两件大事表明：深圳的学区房，可能要凉！

编者按：本文来自微信公众号“楼市头条”（ID:lsttcz），作者：村长，36氪经授权发布。

这两天，深圳发生了两件说大不大说小不小的事儿：

1、2月24日，龙岗区教育局确认了，龙岗2021入学制度大变！在各公办学校现有招生范围不变的前提下，设立街道大学区，在全区范围内试点推行大学区制，这在深圳还是首例；

2、另一件事，2月23日，红岭教育集团一口气收编了三个学校：科技中学、上沙中学+上沙小学合并、景秀小学，三所学校纳入红岭教育集团管理，并进行了更名。

啥意思？

深圳的学区房要变天了！

01

这两个制度是什么意思？

这要从深圳当下的房价格局说起。

在深圳，学区房和普通房之间的价差，巨大。

2020年，八卦岭以47.9%的二手房涨幅排名深圳第二，一年涨了3.6万/平！

比如，片区内八卦岭宿舍涨幅高达到82.06%。

2021年1月3日八卦岭宿舍29.63平的1房以总价383万，单价12.2万/平成交。

而同样的户型，2019年11月30日的成交单价仅为7.77万/平，31.92平总价248万。

一年多一个月的时间，单价涨了5万多，净赚135万！

再比如鹏盛村涨幅71.85%，2020年1月，该小区的房源成交均价为62904万/平，到12月，小区成交参考均价涨到了108101万/平，一平米涨了4.5万！

还有旭飞花园过去一年的涨幅59.3%，鹏益花园的涨幅48.74%……

为啥呢？

因为八卦岭下面的双荔园学区。

一直以来，深圳的教育都是一块硬伤——没有学校，没有好学校。所谓的四大其实在广东省内的排名也不是很高，实际上，深圳本身的教育缺口还是很大，最直观的表现就是学区房的价差。

本质上来看，深圳解决教育的问题还是得从两个方面着手。

1、解决有和无的问题

2、解决好与坏的问题

前者是关于供给的问题，深圳是已经并且持续在做的。

一方面，政府在大批量的新建学校。数据显示，2021年，深圳预计将新增中小学学位及高中学位共10.3万个。其中新增高中学位1.6万个、义务教育阶段学位8.7万个、幼儿园学位2.5万个。

另一方面，深圳也在大批量的引入优质师资资源。

近日引发网友热烈讨论的，深圳中学2020年新入职“豪华”教师阵容就是这样。

2020年该校新入职老师共66人，其中硕士39人，博士21人，博士（后）6人。其中不乏剑桥大学、牛津大学、伦敦大学、宾夕法尼亚大学、哥伦比亚大学等世界顶尖学府，毕业院校为北京大学的有17人，清华大学有16人。

为了解决师资问题，深圳中学在招聘公告中还提到：将提供一流的教师薪酬和福利待遇（解决深圳市户口和事业编制、强力措施保障并帮助教师解决住房）。

深圳中学为了师资人才有多么卖力，在深圳中学招聘待遇中，可以窥见一二。

从经济学的供需理论来说，学校多了，学区房就不那么紧张了。

但是大家都明白，这并不能抑制名校学区房的涨幅。

哪怕是现在的北京、上海、广州，都做不到。

02

于是，深圳政府开始着手解决教育资源差异的问题。

龙岗的大学区是一方面。

这和过去大学区、共享学区里小打小闹的两三所学校完全不一样。

申请人除了第一个公办志愿必须选择居住材料所对应学区的学校之外，其它公办志愿从按街道办划分的大学区内的其它公办学校中选择。

这次，深圳是学习了北京。

北京西城区于2020年5月实行多校划片入学，申请人的所有志愿都是从整个片区内的所有公办学校中选择，学区房不再确定对应某个优质学校。一个社区生源对应多个可以上的小学，一个小学对应的固定社区范围扩大几倍。

政策一出，西城区地安门片区的二手房价，从2020年5月的14万/平一直下降，到现在都还没有缓过气来。

福田的名校集团化是另一方面。

年前的2月4日，荔外教育集团刚刚成立，成立大会上，福田教育局的田局长发言指出：

1、福田教育局要加速教育集团化，2月成立荔外教育集团，下半年还要成立福田外国语教育集团；

2、集团化办学是福田教育未来几年的大趋势，今年的目标是把40%的学校纳入集团化管理；

3、福田教育局定的集团化比例目标是今年40%，明年55%，后年70%。

刚过了19天，40%的第一步已经迈出，红岭教育集团一口气收编了三所学校。

福田教育局要完成今年40%和明年55%的集团化任务。

福田目前有四个知名教育集团：红岭教育、荔园教育、福田区实验教育和荔外教育集团。

而四个教育集团如果一起发力，年内完成教育局的目标，那福田的名校格局会立刻改变！

换句话说，福田很快就会遍地名校。

到那个时候，单凭一个校名来炒房价真的还行得通吗？

那就不一定了。

毕竟，家长们的选择多了，底气也就足了，谁会真的愿意花冤大头的钱去搞溢价率那么高的房子呢？

时间长了，到最后还是要回归到成绩和排名上来，哪怕是本部，成绩不过硬，一样不好使。

03

其实，对学区房下手已经是深圳对房价调控的第三步棋了！

面对深圳的高房价，深圳政府这次是玩真的：

第一步棋，解决普涨问题。

即去年715颁布史上最严对楼市最严厉的管控政策；

这次政策从需求端入手让大部分来深圳炒房的人失去了名额，3年才有1张房票，买完后还限售3年，同时限制假离婚、提高二手房税率，大面积一次性清扫了深圳表面上漂浮的各种问题、遏制普涨。

购房规则的变化，让妄想来深圳楼市掺一腿的人都望而却步了。

没有名额，真的是想买也买不着。

第二步棋，解决热点片区热点盘的问题。

即深圳政府点对点的调控。

2021年春节前，深圳发布了二手房指导价政策，指导价普遍只有市场价的5~8折水平，并要求二手房挂牌价格不能高于指导价，就是为了重点打压热点楼盘的房价。

这里面，宝中、前海、深圳湾片区的指导价和市场价差的是最多的。

比如恒裕滨城二期给出的成交参考价为13.2万元/平方米，而贝壳找房数据显示，该小区1月的参考均价为28.73万元/平方米，单价差距超15万元。

再比如华润城系列的参考均价为13.2万元/平方米，价差近五万元！

指导价不代表市场价，却是政府给出的一个信号。

目前可以明确的是，建设银行、交通银行、北京银行春节后三家银行已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放；而不久前，光大银行深圳分行已发通知，将深圳市住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

这就好像是医生说你三高让你减肥，你当然可以不听他的随便吃，结果回家发现你妈就给你煮了青菜，只能含泪咽了这口青菜。

没吃饱怎么办？自己想办法去。

更惨的是，目前市场还传出了经营贷按照指导价来进行贷款发放的消息。

虽然目前更多的银行还没明确是否按照政策落实贷款政策。

不过空子确实不好钻了。

我们都知道，尽管房价的涨跌由很多因素共同作用，但短期内对房价产生致命影响的还是金融政策，深圳从2019年底开始的这波房价上涨，很大的因素是以银行为首的啥啥啥了，如果他们真的落实相关政策，房价是不会如此大涨的。

深圳的楼市现在就像一个木桶，政府先是给木桶加固了板子，后面又加上了楔子。

04

第三步该干啥呢？

给这个木桶盖上盖子。

是的，打压学区房就是政府的第三步棋。

理论上来说，只要提升教育水平，均衡教育资源，那么学位房炒作就会被打压。

比如福田现在正在加快让普校变名校的步伐，以前福田只有10个名校，但是市场需求有100，严重不够用的，只能各凭本事挤；现在福田的名校变成20 甚至是50，那么大家的可选项就多了一些，溢价就会降下去。

前几天米宅珠三角的文章《学位房的好日子要到头了！》（作者大渔）里面的分析非常好，村长摘抄过来大家看一下：

到那个时候，单凭一个校名来炒房价就很难了，最终还是要回归到成绩和排名，哪怕是名校本部，如果成绩不过硬一样不好使。

如果再实施大学区和教师轮岗制，学位房的前景会变得更加复杂。

这也是我一直提醒的高位接手学位房有风险，不要只看以前的学位房一直涨，到你接盘时可能就要变天了。

米宅珠三角1月20号发文“暴击过后的深圳，哪些片区被高估了”，写的很清楚：

福田的名校集团化已经步入了快车道，集团化速度很可能超过南山，龙岗，宝安，龙华教育也会相继走上集团化道路。

名校集团化之后，学位房会消失吗?

不会。

大学区之后，学位房会消失吗?

也不会，参见北京。

长期来看，学位房的上涨动力肯定不比从前。

而当学区房都不大涨了，深圳的房价还有大涨的可能性吗？