广州调研：行情已经启动，赶快！

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权发布。

深圳最严调控后，很多人肯定会把目光投向周边。

我们团队也立刻赶赴广州，上周我花了三天时间到广州做调研，有了很多新的看法，也许不一定完全正确。

但今天纯粹是我个人的客观评价，很乐意跟大家分享一下。

第一天我们去了在外界看来炒作概念最多，最热门的南沙。

因为我们去看的时候是周四，所以蕉门河、明珠湾的很多楼盘现场人数其实并不多。

但是周六恒大认筹那天，别人发给我一个视频简直吓到我了，人山人海，跟不要钱似的。

我们踩盘的几个售楼处都告诉我们，南沙的购房者当中，广州本地人和外来投资客基本上是各占一半。

很多粉丝都会问我，南沙到底值不值得投资，未来看不看好？

这个问题，我采访了广州的开发商、投资客、中介、购房者，他们的答案惊人的一致。

都是长期看好，投资回报周期比较长，可能需要5-10年。

想博短期大涨套现的，最好是绕道走。

为什么呢？

南沙在教育、医疗、环境、交通配套规划上都没得说。

但主要的问题是，人口。

我前年也去南沙调研过一次，那次和这次的感觉，在人流量上，并没有太明显的增量。

去年常住人口增量虽然可以排到广州第三，但因为本身基数太少了，是广州人口倒数第二的区，所以你会感觉人口还是太少了。

正因为人口导入速度慢，距离广州市中心又实在太远太远，所以广州本地人对南沙短期并不是太看好。

南沙的概念其实已经炒了好几年了，房价也一直没有炒的很高。

现在已经成熟的区政府蕉门河-金洲一片，价格大概在2.2-2.7万左右，最贵的明珠湾在3.1-3.5万左右，最便宜的万顷沙1.8万左右。

因为广州人非常务实，被过去的各种新区教训过太多次了，所以他们不再看未来有什么，也不喜欢炒概念，只看现在有什么！就给你多少估值。

主要也是跟广州以前的规划多变有关。

每一届ZF的规划都不同，过几年的发展重心又变了，一会往东发展，一会往北炒清远，一会又往西搞广佛同城概念，一会又往南搞自贸区，喊出了各种新城概念，概念太多了。

最后换了领导，可能又实现不了当初的规划，很多人都不知道到底发展重心在哪里，过几年会不会又变。

所以大家再也不信概念炒作了，只相信看得见摸得着的东西。

你别告诉我南沙到2025年会规划230-270万人口，按照现在这样一年4万多的人口导入速度，剩下五年，可能就导入二十多万，也就一百万出头，这个目标根本就完不成。

所以规划多少人口没有用，能不能完成才是王道。

这跟深圳人买房的逻辑完全不同。

深圳是规划一出，离落实还有十万八千里呢，房价就蹭蹭蹭先涨为敬。

为什么？

因为深圳人觉得未来规划一定会实现的。相信政府强大的执行力。

所以深圳的远郊——光明新区，房价能炒到7万多，沙井，空港新城，能涨到快7万。

而南沙自贸区，怎么炒现在最高也只有三万多。

这就是不同的城市，买房逻辑完全不同。

但南沙，外来投资客再怎么炒，终归还是需要人去接盘的。

南沙只有等到地铁快线通了，产业成熟了，人口慢慢导入，这个城市的副中心自成一体了，才会是投资回报见效的时候。

所以想买南沙的同学们，急不得。

一定要做好长期投资的准备。当然有一点好的是，现在价格也低，这就意味着还有空间。

当然了，深圳调控升级后，南沙短期又会被炒一波，很多售楼处肯定会很火爆，但我的观点还是不变，想要看回报，还是要等长期。

毕竟被炒高了，广州调控也会升级，市场又限售，你短期买了也套不了现，所以只要你想投资就一定做好长投的准备。

第二天我们在广州市中心转了转，广州楼市现在确实已经开始启动了，所以广州的同志们不要再等了，必须马上入市。

核心片区比如珠江新城，琶洲，都已经在涨了。

琶洲保利天悦算是比较有代表的豪宅盘吧，今年从8万多涨到9万多了，年前143平米的，1200万，现在1400万但很少放盘的。

跟深圳比，我感觉广州的房价真的好便宜。

琶洲位置这么好，房子这么新，还不到10万，所以接下来这样的房子涨到10万加肯定没问题。

而珠江新城，我们走了几个中介门店，都说成交量也明显上涨，之前低价的笋盘都卖完了。

现在上涨的是一些品质好的次新房，挂出来的都比之前涨了50-100万左右 。

比如嘉裕公馆和中海花城湾。

目前珠江新城，最贵的一个新盘侨鑫汇悦台，是19万，跟北上深最贵豪宅比大概是7折。

横向对比，广州核心区的房价为什么会比其他三个城市便宜这么多？

这十年来，广州的购买力和财富增长确实是弱了点。

原因有很多，我前年调研广州的时候也分析过，主要还是跟产业变迁有关，因为产业最终决定了一个城市居民的收入增长快慢。

今天就不再展开说了。

但我发现广州人买房才是真的用来住。

刚需不会为了一个概念升值去买单，而是着眼于我自住，是否住的舒服，上班交通是否方便。

但深圳买房想法完全不一样，买房是为了升值的。

比如在罗湖工作，可以买到光明去，住不住没关系，升值快就行，出发点完全扭曲了，脱离了房子是用来住的本质。

而广州城市又大，东南西北往外围都有无限选择。

在荔湾和越秀工作，可以考虑佛山，在科学城上班可以考虑知识城，在珠江新城可以去番禺，也可以考虑新塘。

城区内近一点，15年、20年的旧房子，觉得舒适方便，大家能接受。

远一点的新房子，有地铁，价格便宜，大家也能接受，当然一般只会考虑通行四五十分钟以内的房子。

正是买房观念的不同，所以四周的房价也相对比较均衡。

不会像深圳一样，东西部的价差特别特别大。

虽然广州目前是东进南拓的战略规划，但实际上黄埔区热门的科学城最好的位置也就是四五万的价格，周边还有很多两三万的新盘，选择太多了。

而荔湾区和越秀区算是老城区了，我们这次去走访的广钢新城，是荔湾区的一个旧改新城，因为面貌全新，所以价格也是5万出头。

因为在这两个区的广州本地人绝对不会因为东进南拓的规划而去东边南边买房。

他们如果改善，肯定会优先选择在广钢新城这样的地方买。

广钢新城以中央公园为界限，分为南北区，北区的中海花湾壹号，一个项目就是7000户，最高60层，密度非常大，北边还有这么多项目，道路又很窄，双向两车道，特别堵；

而南边呢，总共这么多小区加起来以后才8000多户，居住舒适度来说，未来肯定会比北边要好的多。

按一般的道理，买南边以后肯定更值钱嘛，但现在不是的，就因为先开发先入住，目前生活配套相对成熟，所以南北边的新盘根本没有什么价差。

下面的视频是我们拍的：

因为这里新盘供给量还很多，所以卖的也很一般，即使广钢的地价已经突破4万了，但保利的新房价格精装才卖到5万多点，这个性价比真的是超高了。

但是离广钢新城才3个地铁站的地方就是佛山CBD千灯湖了，那边最好的新盘要4万多，价差1万。

比深惠的价差明显少很多，为什么呢？

因为广佛同城化程度是真的很高，交通文化语言美食各方面都是相通的，所以广州人还是非常认可佛山的，在广州工作去佛山居住完全没问题。

如果觉得广钢贵，那可以买千灯湖，住的也很舒服，这就是广州人的想法。

跟深圳人完全不一样，能买得起深圳，绝逼不会买东莞惠州，所以深圳和临深片区的价差跟佛山和临广的价差明显要大的多。

当然东莞、惠州临深配套差也是一个很大的原因。

我们在东部黄埔区也看了，黄埔区因为率先放松调控，也是率先复苏的。

科学城、增城之前去看过，这次就没专门跑了，增城在去年跌的比较多，每次调整，郊区都跌的最快，最多。

但因为增城新盘供给量大，今年成交量都上万套了，占了广州三分之一。

而知识城现在在售的新盘也很少，所以我们去看的时候，万科、保利的项目卖的都很火，现场人非常多。

因为是刚需盘，户型不错，小户型很实用，总价又不高，确实适合上车。

售楼处的人说主要是吸引了很多拆迁户来买，本地投资客少。

因此去年以来，很多地方都跌了，但知识城的价格不跌反涨了两千。

知识城整个片区规划还行，有地铁线，还引进了广州实验中学，广州二中会元学校等广州名校。

但关键的是，知识城还是远了点。

看中这里的一般是预算不足的新广州人和外地投资客。

在调研的前一天，一位在黄埔上班朋友发微信给我，她已经下定了知识城一套小两房，总价162万，首付50万不到。

总的来说，广州的购房逻辑，确实跟深圳东莞完全不一样，这边的人不喜欢炒概念，也不相信概念的价值。

所以外地人去广州买房时，还是需要去深入了解广州人的买房习性才行。

因为每个城市的买房逻辑可能都会不一样，这也是我在不断深入调研后的发现。

但深圳涨完后，广州楼市已经在启动了，这点是可以确定的。

因为市场成交量也在回升，根据阳光家缘网数据显示，今年6月广州一手住宅网签成交9448套，环比5月的6540套，增加了2908套，上涨44.46%，创下了2020年广州楼市成交单月新高。

不管是刚需还是投资客，可以赶快入场买了。

不要等到涨了三四成你再冲进去接盘，到时候就是调控升级的时候了。