多个热点城市调控升级，宁波土地溢价率明显下滑

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪经授权发布。

说到2020年上半年土拍最热的城市，必定要算上宁波：多宗地竞拍超过百轮，溢价率一度达到40%以上的高位，全市最高地价更是多次在今年上半年内被刷新。地市热度不断走高之下，7月6日宁波收紧了房地产市场调控，提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。在新政执行一个月后，宁波现在的土地市场热度如何？有哪些变化需要企业注意？

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2020年7月6日晚间，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了关于保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等稳定房地产市场的“十条”新政。宁波成为继杭州、东莞之后又一调控升级的城市。

01 宁波调控新增范围覆盖最广

通读此次新政全文，对比此前杭州、东莞的加码新政，可以看出宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”，具体来看：

针对房企投资，政府会加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。以房价倒推地价，房企的利润空间基本锁定，宁波政府监管从地块出让到房屋销售可谓无孔不入，“控房价”与“控地价”的决心可见一般。

针对购房者，则呈现出“有收有放”，打击炒房投机、保障刚需自住的特征。一方面调整限购区域范围为北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。

本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房)。

同时为了保障自住购房需求，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。

由此可以看出，宁波政府对待房地产的态度与其说是打压，不如说是规范，本质上还是贯彻了中央“房住不炒”定位，牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松，增加供应（包括土地、楼盘）、保障刚需、抑制炒房（投机投资行为）、稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展。

02 调控后平均溢价率23%

宁波调控政策出台一个月后，宁波市区在上周三至周五期间共有9宗地集中出让，包括6宗普通商品住宅用地、1宗商业用地和2宗保障房地块，其中6宗宅地总起拍价达117.7亿元。6宗宅地中仅有1宗位于7月6日新限购范围内，和新政中控制地价的要求相吻合，此次出让地块均设置了最高地价限制，成交溢价率也因此被限制在50%以内；最终，这6宗宅地全部成功出让，共揽金144.3亿元，平均溢价率为23%。

从成交地价水平来看，本次成交地块的成交楼板价都不算高，6宗地中有4幅土地的地价都在1.5万元/平方米以下，仅有鄞州高新区的地价超过了2万元/平方米。

表1：宁波市区8月5日~8月7日出让的含宅土地成交情况 （亿元，元/平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC

03 溢价下滑16个百分点

从近一月来宁波土地成交情况来看，虽然在新政出台后，宁波城区地市土拍竞争仍较为激烈，近一月内成交地块的平均溢价率仍在20%以上。但结合宁波今年溢价率月度走势来看，8月初这轮土拍的溢价率仅有23%，较5月份39%的最高位下滑了16个百分点。

图1：2020年以来宁波市区成交涉宅用地溢价率月度走势

注：8月数据截止至8月7日  数据来源：CRIC

溢价率下滑更主要的原因还是由于在政策出台后宁波供应地块的素质明显下滑。对比政策出台前后出让地块的区位分布来看，政策出台后宁波的主力供地已经逐渐向圈外的郊区如奉化、北仑等倾斜。

在政策出台后，主城区成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15个百分点，并且主城区出让地块多位于姚江新城、文创新城等非核心的新城板块，和政策出台前特别是6月份多宗核心板块优质宅地大量入市且配建相对较少的现象截然不同。 

图2：4月份以来宁波市区成交宅地中区位分布在政策出台前后变动情况

注：主城指鄞州、江北、海曙，郊区包括奉化、北仑和镇海。 数据来源：CRIC

图3：4月份以来宁波市区成交宅地中高单价宅地占比在政策出台前后变动情况

注：高单价宅地指成交单价超过2万元/平方米的含宅用地  数据来源：CRIC

04 优质地块仍然“寸土必争”

从参拍房企数量及竞拍轮数来看，6宗地中综合素质相对较高的江北姚江新区、鄞州高新以及奉化老城区地块均吸引了10家以上的房企参拍，竞拍轮数也均超过了百轮，其中区位优越、综合素质相对较高的江北姚江新区地块和鄞州高新地块的竞拍轮数均超过了200轮，参拍企业对于优质地块的竞争意愿仍然十分强烈。但其余地块或因出让要求较苛刻、或因区位相对一般，企业参拍热情并不高。 

本次出让的6宗地中无一宗达到最高限价成交。这说明房企虽然对优质用地争夺意愿强烈，但在出价上还是比较谨慎，仍严格控制盈利空间。

表2：宁波本轮土拍中企业参拍情况

数据来源：CRIC

自宁波收紧调控政策后，在这一个月内，宁波城区共成功出让了17宗地住宅用地，平均溢价率降至25%以下，整体竞拍热度似乎出现下滑趋势。但市场竞拍热度的下行主要是由于宁波供地策略的转变。

不仅仅是宁波。在中央多次强调“房住不炒”的影响下，很多二线城市如成都、南京等近来为了降低市场热度，从供应端发力减少热点区域供地量，优质土地入市比例在接下来一段时间内会明显减少。

优质宅地入市比例减少之下，板块冷热不均的现象将进一步凸显。

对于接下来有意在二线城市增加土地储备的企业而言，建议短期内要做好优质地块竞争热度进一步上升的准备，适度提高拿地心理价位、理性退出竞争热度过高的地块争夺；另外，如宁波这样供地计划完成较少的城市，后续仍会有多宗优质土地入市，可适当将拿地节奏放缓，以寻找更多优质的拿地机会，避免高成本拿地带来的亏损风险。