整体的长期发展有意义，外部性较强，因此大兴基建短期内会显著加剧地方政府的债务负担，这个问题我们都是清楚的。

因此我们看到当前的经济格局很“拧巴”：一方面，地方政府由于过去几年基建债台高筑，基建拉动经济的能力明显下降，另一方面，土地供应不足，推动了大城市的房价和房租，从业者不得不把更多收入投入到房贷和房租中，再一方面，房地产需求端被严格压制，想改善居住条件的，因受制于信贷限制而有心无力。

与其在如此“拧巴”的格局中静观经济继续下行，不妨彻底调整思路：一方面，中央层面放宽对大城市的用地限制，尤其是住宅用地的限制；另一方面，放宽对房地产需求端的抑制，恢复换房等正常改善需求；再一方面，监督地方政府大量供地，尤其是大量供应住宅用地，进而拉动房地产投资。

如此操作，一方面通过拉动房地产投资，拉动经济，同时又不会显著增加地方政府债务负担；另一方面，大城市居民，可以根据自身需求，合理提升居住品质；再一方面，大量供地，会有效抑制房价和房租，并使得大城市居民有更多新房可以选择。

反正现在也没有好的应对方法，不妨可以试一下，但是要注意，关键是供地。