长沙调研：房价如葱，值得买吗？

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权发布。

我国庆前到长沙调研了几天，整体的一个感受是，长沙房价真挺便宜的！

说长沙房价如葱，你可能要说我标题党了。可能是我在深圳看高房价看多了吧，到长沙看哪都觉得便宜。

因为最近十年来，长沙房价平均只翻了一倍，现在主城区均价在1.1万/平米左右，还没有跑赢货币贬值的速度。

正是低房价，所以长沙人民感觉幸福指数很高。

2019年全国50个城市的房价收入比排名，长沙是倒数第一，比很多二三线城市还划算，所以外地人看长沙房价怎么看怎么香，老想着去撸一套，坐等升值。

但如果你不去深入了解长沙的产业和人口、供给分布格局，其实对房价也只知其表，不知其里。

因为我老家在湖南，每年过年过节我都会回长沙，曾经还在长沙工作过一两年，所以对这个城市很有感情。

长沙房价为什么这么便宜？

我认为有四点：

第一、产业布局分散；

第二、人均住房面积大；

第三、供给量大；

第四、调控严厉。

所以我先从这几个方面跟大家分析一下，长沙的房价到底还有多大的潜力。

产业

我之所以先说产业，是因为产业的分布就决定了长沙本地工薪阶层买房的去向。

长沙原来的主城区很小，只有5个区，雨花、岳麓、芙蓉、天心、开福。

后面把望城县改为区后，河西面积大增，供给量又上一个台阶。未来长沙县也很可能改为区。

(2020年8月长沙新房价格，图片来自米宅)

长沙的企业和产业分布非常分散，没有完全集中在城区里，比如三一重工、山河智能、蓝思科技这一类长沙有名的上市制造企业，都集中在长沙星沙县城里。

像中联重科在望城区，原来也算县城，在二环外了。

星沙片区其实距离长沙市区也不是很远，还在长沙绕城高速（下图红色框框，算东三环）的范围内，但长沙城区很小，现在还没有三环的概念。

（黑色圈是二环，红色算三环）

文娱产业也是长沙的支柱产业，湖南卫视大家都爱看，所以湖南干脆围绕湖南卫视搞了个马栏山文创产业园，但也接近星沙长沙县城了。

还有浏阳花炮全国知名吧，出口全国第一，也是在县里，跟城区很远。

另外，食品、生物医药都算长沙的支柱产业，比如加加食品在宁乡，盐津铺子、尔康制药在浏阳，很多企业分散在县城里。

正因为长沙制造产业的布局比较分散，没有完全集中在城区里，所以也分散了人口。

人均住房面积大

截至到2018年，长沙城镇居民人均自有现住房面积42.7平方米。

全国城镇居民平均住房面积是39平米，北京是33平米，深圳27平米，武汉大概是36平米。

长沙人的存量住房面积要高于很多城市水平！因为以前单位福利房，自建房太多了。

当然拥有这些房子的人肯定会要改善，而这些老破旧的房子又可以便宜卖给购买力弱一些的刚需。

2019年长沙的常住人口总共是839.45万，但6个城区人口只有451.27万，另外的三个县市人口就有388.18万。

长沙三个县市的人买房地域性特征很明显。

但因为长沙的县市和市区的教育资源没有并轨，三个县市的初中不能读市里的高中，教育资源也明显落后市区。

所以如果重视孩子教育的，也会去市里买个学区房，送孩子去市区上学。

最关键的是，长沙作为省会城市，每年两千多万的销售面积，有一个重大的购买力来源就是13个地州市的人来买。

否则光靠长沙本地人，根本支撑不起这么大的成交量。

之前长沙房地产研究中心做过监测，以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3＋5”城市群的购买力占比达到了7成。

我们老家的人喜欢往省会和县里跑，去哪里买房，首先一般都是看在哪里就业，如果在长沙就业，基本不会考虑到别的地方买房，如果在县里就业，也就在县里买房了，大家的投资意识还是比较弱，也没觉得有钱一定要去长沙买套房以后升值。主要是长沙房价涨太慢了。

其他还有一些在北上广深工作的湖南人，会去长沙买房，主要是给自己留一条退路，万一在一线待不下去，至少在长沙还有套房可以回去。

长沙的教育和医疗资源都是省内最好的，我觉得未来人口继续往省会城市聚集的趋势不会变，特别是长沙房价还比较低，跟很多地级市的价差还不到一倍，这个是优势。

正因为长沙的购买力主要是来自地州市的特点，所以长沙城区东南西北都不愁没人买，房价也比较均衡，都是1万出头。

供给量充足

除了我上面说的产业和人口分布外，其实主要是供给量充足，就是长沙东西南北都在不断往外扩，比如梅溪湖一期开发完了，那就接着开发二期，洋湖绕湖的开发完了，那就继续往南扩。

至少目前我看长沙三环内，东南西北都还有大把的土地，所以各个片区的供给量还算比较充足，想买哪都有选择。

反正再过五年十年回头看三环内，都是市中心了，所以现在不要嫌远。

今年长沙楼市比较分化，性价比高的自然好卖。

一个一环内看江的新盘，滨江府1913，就在橘子洲对岸，118、143平米改善户型，单价才1.54万/平带精装。这性价比直接吐血。毕竟是一环内啊。

一些远郊区，没那么好卖，金九银十期间，也有开发商降价，因为三条红线，开发商要尽快回款。

2017-2019年，虽然三年调控严厉，但长沙的商品房成交面积都在2300万平米左右，还是比较稳定的，并没有大起大落。

主要是长沙房价便宜，大家对市场也没有什么降价预期，基本上只要有名额有钱的，也就随时买了，观望的人很少。

从供给面积和成交面积来看，长沙供需还算比较平衡，价格也很平稳，商品房维持在1万-1.1万/平米左右。

住宅很明显成交要更好，今年的成交量很多月份还低于供给量，毕竟市场也调控三年了，有名额有钱想买房的就会入市。

现在政府对房价还是控制很严，比如岳麓区高于1.1万多的价格网签就要受限，雨花区高于1万也要受限。主要是考虑到均价平稳的问题。

虽然很多人说新房限价实际上都在涨。

没错，2019年的新房价格相比2018年，有的涨了几百，有的最高涨了两三千。

但客观的说，长沙的房价本身基数就低，是原来太便宜了。

所有开发商都说，在长沙开发小区利润是最低的，政府利润空间都给限制死了。

大家习惯了便宜的房价，所以涨一点点就喊贵。

对长沙这样的城市，我觉得随时入市都没问题，以后新房价格每年涨一点都很正常。

看下长沙新房限价地图就知道，长沙房价各个区价差不大。

长沙新房限价地图

如果不是长沙调控这么严，房价涨幅也不是现在这个水平。

长沙虽然说人均住房面积大，但是有这么多地州市购买力支持，所以不是没人买房，很多外地的都是苦于没有名额，先养个名额要2年。

很多本地的人想改善也都受限，这就导致很多房企把产品也改了，直接做大户型，毕竟以后换房成本太高，这样一步到位。

值不值得投？

在2017年之前，长沙也不限购，想买就能买，那时候房价也涨的很慢，主要就是我前面分析的那三大原因了。

而2017年之后，长沙依然维持低房价的优势，除了这三点，还有很重要的一个原因是，长沙的调控太太严厉了！

长沙市政府是全国唯一把低房价作为投资环境的政府，低价房带来的效果确实还不错。

最近5年，每年都以二三十万的人口流入，势头喜人。

而且产业招商也起来了，开始有百度、阿里这些IT互联网高收入企业来长沙投资，今年上半年，全国各市哀鸿遍野，长沙的GDP增长逆势上升了4位，排到12名了。

9月份，湖南省委又开了会，再次强调，要始终保持定力，坚持房住不炒，坚决稳房价稳地价稳预期，算好政治账和经济账。

我觉得如果低房价能很好的反哺经济增长，估计长沙会继续保持这种模式下去，让低房价成为长沙的竞争优势。

虽然长沙房价性价比很高，相比很多城市租售比也很高，未来新房价格每年也会涨一点。

但如果你不是湖南人，投资可能要谨慎了。

一来长沙有限售，变现慢，你投资周期就很长，如果贷款，可能会耽误你买其他地方，错过更好的机会。

二来调控目前看不到放松的希望，市场价格就很难像其他有些城市一样爆发。

三来投长沙的机会成本有点大，你买这里如果涨幅慢了，那还不如换城市。

但如果是湖南人，未来家人有打算在长沙发展，我觉得还是要在长沙布局一套。

一来目前房价便宜，买入成本低，你即使暂时不住，放着出租，月供也不多。

二来长沙实体经济越来越夯实，新经济发展势头也不错，人口吸附力高于中部其他城市，省会和地级市价差还会拉大。

十年之后，涨到2万均价应该问题不大哈哈。

我长期看好长沙。

片区分析

最后对热点片区做简单点评吧，有兴趣的可以看下。

1、梅溪湖

先说梅溪湖，因为这里的片区环境算是长沙最能拿得出手的门面了，也是目前长沙房价最高的片区之一。

据说梅溪湖的入住率只有三四成，这个绝对是瞎说，有次我特意等到晚上七八点，从晚上的亮灯率看，现在入住率至少已经达到六七成了。

梅溪湖夜景

梅溪湖一线靠湖的已经没新盘了，中介跟我说，大多次新二手房现在都限售卖不了，能卖的二手房小区只有2个，金茂梅溪湖是梅溪湖最顶尖的小区了，最便宜的一套117平米总价208万，单价1.78万，136平米单价2万/平，我记得2013年一期开盘时就是八千多，7年时间收益还是翻倍了。像中海一号就便宜些，不到1.5万。

二线不靠湖的还有个别新楼盘在卖，时代梅溪领峰，1.58万带精装修，价格也不算贵。

整个梅溪湖一期快开发完了，不过二期还有很多地，当然位置也没那么好，离湖远。

梅溪湖之所以能成功，首先是地段不错，靠近西二环，跟市政府很近，还有一点很关键，由金茂做一级开发商统筹开发，名校云集，很多人买梅溪湖都是觉得孩子上学不用愁，再挖个人工湖，修个公园，弄点喷泉，建个艺术馆，看起来挺高大上，地铁交通也都方便。

再加上西部的产业集群，梅溪湖再往西边一点就是麓谷，大都是一些高新技术产业，未来可以诞生一些高收入群体，这就有了比较强的购买力。

看房价一定要看区域的产业布局，像深圳一样，为什么南山区房价最高，跟高新技术产业集中在南山区密不可分。

本地人看着梅溪湖堵车就头疼，这是因为当时政府也没想到会打造的这么成功，所以路网修的不够宽。但很多外地的购房者，来到长沙最中意梅溪湖，这逻辑确实是对的，因为不管是片区环境、学位、交通、商业和其他公共配套来说，梅溪湖确实没有什么太大的BUG。

要说堵，哪里不堵？河东也堵到想吐，而且二环内的市貌也比较老，老城区都有这个问题，说实话长沙很多改善型群体还不爱住二环内，而且我发现有很多公司开始搬到河西去了。

相对而言，梅溪湖的升值算是长沙比较快的片区。我最看好这里，如果我买肯定是买梅溪湖。

2、洋湖

我三个姐都住在洋湖，买这里主要就是考虑回老家方便，出门十分钟就能上高速，如果住河东的话，光是城区内就要堵上大几十分钟。而且大家都买一个小区，还有其他亲戚也在这里。他们买房都不考虑升值的，就是自住。有钱就做生意，没想过投资房子。

洋湖环境也不错，但整体的配套不如梅溪湖，特别是学位比不上，所以炒作的价格就没有梅溪湖高了。

每次回长沙我带着家人逛街，都只能去梅溪湖步步高，去河东又嫌远，洋湖周边也有商业，但满足不了需求。

这里新盘现在大概是1.4万/平左右，其实围绕着洋湖已经没什么新盘了，再开发就是往洋湖南边，我转了一圈，还有很大面积待开发。

二手次新房1.1万/平左右，比新房便宜。

这边升值就远比不上梅溪湖了，比如我姐他们2014年买的房子，六千多买的，现在也只能卖1.1万多。

3、滨江新城

滨江新城因为定位是长沙的金融中心，聚集了十家银行的总部和长沙分部大楼，一般金融中心都是高端收入人群，而且紧邻市政府、市检察院这些政务中心，所以滨江新城也是很看好的片区之一。

商业综合体、地铁、医院配套都很齐全，市容市貌也很新。二环内的滨江新区基本上已经开发完了。

美中不足的是，这里的学位跟梅溪湖比起来，差了不止一个档次。

但这里新楼盘的性价比就很高了，正荣滨江紫阙台，地铁口物业啊，152平大平层，毛坯限价才1.3万/平米，这可是二环内，当然能不能买到就看运气了。旁边户型差点的泊悦1.3-1.4万/平，尾盘还可挑。

因为跟周边二手房还是有倒挂的，比如世贸外滩里，一套8楼141平米的，总价是241万，单价1.68万/平，但限售，还差2年，只能走法拍房途径买卖。万科金域国际单价1.78万/平，还差3年，只能走开发商更名路线。

长沙因为限售，很多次新房都没法卖，只能想办法，要么业主配合法拍，要么有开发商关系走更名路线，或者先签个买卖合同，等限售期到了再过户。

我顺便看了一下不远处长沙名声在外的八方小区，因为带有一流的双学位，又是市政府公务员配套小区，次新房，八方小区是长沙房价最贵的，而且房价一路逆势上扬。要知道长沙二手房这几年普遍都在跌，所以说真正的学位房就是硬通货，在长沙这个让投资者有去无回的城市，真正好的学位房也能保值增值。

（八方小区B区）

据中介说，八方小区分ABC三个区，A区是楼梯房，楼龄久，不限售，可以直接交易，BC区限售，但也可以交易，公务员小区就是好。

小区都是大户型，去年年底139平米的是290万，今年8月涨到390万，单价2.8万，几乎每个月都要稳步上涨十多万。

有的因为没名额买，只能走法拍程序，法拍的价格更贵，已经到了3.3万/平。当然法拍也有风险，就是学位到底有没有用过，房东不承诺。

滨江新城再往北就是金星北了，我2011年还在长沙工作的时候，那边处于刚开发的状态，新盘大概是卖三四千，现在二手大概是七八千的样子，十年翻倍。

4、高铁新城

如果五年前，看高铁南站，你会觉得这个地方太偏了，因为我每次回长沙都是坐高铁，早几年那边路都没修好，坑坑洼洼的，但现在去看，真的是脱胎换骨，而且位置也越看越中心了。

如果五年后再看，三环内都算好地段了。

沿着湘府路一路过来，德思勤那一带，现在人气很旺，而且地面干净，建筑也新，把整个周边的气质都提升了，当然这边不属于高铁新城了，只是说城市变化都蛮大的。不过这边的问题也是学位不均衡。

高铁站附近都没什么住宅项目了，距离一两公里开外搞了个会展新城，这边的新盘价格还比较低，比如融创的会展上东区，毛坯价八千多，阳光城毛坯价9400元/平，这里虽然从地域上来算属于长沙县了，但会展片区教育并轨了，可以考市内的高中。

5、星沙

星沙别看是在长沙县城，但因为产业发达，概念也多，经开区产业园区，据说智造制造有7个千亿级的产业，又有空港新城的概念，规划也比较新，整个片区的城市面貌看起来更舒适，而且又通地铁了，去市区很方便，所以房价也上万了。

比如松雅院，1.1万左右/平带装修。周边的新盘大多在1万左右。

星沙跟长沙内六区的教育还没有并轨，只有个别楼盘可以读市内的高中。

买这里的人基本都是在星沙就业的刚需，居住方便，否则1万块肯定会买教育并轨的地方啦。

而且城区的人也不会来星沙买，如果教育不并轨的话，星沙房价就只能靠星沙内循环。

整体而言，像梅溪湖、滨江新城，这些片区，因为规划好，资源集中，又是城市发展的方向，相对而言，是升值快一些，所以新房卖的不错，价格也是长沙相对最高的区域。

其他区域的概念就没这么强了，所以去化好不好，纯粹看你的性价比高不高。