2020年房地产市场有哪些挑战？

编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者：市场研究部，36氪经授权转载

在市场总体稳定，回归基本面下，明年房地产市场也将面临新的风险和挑战。首先，在新房销售动力不足，但供应仍旧充足下，部分城市新房面临库存增长风险。其次，市场交易节奏慢下来，客户选择增多，主动权上升，售房难度增加，尤其是高端化、郊区化的新房面临着更大的去化难、获客难的问题。

1、“真实库存”再起

自2015年去库存以来，全国新房库存持续下降，但在销售疲态尽显、供应不断增长下，库存何以维持下降态势？

从数据来看，近两年全国新房累计新开工面积同比一直保持正增长，而新房累计竣工面积同比保持负增长，这表明当前库存的下降是由竣工走低带来的。新房库存口径是已竣工未售的商品住宅，因此受到竣工的影响，而开发商在融资偏紧的情况下将资金更多用于拿地和开工，导致竣工持续走低。我国新房销售中超80%是期房，现房库存下降并不代表市场上的库存真正下降。

图：全国新建商品住宅待售面积及新开工、竣工面积同比

数据来源：国家统计局

“真实库存”面临去化压力。各城市房管局统计的新房可售面积更能反映真实的新房库存，2019年11月37个城市中有26个城市的新房可售面积同比增长，且有12个城市同比增幅超30%，可见库存已出现增长势头。此外，从城市的新房去化周期看，已有不少城市的去化周期超过15个月，其中厦门新房去化周期高达25个月，成都和天津不仅去化周期较长，库存也较高。

图：2019年11月各城市新建商品住宅可售面积同比变化

数据来源：贝壳研究院

图：2019年11月城市新房库存及去化周期

数据来源：贝壳研究院

2、买房者主权上升

今年以来市场观望情绪愈加浓厚，重点城市二手房客户平均成交周期普遍呈现不断延长态势，成交难度加大，带看成交比不断上升，市场步入“慢节奏时代”。

图：链家重点18城二手房客户平均成交周期

数据来源：贝壳研究院

在慢节奏下，业主卖房周期拉长，以北京市场数据为例，链家二手房业主平均成交周期近112天。此情况下，虽明年二手房市场将触底反弹，但价格难以快速上涨。从今年重点城市的价格来看，成交增长的天津、济南、武汉和南京等城市，其价格并没有明显上涨。成交量的慢增长意味着价格稳增长，房价快速上涨的时代已经结束。平稳的慢市场下，买方的选择权将会更大，话语权更强。

图：链家重点18城二手房业主平均成交周期

数据来源：贝壳研究院

图：2019年以来济南、武汉、南京、天津链家二手房中位价走势

数据来源：贝壳研究院

3、获客难度加大

在库存增长及高负债率下，开发商需要其项目进入高周转模式。但在市场进入慢时代下，获客难度加大。2019年3季度，北京、西安、济南、天津等城贝壳新房带看成交比出现增长，其中北京、西安增长明显，成交难度加大。

改善产品出售难度较大。新房中改善项目一般是高总价的品质盘，普通购房者需要通过换房才能实现，然而重点城市普遍实行“认房认贷”政策，这意味着改善产品不仅是高总价还是高首付，导致其出售难度较大。此外，二手房市场交易节奏慢下来，换房业主卖房难度大，且部分城市限售政策限制了业主房屋出售时间，业主卖不了房便无法再买新房。

数据来源：贝壳研究院

新房郊区化，离客户越来越远。未来，新房供应郊区化的趋势难以改变，新房越来越靠外，难以满足客户对位置的需求，从而去化难度将会增加。从北京和上海的新房新增供应来看，2019年北京新房新增供应中五环外占比达到91.2%，上海外环以外的占比达到88.7%。

图：北京（左）、上海（右）新建商品住宅批准上市面积

数据来源：贝壳研究院

总体来说，市场的供需力量已经发生了根本的改变。不管是开发商还是经纪公司都要接受市场“慢”是未来的常态，消费者可以选择的范围和空间更大，话语权更强。传统的供应主导的时代已经过去，未来市场是由需求决定。“得消费者才能得未来”，如何服务好已经不缺房的消费者，如何帮助业主实现复杂的改善需求，既是未来市场参与主体的挑战，也是机会。