2018年上半年回龙观、天通苑二手房市场情况分析

编者按：本文来自贝壳研究院，作者：许小乐，36氪经授权转载。

两区域6月成交量均明显回落

目前链家二手房天通苑商圈在售房源为1498套，回龙观商圈在售房源为1518套，两商圈在售房源量相当。天通苑成交周期相对较长，房源成交周期为80.42天，客源成交周期为74.99天。回龙观成交周期相对较短，房源成交周期为58.88天，客源成交周期为58.22天。（均为6月数据）

2018年上半年链家天通苑商圈二手房成交量环比增加69%，同比减少1.5%。上半年天通苑商圈二手房成交量较去年下半年有明显好转，成交持续增长并于5月到达顶峰，6月成交量出现明显回落，环比减少30.3%。回龙观商圈上半年二手房成交量环比增加58.7%，同比增加33%。回龙观商圈二手房成交量走势与天通苑类似，也于5月到达顶峰，6月成交量出现明显回落，环比减少20.2%。

1月触底后价格持续攀升，5月成交价到达顶峰

2018年上半年天通苑商圈二手房价格经历了止跌回升到顶峰回落，随着2018年1月市场成交的好转，天通苑二手房价格于1月触底，2月开始回升。并且在年后市场持续好转的情况下，价格持续攀升，于5月到顶峰，6月均价随着市场下行出现回落（单价较高的两居室占比下降）。2018年1月天通苑链家二手房均价为35047元/平，6月均价为37746元/平，上涨了7.7%。

2018年上半年回龙观均价也于2月回升，之后持续上扬道6月，6月随着市场的回落，均价涨幅收窄。2018年1月回龙观链家二手房均价为45295元/平，6月均价为48511元/平，上涨了7.1%。

上半年天通苑套均总价在430-460万元之间，6月套均总价较1月增加了23万。回龙观套均总价在420-480之间，6月套均总价较1月增加了57万。

上半年天通苑二手房成交主力户型为两居室，且占比持续增加，5月两居室占比高达59.8%，6月出现明显下降。6月三居室户型明显上升，达到39.5%。天通苑大户型较多，三居室及以上户型成交占比持续在30%以上，6月达49.1%。

相较于天通苑，回龙观的成交户型相对较小，主力成交户型为两居室，6月占比高达54.1%，上半年期间变化不大。6月三居室成交占比为25.8%，1居室成交占比为14.3%。

两区域宜居性将提高，房价存上涨压力

回龙观和天通苑是刚需置业集中的大型生活区，由于基础设施配套较差，房源多为经济适用房，居住性差，房价相对不高。未来三年的大力改造会大大提高两区域的宜居性，自然会对该区域楼市带来一定利好，随着计划的落地实施，两区域成交量会迎来增长，房价将会有上涨压力。

此外，该政策对回龙观利好可能高于天通苑，主要是回龙观区域紧挨西二旗，成为了中关软件园码农的置业区域，房价比天通苑要高不少。如果回龙观的医疗、教育和交通问题得到解决，会有更多中关村软件园的上班族选择在回龙观置业。