还原真相，深圳房地产市场真的热了吗？

今日，深圳南山区某楼盘开盘半天时间全部售罄：“半天卖光54套公寓，吸金约23亿元”。疫情之后，深圳的楼市似乎再次热闹起来，仅上周，深圳新房住宅共成交811套，面积共计76842.75平。截止4月12日，2020年深圳全市一手住宅成交1500套，二手住宅成交2179套。

个别深圳新房项目销售火爆，招商蛇口太子湾·湾玺项目三次开盘的房源均在非常短的时间内全部售罄，同时，3月网签数据环比成倍增长。在疫情的冲击之下，深圳房地产市场真的重新火热了吗？贝壳研究院分析实际交易数据发现，当前深圳整体虽存在升温基础，但市场并未出现传说中的“火爆”情况。

第一，新房个别项目的销售“火热”不能代表全市场，新房库存仍在上升。

太子湾项目为商务公寓项目，据公开资料显示，该项目3月推盘总量仅84套，小规模个案并不能反映整体市场。3月深圳另外上市的3个项目中，除坪山恒大城、福永万科星城表现较好外，光明乐府花园周度开盘去化率不足20%。实际上，深圳新房库存比前两月仍有上升。深圳住建局数据显示，3月末深圳新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8个月，较2月延长0.3个月。

第二，网签数据具有滞后性，链家实际成交量只有去年同期的一半。

二手房从交定金签约至过户所需时间一般在一个月以上，而今年受到疫情滞后时间变得更长，3月二手房网签数据体现的更多是去年12月、1月的成交。如果与去年同期相比，深圳3月全市住宅网签量增长也就2%-3%。

链家实际签约量数据反映的是市场成交实时数据。3月深圳链家二手房成交量比1-2月累计成交量增长21.2%，比去年同期下降43%。目前成交量仅恢复至去年3月水平的54%左右，相当于去年12月的71.5%，远没有达到“火热”的标准。

第三，3月深圳链家成交均价高位回调。

新房市场受到结构因素影响，价格数据参考意义不高，二手房市场由分散的业主与客户构成，成交价格更加能反映市场现状。去年以来深圳房价呈现上涨态势，今年3月均价在高位上出现回调，环比下跌4.3%。

第四，业主预期乐观，但需求端恢复相对较慢。

二手房市场供需来看，业主对二手房市场预期偏乐观，3月二手房新增挂牌均价环比上涨 1.4%。存量挂牌房源调价中涨价占比59.3%，明显高于其他重点城市。但客户线下看房热情却没有随之恢复，3月深圳链家二手房带看同比减少51.8%。

综上，深圳当前房地产市场仍处于疫情后的恢复性自然增长中，成交量比去年仍然较低，尚未推动房价快速上涨。

在短期金融宽松的环境下，深圳部分区域、部分楼盘存在的一定的升温苗头，二季度市场将继续复苏。但市场复苏受制于经济和居民收入影响，下半年还存在较大的不确定。