新房市场降价促“金九”，房地产市场整体依旧低温

编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者： 许小乐，36氪经授权转载

国家统计局发布的9月价格及销售数据显示，新房市场“金九”如期而至，但价格却表现较弱，这是什么原因？“银十”还会再现吗？贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：

新房市场迎来量的“金九”，但均价走弱趋势愈加明显

从国家统计局公布的商品房销售数据来看，1-9月份，全国商品房销售面积同比下降0.1%，降幅缩小0.5个百分点。单月来看，9月全国商品房销售面积环比增长32.6%，同比增加2.9%，商品住宅销售面积环比30.8%，同比增加4.6%，商品住宅销售的增长主要是来源于三四线城市，一、二线9月销售并没有好转。

和成交量增长相反的是价格的下跌，9月全国新建商品住宅价格环比下跌0.4%。可见市场仍然是处于低温状态，销售回转更大原因是供应加推以及“以价换量”所致。9月全国商品房及商品住宅新开工面积均有所增长；70城一手房价格环比下跌城市继续增加，9月增至12个，同比方面，由全面上涨到岳阳一城下跌。

二手房市场继续下探，均价难掩下跌趋势

二手房市场并无金九，市场观望情绪依旧浓厚，需求释放困难。根据贝壳研究院监测的二手房数据，9月重点14城链家二手房成交总量保持小幅下滑态势，环比减少3.5%。从城市来看，9月14城中有8城成交量环比下滑，其中成都成交由小幅增加转为下降，环比减少7.7%。上涨的城市中，仅深圳因新定位使得市场预期好转，成交增长幅度略大，环比增加20.9%，其他5城成交均小幅增加。

重点14城链家二手房实时成交总量走势

数据来源：贝壳研究院

二手房价格继续走弱。相比于新房，二手房价格表现更弱，在成交持续下滑后，9月70城二手房价格环比下跌城市增至28个，较上月增加8个。其中，前几个月持续上涨的西安、厦门、广州等9月均价均出现回落。同比方面，9月70城二手房均价同比下跌城市个数由7个增至10个，均价走弱趋势明显。

新房市场“银十”可能再现，但低温仍将持续

近期，天津、六合等地调控放松，引致市场讨论。这种情况与去年年底类似，各地会根据实际情况，适当调整政策，是“一城一策”方针的落实。可预见的是，大范围调控放松不太可能，政策将依旧保持稳定。在此情况下，四季度市场低温仍将继续。

新房市场降价现象愈加明显，“银十”仍有可能。与去年类似，在开发商继续加紧推盘、降价出售的背景下，新房市场的“银十”可能性大。

从更能反映市场真实温度的二手房市场来看，低温模式将在四季度延续。从需求端来看，9月重点14城新增客源有所增长，而带看量持平，可见新增客户仍难以转化，观望情绪依旧。总的来说，目前市场进入“成交下降——需求观望——成交周期拉长——业主降价——均价下跌——观望情绪加重——成交下降”这样一个低温循环。在没有政策放松下，短期内需求无法快速增加，该循环难以被打破，四季度市场仍将保持低温运行。年末市场可能会有积压的刚需缓慢释放，市场小幅回升。

2018年以来重点城市链家二手房新增客户量及带看客户量走势

数据来源：贝壳研究院