重点城市房地产市场复苏路径推演

编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院（ID：gh_44da0ccc8400），作者：市场研究部，36氪经授权转载

随着新冠肺炎疫情受到控制，各城市也开始推进有序复工复产。前期积累的购房需求也在开始有序释放，从潜在的供需指标来看，目前的新增客源已经和疫情前接近，链家重点18城市新增客源量已经恢复至春节前还未受疫情影响时期的水平，目前的成交量也已经恢复至春节前正常水平的87.3%，2020年春节后的房地产市场大幕终于真正拉开……

市场总体复苏的同时，内部又表现出了较大的不同：比如说目前西安新增挂牌量已经较春节前增长了100%以上，但是武汉依旧下降了85%以上；上海的成交水平已经超过了春节前，但是重庆的成交量不足春节前的15%……

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那么，疫情后各个城市或者区域的市场将会如何表现？哪些城市可能率先复苏、力度可能更大？基于这些市场关注的问题，我们提出市场复苏力指数，并进行研究。

总体来看，市场的不同表现主要是基于三个变量：第一，整体市场基本面和供需情况，理论上市场活力越高的地方在受到同样长时间的停滞后，其反弹力度也会更大，比如上海、广州的恢复力度理论上快于西安、沈阳；第二，2019年年末市场走势和供需关系状态，即如果不发生疫情按照正常规律，市场会怎么走，比如去年年末深圳需求预期明显强于天津，疫情结束后其恢复速度也会快于天津；第三，目前疫情的表现，疫情的严重和受控制程度决定了房地产复工复产的力度，与售楼部开放、二手带看都有密切关系，比如成都市场的恢复力度理论上会快于武汉。

考虑到指标的完备性、数据的准确及时性，选取GDP增速、第三产业占比衡量城市经济基本面，住房自有率和不同需求的比例衡量城市住房基本面，调控政策的调控衡量需求释放的难度和压力，这三个维度用来刻画城市房地产供需状态，考虑到疫情使得购房者基本面强的城市有更强的偏好，因此赋权重0.4；用2019年年末房价表现、年末调价中涨价占比衡量供需关系，还原疫情前的市场表现，这部分是辅助参考，赋权重0.1；用截至2020年3月17日的累计确诊人数和现有确诊人数判断复工复产节奏，这直接关系到房地产售楼部开放和线下带看，对市场有更加直接重要的关系，赋权重0.5。指标体系如下：

表：市场修复节奏指标体系  数据来源：贝壳研究院

并将数据进行标准化，公式如下：

最后将每个城市标准后指标值乘以相应权重，得到城市市场复苏力指数，top50城市排名如下：

表：城市复苏指数top50排行榜  数据来源：贝壳研究院

这些城市的市场复苏力直方图表现如下：大部分城市集中在（0.49-0.72]，这一区间的共有40个城市，其中（0.57-0.64]的最多，仅这一区间的城市就有25个。

图：50城市的释放复苏力直方图分布  数据来源：贝壳研究院

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基于长短期市场走势和复工复产节奏构建指数模型，预测下一阶段各个城市房地产市场复苏的先后顺序，可以得出以下结论：

第一，地域看，复苏路径将是从南到北，市场复苏力top15城中70%为南方城市。一方面从春节前来看，南方城市的政策边际放松频率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整，南方城市整体疫情前的市场预期更好。以调价中涨价占比为例，反映了市场供需博弈的程度，这一指标越高则代表需求越强、业主越强势，2019年12月惠州、无锡、东莞等城市业主调价中涨价占比指标在30%左右，较全国20%的平均水平高出了10个百分点。另一方面南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方，长期动力也相对强劲。

第二，城市圈来看，长三角>珠三角>二线城市>环北京。从城市圈核心城市来看，上海、深圳等城市圈龙头城市会率先复苏，目前上海、深圳成交量恢复至春节前水平的143%和66%，高于北京。上海、深圳的市场复苏力分别为0.7和0.61，远高于北京的0.44。而重点二线城市的厦门、大连等市场恢复指数均在0.65以上，力度也不低，大连目前的链家成交量已经超过了春节前水平。截至3月17日，北京的累计确诊人数和目前确诊人数分别为455人和79人，考虑到北京地位的特殊性和后期防控境外输入的压力，北京房地产复工复产放开的节奏将会更缓，相应地短期市场短期复苏的力度更弱，复苏指数仅为0.44，排名靠后。环京周边则更是长期处在“冰封”状态，以燕郊为例目前交易量仅为春节前的10%左右，市场依旧低迷、向上动力弱。

第三，单个城市看，苏、宁、杭会率先复苏，市场复苏指数超过0.7。江浙区域医疗水平和防疫水平较高、复工复产程度高，且城市基本面较强。苏州整体经济活力较强、市场需求量大，2019年市场出现明显回暖，市场预期较高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力较强，房地产相关线下行为也在逐步展开，根据链家数据，目前苏州链家二手房带看量连续三周增长100%以上，目前调价中涨价占比为35%左右，较年前提升了10个百分点，预计短期市场成交将出现快速反弹。加上其城市规模适中，防疫难度低于上海等一线城市，因此其内在修复力排在第一名。目前南京、杭州城市的链家成交量已经恢复至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重点18城市87%的平均水平，市场需求在较快释放。

第四，2020年长三角市场正循环将进一步持续，城市圈“全流通”的正循环加速。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高，以2019年为例，上海市场出现明显回暖，其中新房市场主要以改善大户型为主、二手房市场中低总价刚需房源交易热度高，且周边昆山、太仓、无锡、苏州等二手房市场均有所回暖，结合2017年前周边市场购房客户中上海群体占比高这几个事实，基本可以还原出“上海客户买不起/没资格 — 2017年之前买环沪苏州无锡等 — 2019年卖掉环沪，买上海二手小户型 — 二手小户型业主卖房后换新房改善”的“曲线上车”市场逻辑，某种程度看长三角市场已经进入了真正意义上的“全流通正循环”。

2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，将会有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场。从最新一周数据来看，上海链家二手房成交量已经恢复到去年3月高位水平的60%左右，为重点城市恢复力度最大的城市，但是目前上海疫情较为严重，短期整体市场继续复苏的节奏可能会受影响，但是2020年长三角市场繁荣的逻辑依然存在，且全年来看，上海依旧是龙头。