房企人均效能比拼：有房企人均净利润不及薪酬

编者按：本文来自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：田国宝，36氪经授权发布。

2020年，房地产行业利润率进一步下滑。

截至4月7日，37家千亿和准千亿房企营收合计同比增加了15.3%，但同期净利润增幅仅为2.1%。37家房企整体净利润率只有5.4%，与2019年相比下降了4.1个百分点。

从2020年初，多数房企就开始实施降本增效策略，一方面通过减少支出实现降低成本的目的；另一方面通过调整组织构架来提高人均效能。

一位千亿房企的人士告诉经济观察报，从2020年开始，其所在房企开始实施三年降本30%的目标，并把目标分解到季度单位，“这个目标是硬性的，如果完不成，运营费用、拿地都会受到影响。”

在全行业降杠杆的背景下，如何实现规模稳步增长和提升盈利能力，是多数房企必须面对的难题。

万科董事长郁亮曾在不同场合强调“事人匹配”这一理论，在土地红利和融资红利消退，房地产进入管理红利的情况下，其核心原则是“组织匹配战略、管理服务业务、做到事人匹配”。

郁亮所谓的事人匹配，实际上也是多数房企强调的提高人均效能，即通过为每一个岗位匹配最佳的人员，使得企业人均产值获得提升，在土地和融资红利消退后，进而提升整体的盈利能力。

截至4月7日，已经有29家房企发布2020年业绩、员工及员工薪酬支出等完整数据，29家房企人均营收同比增加了14.5%，但人均净利同比增幅仅有1.1%，部分房企的人均净利润甚至低于人均成本。

人均成本

各家房企对员工薪酬的统计口径不一，比如，有的房企仅为薪酬支出，但有的房企计入股票、期权等浮动收益，也有部分房企计入了退休员工待遇支出，还有一部分房企分拆物业等板块单独上市导致员工数量出现变动。

如果排除这些特殊情况，整体来看，29家房企2020年员工人均薪酬同比增加了19%，其中18家人均薪酬同比上升，有11家出现下降。其中招商蛇口、华侨城、祥生控股、中粱控股、合景泰富和富力地产等公司人均薪酬增幅都超过了30%。

具体来看，每一家房企情况又有不同，有的是因为员工数量减少，比如富力地产减少37%，合景泰富减少了47%，祥生控股减少了23%。华侨城和中国铁建也有类似的情况。

有一些公司是结构性变化，比如新城控股2020年人均薪酬是28.3万元，比上一年增加了6100元；但是同期新城控股高管人均薪酬下降了27万元。招商蛇口2020年人均薪酬从11.3万元涨到15.1万元，高管人均薪酬从350万元下降至267万元。

也有部分公司人均酬薪增加与员工持股及业绩增长等相关。金科股份 2020年人均薪酬增加了19%，略低于新城控股；但同期金科高管的人均薪酬大幅增加了96万元，人均薪酬比新城控股和招商蛇口翻了一番。

在房地产行业，员工薪酬变化受多方面因素影响，2020年也有少数房企人均薪酬出现下降，其中世茂、金辉的降幅均超过30%。此外，万科、融创、龙湖、越秀和奥园等房企人均薪酬也有不同幅度的下降。

不同房企人均薪酬下降的原因也不同。一位中型房企的人士告诉经济观察报，有的房企会大规模招聘新人，由于新人工资待遇相对较低，导致平均薪酬下降。

以世茂为例，2020年其人均薪酬为13万元，同比减少45%，但员工数量增加了124%；此外，万科、融创、龙湖和越秀也属于这类情况，虽然人均薪酬出现下降，但同期员工数量均出现大幅增加。

不同于其他房企，2020年，金辉控股员工数量和薪酬支出均同比下降，而34%的薪酬支出降幅远大于5%的员工减少幅度，导致人均薪酬降幅达到了30%。

从绝对值来看，2020年29家房企人均薪酬低于20万元的有16家，与2019年数量相同。同期有融信、龙光、旭辉等4家房企的人均薪酬超过40万元/年，而2019年只有2家房企人均薪酬超过这一数字。

人均创收

如果说人均薪酬代表的是房企为员工投入的成本，那么营收与员工比则代表了这家房企员工的创收能力。

2020年29家房企中，只有6家房企人均营收同比出现下滑，其他23家均出现不同幅度上升。其中富力、新城控股、祥生控股、合景泰富等公司的人均营收同比增幅均超过50%。

这些人均创收增幅较大的房企中，一部分是营收同期出现较大幅度增长，比如新城控股，2019年和2020年营收出现较大幅度增长，增幅大于员工数量增长，从而使得人均营收增加。万科和融创也属于这类情况。

也有富力、合景泰富、祥生等房企，主要因为员工数量减少导致人均创收增加，尤其是富力地产，2020年营收同比下滑的情况下，还能保持人均营收增加。

此外，华侨城、弘阳地产、金辉控股、招商蛇口、龙光集团、中国金茂等房企的人均营收同比增幅也超过30%。

人均营收变化同样受到各种复杂因素的影响，2020年，6家同比下降的房企中，世茂集团的降幅达到了45%，主要因为同期世茂员工数量大幅增加拉低了人均营收。

另外，时代中国和雅居乐2020年人均营收也同比下降了19%左右。其中雅居乐主要因为员工数量增加65%导致人均营收下降，而时代中国则是因为营收同比下滑和员工数量同比增加导致人均营收下滑。

企业为员工投入的资金和员工为企业产出的收益，同样是衡量一家房企员工效能的指标之一。即房企为员工每投入1元钱，能够产出多少营收，为人力投入产出比。房企的人均薪酬越高，人均营收越小，人力投入产出比则越低。

从2020年房企业绩来看，人力投入产出比，29家房企的平均数为19.2元，即房企为人力每投入1元钱，可以获得19.2元的营收。

其中有雅居乐、金科、中铁建、华侨城、招商蛇口、新城控股、恒大、旭辉和弘阳地产等9家房企的人力投入产出比低于平均数，其他20家房企均高于平均数，其中金辉控股、正荣地产、祥生控股和龙光的这一数字都超过50元。

另外，融创、融信也都超过30元，世茂达到了42元，金辉更是达到了77元。

对比不难发现，房企员工的人均营收和人均薪酬有较大的重合性，2020年有18家房企的人均营收高于平均线，有14家房企的人均薪酬高于均值，两个指标重合的房企高达13家。

同样，人均营收低于均值的11家房企，与人均薪酬低于均值的14家房企，重合度也达到了9家。这意味着，高投入和高产出有较大的关联性。

人均盈利

截至4月7日，29家千亿和准千亿房企2020年营收和利润同比均实现增长，但与18%的营收增幅相比，4.6%的净利润增幅并不大。盈利能力下滑已经成为房地产行业不得不面对的难题。

但如果把房企净利润平均到每一名员工头上，即每一名员工为房企创造的利润指标来看，房企提升盈利水平的压力更为艰巨。

以29家房企为一个整体来看，平均每一名员工创造出的利润是27万元，与2019年持平。从单个房企来看，有23家房企人均净利润高于平均水平。仅有6家低于均值。

29家房企人均净利润最高的是龙光，达到了434万元，合景泰富、建发国际、正荣等房企的这一数字也达到百万元级别，剩余的24家房企均没有超过百万元。

与2019年相比，2020年有16家房企的人均净利润实现不同幅度增加，其中富力、祥生的增幅均接近50%，金辉和合景泰富的增幅也在30%左右。无一例外，这些房企均是通过减少员工数量实现这一指标的提升。

人均净利润同比下降的有14家房企，其中中国金茂、世茂集团和中国恒大的同比降幅超过40%，另外中国铁建和中国恒大的人均净利润要低于人均薪酬。

对比房企人均员工成本和人均净利润，29家房企2020年每投入1元钱产生的净利润为1.44元，与2019年相比下降了4.2%。

其中，有17家房企的投入利润比大于2，也就是说，这17家房企为员工投入1元钱，可以产生出2元以上的净利润。其中龙光最高接近10，合景泰富和金辉控股超过5，融创中国和正荣地产超过4。

有12家房企的员工投入和利润产出比低于2，除了中国恒大和中国铁建外，金科股份为1.1，雅居乐为1.2，建发国际为1.3。该5家房企的员工投入利润比均低于均值。

与2019年相比，2020年有15家房企的员工投入利润比出现下降，占到一半。其中中国恒大、中国金茂和招商蛇口的降幅均超过30%，雅居乐、时代中国、融信和中梁控股的降幅也超过了20%。