下半年地产行业基本面稳中趋降，上市房企如何跳出“规模陷阱”?

在新周期新形势下，房地产开发企业生存逻辑也在发生巨变。房地产行业未来在哪里？上市房企如何跳出“规模陷阱”？住房金融如何才能行稳致远？

在一场主题为“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，几位经济学家带来了自己的思考。

平安证券首席经济学家钟正生预计，2021年下半年社融、M2将进入“稳态”，货币政策不会太紧。随着出口对中国经济拉动逐渐减弱，内需无论从基建（地方政府债务严监管）、房地产（对银行、开发商、个人的整体性约束）、消费层面都缺乏有力承接，下半年中国经济方向将是“见顶巩固”。

下半年房地产行业基本面降速而不失速，对房企综合争力与精细化管理能力提出更高要求。

植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平认为，集中供地新政之下，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土地拍卖的赢家，但大部分中小房企存在营业收入增速放缓、现金流不足、债务压力上升等问题。“中小房企可能不是买不买地的问题，是债务如何归还的问题。”

从融资三道红线来看，连平认为，目前踩中红线的公司确实不少，2020年报表显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）超过70%红线的有接近40%，且涵盖各类大小类型的房企。约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，表明无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。

“2020年，除大型房企外，一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。”

中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求表示，此前，有研究机构的报道提出在中国居民整个金融资产中，房地产占比达到67%。吴晓求表示，这说明很多人都把房地产作为投资品存在的，这直接反映这个国家还处在城市化快速进程中，同时也反映出这个国家金融市场不是很发达，没有提供能够让投资者可以在收益和风险中达成平衡的有效组合资产。因为缺乏自由组合资产，所以资金就蜂拥进入到房地产市场，这是不正常的。房地产我们一定要把它看作是消费品，是住的。

“我们现在为什么要发展资本市场，这有很多方面原因。”吴晓求说，非常重要原因就是要为社会、为收入水平越来越高的投资者提供其风险承受力相匹配的组合资产，且这种作用也会有效改善一个国家金融功能。

在吴晓求看来，早期我们国家金融功能主要侧重于融资功能，现在要改善这种单一融资功能，我国的金融体系要过渡到融资和财富管理并重时代，进而慢慢让财富管理变得越来越重要。资本市场上所有产品无论是权益类还是债券类或是债务类，它都是一种有效金融资产，这个时代将会慢慢到来。

而中国上市公司协会会长宋志平建议，提高上市公司治理水平首先要保证股东权益，尤其要保证中小股东权益。把脉经济发展动向，有利于房企做有准备之战。

“现代管理学之父”彼得·德鲁克说过，“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件，那是因为凡是可能发生的危机早已经被预见，并已将它们转化为例行作业了。”

行业巨变下，上市房企全方位深度竞争大幕已经开启，房企要积极拥抱变化，重新定位自身角色，才能赢得战略机遇期。