上海为什么这三个地方空置率最高

编者按：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

一般来说，人气高的板块，空置率应该会比较低

所以，当我看到上海商务区空置率前三的3个区域的时候，还是有点吃惊的

一般意义上来说，核心商务区的空置率的正常水平一般在15%左右，今年即便是受疫情影响，这个数字也在围绕15%上下波动，没有呈现太大波动

所以整体经济形势还是稳稳的，那纵向比较，哪些商务区空置率较高呢？

数据来源：克而瑞资管

在我们的印象中，大虹桥概念一直很热，很多盘未开先火，虹庐湾认筹高达259%，有钱也可能买不到房

前滩也是，前滩晶萃名邸认筹率314%，直接问鼎2019年新盘认筹最高记录；今年北外滩也开始被房企“围攻”，平均拿地溢价率近25.86%

很难想象，大虹桥、前滩、北外滩，这三个目前上海最火的板块，写字楼的空置率排前三，要知道空置率和房价几乎是负相关

数据来源：第一太平戴维斯&安居客

所以，买在这几个板块，或者是周边的小伙伴，该担心了吗？

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别着急，需要一点时间

其实，真的不用担心

从外滩、陆家嘴，再到金桥、张江、漕河泾，没有哪个商务区、科技园的空置率哪个是一下就从100%，降到15%的

就像经济发展的量级需要一级一级往上爬，空置率数据的逐渐走低，也需要一个过程，比如漕河泾

漕河泾开发全景

1986年9月26日，漕河泾微电子工业区正式开工建设，大概2009年，空置率就来到30%多

到2013年三季度，漕河泾的空置率直接来到3.9%

从100%到30%，漕河泾用了23年，从30%到3.9%，漕河泾只用了4年时间

张江也是，成立于1992年，到2014年，降到10%，再到2016年，就降到了5%

张江高科园区

也就是说，它们跟人类的婴幼儿时期一样，需要成长，而时间，就是成长所需要的代价

反观大虹桥、前滩、北外滩，这三个板块，大虹桥商务中心区，是2009年5月11日开始被推动落实的，今年刚满11岁

2015年9月，前滩核心区招商完成，将成南上海商业中心，但前滩这个概念，2012年就出现了，所以满打满算，前滩也才8岁

北外滩规划就更年轻了，去年7月规划方案才出炉，所以，现在这三个商务区的空置率高是必然的

因为它们才刚起步，还是十年前的陆家嘴、漕河泾、张江。而且可以预见，未来，它们空置率走低也是必然的

因为我们也看到了有很多区域成长的“助推力”——这三个区域的利好因素，正在被释放

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很多利好，正在被释放

总的来看，作为新兴商务区，大虹桥、前滩、北外滩本身就很有发展活力

而这些发展活力，不会平白无故的出现，这背后，都有规划的推动、基建的落地，而这些就是大虹桥、前滩、北外滩未来发展路径上的利好

比如大虹桥，落在长三角一体化发展规划的西向门户上，交通基建方面，除了已有的虹桥机场、轨交2号、17号线

未来虹桥商务区还规划了3条轨交线路：13号线的延伸；1条南北向市域铁路嘉闵线；1条上海机场快线

而且，这些轨交线路都围绕着大虹桥，或者从大虹桥出发，同时这些轨交对内和市区地铁相连，对外和城际铁路联通

形成了一个十分联动的交通网络，这也是为什么大虹桥能被描述为“引领长三角一体化发展的重要引擎”

地理区位因素决定了它的战略地位，交通基建是它未来进一步变强的资本之一

前滩，和北外滩都是滨江板块，而且两个都属于核心滨江资源带

前滩的自身条件非常优越，被轨交6、8、11号线环绕，一座卢浦大桥+3条隧道（未来还将建新过江隧道），交通十分便利

其他配套，像东方体育中心、前滩中心、企业天地、北美中心、友城公园等商务中心和配套都会一步步落地

前滩本身的规划能级，是和徐汇滨江、世博园区、虹桥商务区划等号的，这里未来也将成为各类跨国企业总部的集聚地

所以未来的前滩，可能和现在“长”的又有点不太一样，潜力十足

最后说说北外滩，它和陆家嘴、外滩形成上海市区新的“黄金三角”，从去年7月规划出炉开始，北外滩就被众多房企盯上

前几个月的土拍就足以说明这里的地有多热

而且，今年以来，我们也看到，北外滩的拆迁工作已经进入收尾阶段，这意味着未来北外滩的发展肯定不会像普陀真如板块等区域一样，被拆迁延误发展时机

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而且，就算空置率高，这3个区域的房价一直都是稳步前进的

翻看这三个区域的二手房成交均价的波动

可能很多人会猜想，高空置率会不会影响房价波动，但其实并没有

上海的房价体系，应该是环沪城市，乃至全国范围来看，为数不多的健康城市之一，房价一直都在稳步提升

不管空置率如何如何，这三个区域所在的板块，均价波动都很小，比如火爆的前滩，它的二手房均价波动幅度，也没有超过3%

数据来源：安居客

土地市场很热的北外滩，波动幅度也没有超过2.5%

数据来源：安居客

稳定，是市场长久发展的最大利好

而这样的利好，在上海这座城市是一直具备的，所以无论空置率数据怎么被解读，其根本的发展逻辑并不会受影响

况且，我们也看到今年大的经济环境很包容

从今年上半年开始，为了刺激疫情后经济，我们看到货币政策整体变宽松了一些

轻微通货膨胀，也可以让市场变的比以往更包容，所以我们才能看到土地市场的溢价率又回到了上海各大房企面前

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看好北外滩

如果你问我最看好这三个板块中的哪一个？

今年以前我还还真说不上来，但是今年以后，我更看好北外滩

从房企拿地的饥渴度，我们也多少感知到了一些北外滩未来的发展能级

近大半年可能大家也发现了，围绕北外滩的动作很多，周边以往主打自家配套的住宅项目，也开始主打北外滩这个概念，同时各大房企也开始“围攻”北外滩

房企就像海里的鲨鱼，就算一公里范围内有一滴血，它都能闻着味过去，当很多人还对北外滩云里雾里的时候，各路房企已经杀到了这里

招商、金隅、恒大，分别以28.4%、38.3%、10.87%的溢价率，拿下了北外滩相关地块，为什么都这么看好北外滩？

从北外滩的规划来看，共计840万方体量的规划内容，这相当于要建另一个陆家嘴，根据规划：

北外滩核心区规划了480米、380米、300米三座新地标建筑物，这三座建筑将与陆家嘴“三件套”隔江对望

说的浪漫一点，未来北外滩，将和外滩、陆家嘴，组成上海新的黄金三角，进一步打造整体感强的天际轮廓线

很诱人的一点是，北外滩涨起来，似乎只是时间长短的问题