十张图看懂2019上半年房地产市场

编者按：本文来自微信公众号：未来可栖，（ID：hifuturecity），作者：盐阿白，36氪经授权转载

在2019年初，很多人预料说漫长的楼市萎缩年即将会过去，可上半年过完之后，市场并没有按照人们预料的那样进入旺盛期，中间稍微抬头之后，又开始进入稳定期。

国内著名的经济周期研究者周金涛曾在2016年的演讲（被誉为他最后的预言）中说，2017年到2025年会是经济周期中的衰颓期，之后经济会进入复苏阶段，其中2019年是最好的抄底时间。

从整体市场看，2019年上半年第一季度房地产市场确实出现了回暖迹象，但第二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续。

经过了2018年下半年的大幅调整后，今年上半年重点14个城市的二手房市场需求开始释放，成交量同比去年微增3%，但环比去年下半年则增加了52.3%。与2018年第四季度相比，2019第二季度重点14城的二手房购房者成交周期均有缩短。深圳、南京、长沙、重庆等城市成交加速尤为明显。

土地市场回暖的苗头受到了媒体的广泛关注，其中不乏积极预测。但是，回暖的趋势并不强劲，二季度月均成交比3月减少21.5%。业主报价也由一季度的普遍趋稳转为以下跌为主，二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。上半年呈现明显的“前高后低”特征。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，2018年全年成交量最高点在5月，因为学区房的因素大涨一波。而今年5月并没有呈现上涨势头，之后也应该没有增长点，3月将是2019年最高。

市场仍是反应比较明显的政策特征。2018年末到2019年初，调控政策放松，部分城市限购放开，利率也明显松动，反应到市场上，一季度市场回温向好。而二季度房地产调控收紧，从城市来看，到5月已有超一半城市销售套数出现下降。

调控较早的城市，2018年以来市场波动较小，2019年上半年的升温相对温和，如上海、北京；2018年上半年重点调控的城市，承压之后的市场基数低，2019年上半年的数据就会出现比较明显的反弹，如成都。

贝壳研究院监测的上半年二手房数据中，成都6月均价14569元/平，同比下跌5.8%；武汉6月均价18384元/平，同比下跌6.4%；深圳6月均价55591元/平，同比下跌6.3%；上海无明显上涨；北京6月二手房成交均价62475元/平，同比持平。

新房成交回落后，土地市场热情开始减退。随着开发商资金难题有所缓解，3月小阳春下土地市场火热，但随着住宅买卖市场小阳春的结束以及金融监管尤其是开发商融资监管的趋严，5月土地市场热度下降。5月300城土地成交回升速度减缓，土地溢价率下降4.8个点，土地出让金环比增长速度也明显下降，土地市场整体热度减弱。

融资渠道收窄下，开发投资速度减缓。2019年1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月回落0.7个百分点。前期开发商投资热情的高涨与资金渠道的宽裕有关。4月份开发商资金来源中利用外资增速高达103.7%。

但随着近期住建部对一些市场升温城市的约谈，开发商融资渠道的收窄，资金支持力度减弱。1-5月利用外资增速回落到38.8%，比上月回落64.9个百分点。同时，市场的降温导致定金预收款、个人按揭贷款的增速都有所回落，将会影响未来投资增速。

二线新房分化，前期回落较早的强二线城市出现回暖。弱二线城市中，今年市场回暖的主要是东北及西南地区城市，比如长春、哈尔滨、南昌、兰州、乌鲁木齐、昆明。

具体来看，强二线中回升明显的天津、武汉及南京，在经历2017年严厉调控后，2018年新房市场降至低位，今年年初在市场预期转好外加季节性因素影响下，新房成交有所回升。

而成交回落明显的大连和西安2018年上半年新房市场仍然处于较高水平，其中大连调控较晚，自2018年3月调控后，下半年新房市场才有所回落，西安因人才引进力度较大，2018年上半年市场回升明显。在高基数下，今年大连和西安新房虽然春节后也有所回升，但同比仍是回落。

在当下市场仍处于严格调控下，新增房源仍在走高，但需求却难以持续释放。

5月有超一半城市的新房销售套数出现下降。北京、上海和广州的销售套数均出现回落，其中北京和上海4-5月分别累计下滑14.5%和12.9%。32个二线城市5月销售套数同比下降2.6%，其中有18城5月销售套数环比下降。

伴随而来的是房源库存的走高，目前部分城市库存处于2018年以来的高位，库存压力明显。在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月。

北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。天津、岳阳和南宁2019年4月新房库存房源量分别同比增长62.8%、51.5%和28.5%。

在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线后期的成交支撑将明显不足。

60个三四线城市5月销售套数环比下降13.2%，其中超一半城市1-5月新房销售套数出现同比下降。

2019年棚改目标下调到285万套，相比2018年的580万套下降了一半。在财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。

根据华泰证券的测算，2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%，在棚改套数减半、货币化比例降低的情况下，将拖累2019年住宅销售，尤其是棚改套数下降较多地区的三四线城市。

重点14城中有8城二套房认定标准为“认房又认贷”，换房者会有很大的首付压力。今年二季度大面积户型的成交增多，但是改善型需求的杠杆空间小，需求释放缓慢。

2009-2018年的十年间，我国居民杠杆率提升了35个百分点。虽然我国居民杠杆率低于国际平均水平，但非金融企业部门的杠杆率在主要经济体中位列第一，继续加杠杆的空间非常有限。这会影响到房地产行业的资金松紧度。