7月“调控月”各指标向好，下半年市场将稳步回升

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪经授权发布。

从率先走出低谷，到迅速反弹走出V型曲线，房地产市场的恢复能力，在国家统计局发布的前7月行业数据中，得到进一步体现。

1-7月，全国房地产开发投资额达到75325亿元，累计增速继续回升，增幅由前6月的1.9%扩大至3.4%，增速提高1.5个百分点。其中，7月份，全国房地产开发投资额完成1.2万亿元，同比增加12%，增幅处于近两年月度高位。

从商品房销售方面来看，前7月累计销售面积和销售金额均稳步增长，降幅分别收窄2.6和3.3个百分点。其中，住宅市场销售火热，销售金额达7.27万亿元，同比增0.4%，基本摆脱疫情影响。7月，全国商品房销售面积约1.42亿平方米，同比增9.5%，销售金额为1.45万亿元，同比增加16.6%，全国商品房销售整体热度进一步提升。

7月也是今年以来调控最密集的“调控月”，深圳、南京、杭州、东莞、宁波等热点城市接连收紧楼市调控。已出台调控政策的城市效果明显，房价涨幅均有所收窄。

随着中央与地方联动加强调控，在“房住不炒”的基调下，下半年房地产市场将趋于平稳。

7月销售金额同比增近17%

全国商品房销售整体热度延续。

1-7月份，商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6个百分点，具体到各业态来看，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降21.8%。商品房销售额81422亿元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3个百分点，其中，住宅销售额增长0.4%，疫情以来首次回正，办公楼销售额下降22.2%，商业营业用房销售额下降22.3%。

7月单月，商品房销售面积约1.42亿平方米，销售金额约1.45万亿元，同比分别增长9.5%和16.6%。

分化是前7月的关键词，主要表现在不同业态、不同区域间市场分化愈加明显。

住宅市场与非住宅市场差距逐渐拉大。住宅市场销售火热，前7月商品住宅销售金额达7.27万亿元，同比增0.4%，已然摆脱前期疫情影响。与之相对，办公楼、商业营业用房销售金额、面积仍然同比下降20%左右，后续商办业态将面临库存上扬风险。

从区域表现来看，东部地区市场韧性最强、热度最高，前7月商品房销售金额累计同比增2%，在全国各地区间率先回正。西部地区市场同样恢复良好，前7月销售金额同比跌幅收窄至2.5%。而中部和东北部地区则依然有10.6%和9.5%的同比累计降幅。

全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）

数据来源：国家统计局

开发投资增速明显提升

前6月房地产开发投资额累计增速由负转正之后，至7月投资增速进一步扩大。

1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，增速继续提高1.5个百分点。其中，7月份，全国房地产开发投资额完成1.2万亿元，同比增11.7%，且增幅已处于近两年月度高位。

究其原因，主要受建安投资与土地购置金额双升支撑。

具体来看，房企为了填补疫情所空工期，抓住全国各大城市疫情稳定的关键期，房企多在6月开起加强施工强度，其中新开工面积在6月创历史新高后，7月仍维持较高水平，建安投资连续两月创新高。预计后续全国开发投资额将有多回落，但单月规模仍将维持高位，且累计增速将继续增长。

全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

疫后核心城市持续供应优质地块加持之下，7月全国房企土地购置规模虽然有所下降，但土地购置金依旧翘升，前7月土地成交价款5382亿元，增长12.2%，增速提高6.3个百分点。

综合疫后土地市场整体表现来看，供地结构仍以一线城市、热点二线城市及强三线土地成交为主，土地成交金额显著增长，其中一线城市土地成交金额同比增长61%。

在“房住不炒”基调下，后续土地市场过热城市供地节奏和数量或将调整，增速也将转向平稳。

全国房地产开发企业土地购置面积增速

数据来源：国家统计局

房价上涨城市数量减少

从全国商品住宅销售价格来看，7月一线城市新建商品住宅销售价格同环比均有所上涨，二三线城市新房房价同比涨幅回落延续，各能级城市二手房房价涨幅均环比收窄。

具体来看，一线城市新房房价同比涨幅较6月扩大0.32个百分点，二、三线城市同比涨幅则分别收窄0.21个百分点和0.09个百分点，整体70个大中城市同比涨幅收窄0.12个百分点。二手房房价方面，70个大中城市整体环比涨幅收窄0.05个百分点，各能级城市也均有一定收窄，其中一线城市较6月收窄0.13个百分点，收窄幅度最大。

在70个大中城市中，新房价格环比上涨城市为59个，较6月减少2个；二手房价格环比上涨的城市为45个，较6月减少5个。其中，东部、西部核心城市一二手房房价涨幅最为显著。

具体城市而言，银川新房房价同环比涨幅均处于首位，7月同比涨17.6%，较6月再次扩大1.9个百分点，连续两个月同比涨幅居70城首位，环比上涨2%居全国首位。无锡、徐州、扬州的新房价格指数环比涨幅分别为1.3%、1.6%和0.9%，均呈上升态势，且为今年最高。二手房方面，广州、杭州房价环比涨幅分别达1.6%和1.3%。

东西部地区核心城市一二手房房价涨幅居前，从侧面反应了当前地区楼市量价齐升的火热情况。

2018年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数同比走势

数据来源：国家统计局

2018年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数环比走势

数据来源：国家统计局

值得注意的是，今年7月也是疫情以来调控最密集的月份，深圳、南京、杭州、东莞、宁波等热点城市接连收紧楼市调控，从房价涨幅来看，已出台调控政策的城市房价均有所收窄。

以南京为例，南京新房价格环比上涨0.1%、同比上涨4.9%，环比涨幅创5个月来最低；二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.2%，环比涨幅与前3个月基本持平。

7月国民经济继续恢复，各项重要指标均继续改善。在这一关键节点，房地产在后续以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新经济格局中的稳定器、压舱石地位不变。

从房地产开发投资的角度来看，受各地供地计划、融资收紧、调控趋严的影响，热度将有所回落，建安投资在房企追赶工期的预期下短期仍将维持高位，预计房地产开发投资额累计同比增速将继续缓步回升。

从商品房销售来看，下半年将出现两大趋势。

一方面，全国行业规模继续保持稳定回升态势,下半年商品房销售金额、面积累计同比增速有望陆续回正。

另一方面，不同地区、能级城市间市场分化仍在加剧。热点城市如北上广深、杭州、南京、成都等频频出现“万人摇”现象的城市，后续相应调控收紧政策或将陆续出台；而中部、东北部地区复苏较慢城市,开盘项目滞销、持销现象严重。

总体来看，下半年全国新房市场将继续稳步回升，热点城市调控收紧下不会出现大涨或大跌。