开发商为何如此艰难

编者按：本文来自微信公众号：子木聊房，（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载

1 寒冬

“曾经的辉煌，就此褪去。这是时代的选择，也是最好的归宿。”

这句话是我昨天在一位房企高管朋友的微信朋友圈看到的。

细问追寻，原来是他昨天办了离职，决定转行，而这句话就是他对自己在房地产行业呆了十余年最真诚的告别，对这个行业说的，也是对自己说的。

我这位朋友任某房企营销总，能力出众，做事认真，曾经带着部门一路披荆斩棘，攻城掠地，每次都是超额完成业绩，而这次离走也是想了大半年。

一是所在企业融资困难，房子也卖不出去，命悬一线，自己主动退出为公司缩减运营成本；二是经历过几次房闹之后，心力交瘁，感觉自己每天活在利益的沼泽中，迷失了自己；三是认为房地产的红利时代已经结束，接下来的寒冬将比2008年更加冰冷。

其实这位朋友只是冰山一角，房地产寒潮来临，整个行业都在动荡。

业界一位资深地产人说，2018年光A股地产公司的董事长离职人数就已经达到了30人，再往下走是基层员工，更是活在惶恐之中，有的被裁员拿不到赔偿，日夜奔波劳动仲裁，有的甚至请来风水师算卦保命……

现在看来，10月份万科郁亮喊出的三个字：“活下来”，成了中小型企业当下至高无上的追求，也是从事地产行业每个人心中的最后一缕光芒。

前几天，又有权威机构爆料，近期诸多房企开始大规模借道信托紧急输血，融资利率水涨船高，最高年化利率达到了14%。

房企一旦跟上信托，就意味着差不多进入了死亡名单，居高的利息将会压垮大批企业，如果2019年上半年新房市场继续萧条，排队死亡将成为众多房企的最后归宿。

曾经中国最赚钱的行业遭遇如此困境，这不是哪位世外高人掐指神算而来，而是时代的选择，只不过艰难程度远远超出之前的预想。那么，房企走到如今这步缘由是什么？困境中的房企是否该被解救，这对于购房者又意味着什么呢？

2 欠的债，终究要还

从1998年房改到如今，中国房地产也就走过了短短20余载，但在这20年内，几乎所有乱象和疯狂都在这个行业里演绎过。

它从一个“温暖的家”快速成长为一个充满欺诈、哄抢、赌博乱象的利益场。在这个利益场中，成就了一批批顶级富豪，也压垮了一代代年轻人。贫富差距被迫拉升，实体经济被逼倒退，年轻人的三观和梦想在房贷压力中颤颤巍巍。

那么是什么，让中国房地产在二十年内如此猖獗畸形呢？

答案就是，杠杆。

房地产属于资金密集型，高负债率行业，靠的的规模的量和周转，一直玩的都是杠杆游戏，用爱马仕哥的一句话就是“一块钱钢镚做十块钱的事”。

但在这个行业，一直都遵循一个原则，就是开发商对房地产的总投资理论上是1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。而对实体工业企业，是1：2，1/3的资本金。

一般是开发商用自己的钱买地，融来的钱再进行开发。

如果地是自己买的呢，可以把它抵押出去融资，拿到钱再来造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷，这套方案是没有任何问题的。

然而，在房价经历几轮大涨后，房地产成为了中国最赚钱的生意，这个原则开始被一些人挑破，践踏。

那么现在全国房地产商的融通量是多少呢？

保守估计是1：9，有的开发商已经达到了1：50，意味着如果你有一个亿的资金的话，可以撬动50亿的杠杆。买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，开发商拿3个亿，借了7个亿，拿到地了再去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。

这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9。

在利益的驱动下，开发商们开始肆无忌惮，银行跟着无所顾忌。尤其是房价大涨年，地王开始不断涌现，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。

例如一个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个40、50亿，直接性破产。

多年杠杆游戏的疯狂，让这个行业膨胀起来。一些开发商的债务达到了95%，只要房价下行，就会有开发商倒闭，银行跟着关门，老百姓买账。每年烂尾楼盘多少，想必购房者心里都有数字。

如果资金量大的话还可以引发系统性金融风险，房产绑架了金融，当年海南和鄂尔多斯经济危机就是这么来的。

3 救赎

无限的杠杆透支，催生了巨大的房地产泡沫，同时也把房地产送进了高风险行业名单。

2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过 85%，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。

而且，这里面部分房企的融资渠道杂七杂八，有的还通过信托、资管计划等各类非银行渠道融资，层层嵌套，互相纠葛，风险被进一步放大，如果房地产市场出现剧烈波动，后果也很容易想得到，这就是为什么我一直在说。调控政策是为了稳房价的，而不是降房价的。如果房价跌下去，没人买房子了，房企无法还款，用什么还银行的钱？

2016年5月9日，人民日报刊登了著名的《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》，文中正式提出“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）五大重点任务，明确奠定了未来几年经济金融的重点工作。

文中，还有一句极为巧妙的论断犹言在耳。

“树不能长到天上，是那风起处的青萍之末。”

随后，房地产去杠杆的攻坚战正式吹响了号角，而这也是如今整个房地产陷入寒冬的源头。开始是要求提高房地产的信贷资质，到后来下令严防任何资金违规流入房地产，一时间房地产企业成为了所有金融机构拒之门外的弃儿。

此后，无论大小会议，只要央行释放资金到市场，都必会在末尾处加上一句，“千万不能把钱流向房地产”！

如今房地产行业陷入危机，这又该怪谁呢？如我朋友那句话，“这是时代的选择，也是最好的归宿”。

4 未来

有人说，中国房地产业发展如此迅速，堪称奇迹。这个我不赞同。

如果按规模来讲，开发商已经在中国大大小小城镇中盖了2.74亿套房子，规模巨大任何国家都无法与之较量，的确是发展迅速，但房子质量呢？

尤其是近两年，限价政策出台后，一些开发商想得并不是履行当年样板房承诺，舍去利润从一而终，而是想尽办法偷工减料，追求增长，从豪宅到小平米刚需盘无一幸免。购房者掏尽一辈子积蓄，购买一套担惊受怕的房子，这个行业是发展迅速还是停滞不前呢？

如今房地产因去杠杆和楼市低迷陷入困境，拔高了房企开发门槛，这个行业势必会遭受一场规模空前的行业大洗牌，洗去那些资质不够，出尔反尔，动不动烂尾的劣质开发商，相信也是老百姓想要看到的结果。

卖房市场动荡，买房市场受益，自古以来有之。

从今年10月开始，开发商们就开始上演一场场“花式求生”的大剧，有的降价抛盘，有的赔本甩卖，有的为了吸引购房者的目光，还玩起了人体描绘。相信未来大家还会看到越来越多的花式表演。

而对于购房者来说，一定要把握好这个机会。

2019年上半年依旧是房地产企业还债高峰期，而按目前的房价走势推算，明年上半年的部分城市的新房市场会持续萧条，届时为了回款保命，会有大量房企选择打折抛盘，议价空间可能会更大。但这时候一定要购买品牌开发商楼盘，因为你不确定哪家房企会在这股潮流中阵亡。

但这个窗口契机不会太久，因为小型房企摔倒会有大房企接盘，无关大局，但是如果政策不放开，楼市继续萧条一定会影响到大房企生存环境。大房企如果破产，会连带银行、信托等金融机构出现连锁反应，这是不可能发生的，所以在这之前，一定要抓紧上车。