上海新一轮旧城改造究竟意味着什么？

编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载

之前一条低调的新闻却引起了我们的注意力。

新一轮上海旧城改造，画风很美，民生、历史为大！

核心关键词就两个，一个是“人”，一个是“历史风貌”。

从过去的“拆改留并举、以拆为主”转到“留改拆并举、以保留保护为主”，走城市有机更新的新路子。应留的必须留，保留保护好730万平方米里弄住宅，保留保护好城市肌理、街坊肌理和历史建筑。传承好上海历史文脉，留住老上海的历史记忆。

为什么上海新一轮旧城改造要坚持“留改拆”为主？

就是为了留住原住民，留住上海的历史风貌，留住上海的“根”。

过去是“拆改留”，以拆迁为主，改善了大量上海市原住民的生活居住条件，让千千万万上海市民得到了实惠。但也存在三个问题：拆迁过多容易推高板块房价；容易破坏历史文化遗迹；存量原住民安置地段和工作地点距离过远，容易产生潮汐现象，通勤距离过长，交通拥堵。

当下，上海新一轮旧城改造正是以问题为导向，着力破解大规模旧城拆迁造成的一些弊端。把工作侧重点转变为“留改拆”，以留为主，就地改造，提升原住民生活居住条件。这是上海民生为大、历史为大的旧改新思路。为上海政府点赞。在深圳等其他一线城市，存在的旧改成本过高，拆迁难度剧增，成本倒逼板块房价等现象。

在上海，目前来看已经找到了比较好的解决办法。在全国来说也将成为一个标杆示范，对其他一线城市破解“旧改”难，提供了很好的借鉴。

上海的旧改“留改拆”，留什么？拆哪些？如何留？如何改？

房屋使用功能不完善、配套设施不健全、安全存在隐患、群众要求迫切的各类旧住房，是留改拆工作范围。主要包括：二级旧里为主的旧式里弄及以下房屋，优秀历史建筑、文物建筑、历史文化风貌区内以及规划列入保留保护范围的各类里弄房屋，各类不成套旧住房等。

开展保留保护建筑内部整体改造、抽户（幢）改造等试点，通过改造，恢复原来的使用功能或达到成套独用或每户单独使用厨卫设施，减轻房屋使用强度，增加小区公共设施，扩大公共空间，改善居住条件，更好保护历史风貌。

拆哪些。没有保留保护价值的二级旧里以下房屋。二级旧里是旧式里弄中的一种。一般来说，联接式的广式或石库门砖木结构住宅，建筑样式陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无卫生设备，称为一级旧里;普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋为二级旧里。

黄浦区是上海中心城区的核心区，随着城市发展的历史变迁，城区“二元结构”的矛盾也日益凸显：一方面高楼大厦林立，集中体现了上海现代化国际大都市的繁荣繁华和时尚魅力；　另一方面旧式里弄和危棚简屋集中，区内二级以下成片旧里总面积在中心城区位居第二，人口密度居高不下，是上海旧区改造任务最重的区之一。

黄浦区在“留改拆”中，旧里弄是留还是拆，前置条件必须是专家认证。由专家来确定是整体保留、单体保留还是经认可后拆除。

如何提高原住民居住生活条件，让原住民自觉自愿、有尊严的留下来。关系到上海新一轮旧改“留改拆”的成败。关键是做好里弄房屋的成套化改造，完善生活居住配套设施，提高修缮标准。让原住民不再单纯追求拆迁补偿，异地安置。通过留和改的可视化良好形象，完善的配套举措，不仅留的住，还要住的好，真热爱。

虹口区提篮桥街道的春阳里老公房，是上海第一个“留改拆”，以保留保护为主的试点。经过修缮改造，今年分批陆续交付给原住民回迁。

我曾经去过现场，经过修缮改造，底楼厢房，原本的两间房改成了现在的三房，满足了一家三口的需要。阴暗的阁楼变的明亮。原先泛黄的墙面也粉刷一新，地面铺上了新的木地板，整洁的厨房，橱柜、灶台、热水器、油烟机一应俱全。每家每户都有了独立的厨房和卫生间。彻底告别了过去共有厨房做饭，“拎马桶”上厕所，洗澡难等现象。

同时，为最大限度还原石库门原有风貌，春阳里项目石库门门头进行了保留修复，所有可利用的石库门木门老门修复后原地利用装回，外墙拆除时可用的红砖重新回用，不够的到别的旧改基地去"淘"来补上。

在这里，我要强调的是，春阳里项目是上海把旧城更新和民生保障融合较好的一个代表性项目，里弄房全项目大修的一个创新和探索，它是非商业化的留住原住民的一个创新，既保护了历史的风貌，又留住了石库门建筑的人和故事。留住的是一种“情怀”。可以叫做“老上海情怀”吧！

更为重要的一个突破是，通过旧里弄老公房的成套化改造。每家每户的使用面积都有了一定幅度的增加。同时，由于满足了“成套”的要求，当地原住民有了优先购买老公房产权的机会。有了产权，就能买卖、抵押，这也是上海旧城改造“留改拆”为原住民带来的一个大礼包。