“Zoom大迁徙”是如何颠覆美国房地产市场的？

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编者按：随着新冠疫情的暴发和持续，以及随着而来的在家办公模式和Zoom热潮，美国房地产市场也发生了翻天覆地的变化。这篇文章，原标题是How the Great Zoom Migration Upended the Housing Market，作者是知名风投机构A16Z普通合伙人Alex Rampell，他在这篇文章中深入探讨了Zoom热潮对美国房地产市场的影响，并对未来房地产市场的发展提出了展望。

图片来源：Pexels.com @Anna Shvets

不动产最重要的三个属性就是地理位置、地理位置，还是地理位置。这一观念已经存在了一段时间，但在2020年到2021年期间，新冠疫情的出现又完全地颠覆了这一观念。如今，不动产最重要的三个属性也许是WiFi，地理位置，还是地理位置。

在新冠疫情的影响下，人们不得不开启了在家办公模式。这一变化正在刺激着商业和住宅房地产领域发生过去100年来最深刻的变化之一。 

其影响不单单体现在房地产价格方面，它还可能会在家庭、教育、财富不平等、薪资等方面造成深远的二阶效应。

以旧金山湾区为例，这里是众所周知的全美部分行业薪资最高的地区。

距离硅谷只有十分钟车程的帕罗奥图（Palo Alto），房价中位数为320万美元（约2070万人民币）。 交通高峰期90分钟车程即可到达的利佛摩（Livermore），房价中位数为100万美元，而且通常情况下，越新开发的地区，土地资源也就越多。

再往东走一个小时，房价的跌幅还会更大。 在加利福尼亚州威尔顿（Wilton），一套产权面积20英亩（约八万平方米）、房屋面积6000多平方英尺（约560平方米）、并带有水上乐园的房子价值280万美元，而这里距硅谷也仅两小时车程。

旧金山周边地区。图片来源：Google Maps

大多数人都以为，自动驾驶汽车会让“远不可及”的房地产更加吃香，毕竟这样的通勤过程至少不会令人痛苦。 但事实证明，正是在家远程办公等模式，导致公司位置与员工身处位置严重脱钩，才进一步击退了自动驾驶这股浪潮。

历史上，城市一直是人口大迁徙的受惠者。但是新冠疫情的暴发，加上在线视频会议软件Zoom的流行，人口迁徙的方向却是向城市外沿发展的，而不是涌入城市。

将学校关闭、限制性聚会规则、限制人流量、高税收和不断上升的犯罪率等因素结合起来，再考虑美食、艺术活动和大型事件等为城市增添色彩的元素的消失，大量的人口都从城市中迁移到了城市外沿或者更偏远的地方。在过去的16个月里，纽约市和旧金山的租金一直在直线下降。

然后，再结合创纪录的低利率、大量印钞导致的通货膨胀、低迷的房屋竞拍意愿，就好比互联网的起源与发展对除房地产以外的其他所有商业类型所造成的影响一样，这一典型时期的住房成本，也出现了美国历史上最大的年度同期涨幅。

根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，现存单户住宅的售价中位数的年度上涨幅度达到了16.2%，这是自1989年以来的最高涨幅。

然而，这种流动性浪潮并不是均匀分布的。 蓝领工人无法像许多知识工作者那样通过Zoom远程工作。工厂工人或看门人基本上都是在没有互联网连接的地方工作。除了外科医生、好莱坞明星和棒球运动员等少数例外的职业，通常情况下，收入越高，远程工作的机会就越大。

如果Zoom经济是永久性的，那么房价可能仍有上涨的空间。对于远程工作的白领来说，从大城市中迁移到美国的许多地区，房价即便是上涨五倍，他们仍然可能会觉得是在“负担得起”的范围内。

毕竟，艾奥瓦州（Iowa）首府得梅因（Des Moines）的房价中位数为16.6万美元，而帕罗奥图的房价中位数为320万美元。对于美国许多房价仍然在“负担得起”的范围居住的居民而言，如果“Zoom大迁徙”导致他们无法负担房价的话，那将会出现什么后果？

此外，这还会对家庭生活产生影响。在像湾区或纽约市这种生活成本高昂的大城市，鉴于中等或中上收入群体的住房支出占收入的百分比，双职工家庭往往更为常见。

但若是将住房成本削减一半，比如举家从湾区或纽约市搬迁到佛罗里达州（Florida）或俄亥俄州（Ohio），其中一位家长可能立即会选择不再工作。或者，有了更充裕的资金过后，这些钱还可以用于送孩子上私立学校，而不是公办学校。

一个悬而未决的问题是，“远程薪资”是否会根据当地的生活成本进行调整。毕竟，对于到底是房价影响薪资，还是薪资影响房价的问题，目前还尚有争议。湾区是房子贵所以薪资高，还是薪资高所以房子贵？ 

许多宣布“默认远程办公”工作政策的大公司也宣布，将根据员工的住址和相应的生活成本对薪资做出适当调整。这有点像“各尽所能，按需分配”这些熟悉纲领中所号召的那样，而不是完全根据员工的技能质量和待遇诉求来判定。

然而，这种看似准马克思主义实则资本主义的薪酬支付方式似乎不太可能持续下去。一方面，如果Facebook的劳动力市场是“整个世界”的话，为什么要在湾区或纽约市支付巨额薪资？

这是一个经典的供需问题。对于湾区短缺程度较明显的职位，比如Facebook提供年薪近100万美元的系统工程师这一岗位，如果供应端的劳动者数量大幅度增加，那么这一薪酬就应该会大幅下降。

图片来源：Levels.fyi

如果住房支出与薪资挂钩，或者至少与员工股票酬劳计划挂钩，那么湾区住房市场不应该崩溃吗？或者，最终可能的状态是，有能力通过Zoom完成工作的人可能会根据非工作因素，比如气候、娱乐选择以及食物等等，而不是工作机会，来选择到底住在哪里。年轻的大学毕业生，更希望住在便宜的郊区环境中，还是涌向主要的大城市呢？

此外，商业房地产本身也是一个巨大的未知数。毫不意外的是，美国最昂贵的商业地产往往也位于薪资水平最高的地区。

如果领着高薪资的人士去到别处，那么昂贵的办公室还有什么用？空置率在飙升。在预估市值约17万亿美元的商业房地产中，约有价值2.5万亿美元的地产都是办公空间。在这之中，大部分地产都是举债而建，而这些空间的房屋租金则是就是用来还债的。

不过，面对面的办公模式还是很有可能会恢复。随着各个领域的解封，与人们业余爱好和消遣分散注意力的地方也会开放。

在大流行最严峻的时候，许多公司都发现，在家远程办公的员工比面对面办公模式下的工作效率更高。

60多家公司都推出了永久性在家办公政策，或“数字优先”政策。图片社交分享网站Pinterest支付了近9000万美元的违约金，以终止在旧金山新租办公室的租约。根据A16Z对226位CEO的调查，超过70%的人都表示，相比于传统在办公室面对面的工作模式，他们的公司在远程办公或两种混合办公模式的运作下，一样富有创造力和创新性，有的情况甚至更优秀。

但是，这是一个很大的“但是”，当我们试图将任何事情归咎于大流行时，更加值得注意的是，几乎所有与工作无关的东西都没有了。没有滑雪旅行，没有酒吧，没有健身课程。

现如今，所有能分散注意力的商业都开始恢复营业后，这种生产力的提高还会持续下去吗？对于远程工作的员工，或者是那些可能会因远程工作而错过关键讨论的员工，公司领导是否还愿意让他们晋升呢？谷歌的电子邮件应用Gmail最开始只是一个副项目，在一个以远程办公优先的环境下，还能创造出这种高质量的副项目吗？

我们可以确定的一件事是，现在，远程办公还会对房价和薪资产生持续性的影响。这一影响的背后，肯定有输也有赢，甚至整个世界劳动力还会出现历史性的重新分配。然而，正如上个世纪50年代的郊区扩张，如果当前的房地产市场有任何先兆，其产生的二阶效应至少会在未来的几十年里推动进一步的影响。

译者：俊一