新三板不香了？物业公司集体“大撤退”

编者按：本文来自微信公众号“迈点空间租赁”（ID:mdgongyu），36氪经授权发布。

作为资本市场的主要跳板之一，“新三板”曾受到中国万千中小企业的青睐，高峰期超过一万家企业先后挂牌。而今，7年之痒已满，截至2021年5月11日，新三板挂牌全国公司仅剩7559家，其中精选层51家、创新层1042家、基础层6466家。

无独有偶，在物业领域，新三板挂牌公司最多时达到55家，而今仅剩34家。其中，有成功升为港股的保利物业、远洋服务、蓝光嘉宝服务等，也有悄悄摘牌的田森股份、实力物业、建投实业等。物业公司集体“大撤退”背后，是行业整合并购的加速，也是主要资本市场持续看好物业资产所致。

年度营收：最高近6亿元 最低仅2000万元出头

据迈点研究院不完全统计，现有的34家新三板挂牌物业公司主要为区域型运营企业，且业务范围覆盖更广，主营产业为物业管理及相关业务。

如果说42家主板上市公司是物业中绝对的第一集团军，那么新三板挂牌公司就是第二集团军。在第二集团军中，也有不同种子选手。

一是5亿元种子选手，未来升股可能性最高。新日月酒店物业起于浙江，发展于华东，服务项目类型已涵盖机关、学校、工业厂区/园区、景区等众多领域；智善生活是为数不多仍在新三板耕耘的地产集团星河湾旗下公司，主要提供物业服务、不动产管理、资产服务、生活服务和产业配套等专业化服务；新鸿运物业聚焦于南京市场，占据当地商品房物业管理面积的二十分之一市场份额，且主要以政府办公楼、写字楼、学校、医院等为主。显然，新三板TOP3的物业管理类型更为丰富，这使得其与主板上市公司形成了差异化竞争。

二是3亿元种子选手，全国布局只待好时日。银中物业是宁夏、青海等地实力雄厚的西部品牌物业企业，成立时间长达26年，在管物业面积超过2200万平方米，通过强强联合成为当地龙头；兴业源物业专注于物业服务领域同样达到二十载，管理规模近3000万平方米，主要聚焦在以北京为首的华北市场；物管股份则以苏州及旗下县市为主要市场，经营业态包括政府物业、写字楼、商业物业、住宅物业、医院物业、学校物业、科技园物业、餐饮服务、物业平台、绿化服务、农业4.0项目等；索克物业起始于郑州，是集物业管理、酒店投资与管理、智能化开发与施工，健康与养老的投资管理等业务于一体的多功能企业集团。

三是2亿元种子选手，探索多种新商业模式。赢时物业作为吉林的物业老大，依托于新星宇建设集团，创新性地尝试了开发商前介服务、开发商案场服务、物业顾问培训咨询服务等；武侯高新则是依托“聚集产业、服务企业、管理园区”三大核心能力，专注产业园区运营管理，为入驻企业提供专业化、多元化的“空间+综合”服务。

四是1亿元种子选手，丰富了物业产品集成。万联城服、金发物业的大型公建服务，栖霞物业、荣鑫物业、好生活智慧物业的多元化社区服务，东光物业、华仁物业的市政项目服务，以及东软股份、金新城物业、圣博华康、长安文化商业的产业园区服务等。

五是准1亿元种子选手，补充1亿元选手。具体物业企业包括万事兴物业、城投鹏基物业、第一成美物业、中经世纪、格力物业、雅荷易生活、客都股份等。

六是5000万元种子选手，或随时会摘牌。具体物业企业包括宏谋物业、德冠物业、嘉邻物业、花千墅物业、兴湃至美、景灿股份、福强股份等。

资产总计：最高近30亿元 最低仅1300万元

除了相对稳健的现金流运营能力，企业自身的抗风险能力，也是决定企业长期发展的关键所在。作为第二集团军的新三板物业企业，由于其所属背景的不同，资产总计差值较大。

比如，身为地方国企的武侯高新其资产总计接近30亿元，扎根内蒙古唯一亏损的福强股份资产总计仅1306万元；从资产负债率来看，武侯高新不到10%，智善生活则达到75.29%。

“新三板首富”武侯高新。据悉，早在2020年4月2日，武侯高新上市申请就获得证监会受理，成为西部地区第一家以产业园区运营管理为主业的拟上市公司。目前，武侯高新先后建设并运营成都武侯高新技术创业服务中心（国家级孵化器）、西部智谷、川南电商中心等10个产业园区项目，项目不多但服务的企业达到3000余家，属于重资产运营企业。

一类富豪东软股份、智善生活、圣博华康。东软股份和武侯高新类似，主要运营杭州东部软件园，园区周围汇集了大量的高等院校、科研院所和一批实力雄厚的高科技企业；圣博华康拥有7家文创园区及8个众创空间，引进了1000余家文化创意企业和1万多名创意人才。

二类富豪银中物业、新日月酒店物业、兴业源物业、万联城服、赢时物业、索克物业、新鸿运物业。7家公司资产总计最高达到2.85亿元，资产负债率最低33.51%。

三类选手荣鑫物业、栖霞物业、金新城物业、物管股份、华仁物业、中经世纪、金发物业、第一成美物业、东光物业、好生活智慧物业。10家公司资产合计最低接近1亿元，资产负债率最高达到68.1%。

四类选手万事兴物业、客都股份、雅荷易生活、长安文化商业、花千墅物业、德冠物业、格力物业、嘉邻物业、宏谋物业。9家公司资产合计介于5000万至1亿元之间，资产负债率最高71.25%、最低27.64%。

五类选手城投鹏基物业、景灿股份、兴湃至美、福强股份。4家公司中，景灿股份资产负债率最高达到71.83%，其资产合计仅2148万元。

六类选手为已经摘牌且未主板上市的企业，如田森股份、实力物业、建投实业等。原因无外乎是经营业绩不好看，资产负债率居高不下，以及集团产业发展调整等。

显然，聚焦于物业核心业务的资产良性率是比较高的，整体盈利能力也较为稳健。但是，通过频繁的资本运作和“蚂蚁吃大象”等不良性市场竞争，最终会在洗牌中不断被淘汰。换言之，物业企业的竞争才刚刚开始！

品牌指数：最高分值超过600 大量仍谈不上品牌

除了硬实力，软实力也是决定企业发展的重要杠杆。某种意义上来说，在诸侯混战的物业市场，品牌影响力往往比品牌硬实力更重要。

比如，碧桂园服务和蓝光嘉宝服务的双品牌发展，100亿元年营收雅生活集团旗下的18个物业品牌矩阵，以及融创服务15亿元收购的开元物业、恒大物业15亿元收购的亚太酒店物业都将保持独立品牌运作。

而今，物业军团的品牌效益越来越重要，其产生的附加值将长期决定业主的选择。

迈点研究院最新出炉的2021年4月物业品牌指数排行榜数据显示，万科物业、中海物业、彩生活、恒大物业、保利物业、碧桂园服务位列前六，分值均超过600。这6家品牌组成了影响力第一梯队，其年度营收最高达到182.04亿元，市值最高超过2000亿港元。

当月，另有31家物业品牌指数分值介于300-600之间，他们组成了影响力第二梯队。数据统计显示，这些品牌所属集团均为上市或拟上市企业，重复出现并购新闻和资本消息，大大激活了市场热度，也让商业空间产业全面聚焦到物业领域。近期各主要城市自持地块的纷纷出炉，更是使得房企物业的机会和潜力大大增加。

品牌指数分值介于100-300之间的物业达到164家，他们组成了影响力第三梯队。这些品牌或是聚焦于某一类型物业管理，或是扎根于某些地市发展，或是大集团下的专属品牌，具备了较强的产品竞争力。但是，受限于体量和造话题能力，未来他们仍然急需提升资本市场的认可能力。

最后是品牌指数分值100以下的企业，总计达到207家，他们组成了品牌影响力第四梯队。同时，还有接近10万家未纳入监测统计的物业企业，其仍在品牌打造的路上准备。

换言之，品牌影响力的打造，仍需一个循序渐进的过程。只不过，在水深火热的市场潮流下，又有多少物业企业能够选择“拒绝恋爱、独善其身”。

结束语

据2020年财报数据显示，主板上市公司最低年度营收为兴业物联的2.13亿元，最高则是万物云的182.04亿元；从年度净利润情况来看，烨星集团最低为0.21亿元，碧桂园服务最高达到28.82亿元。

再看新三板上市公司版块，年度营收最高为新日月酒店物业的5.92亿元，最低为福强股份的0.21亿元、且后者年度亏损243万元，也是公布财报中唯一亏损的上市物业企业。也就是说，有9家新三板上市物业企业在营收上已经具备了进入主板的门槛。

但是，从品牌影响力来看，选择年度营收最低的三家港股企业来看，其中兴业物联最新排名55位、宋都服务排名62位、烨星集团旗下品牌鸿坤物业排名141位，品牌指数分值均超过100，且排名多在100以内。

再看年度营收最高的三家新三板企业，新日月酒店物业品牌指数最新排名342位、星河智善生活排名144位、新鸿运物业排名212位，均有很大的提升空间。

其实，两者有本质的不同。从物业管理模式来看，主板企业侧重于住宅和商业物管，新三板企业聚焦于其他诸如产业园和政府配套经营等；从项目拓展步伐来看，主板企业通过区域收并购不断攻城略地，新三板企业则选择抱团保持现有区域优势。前者的市场容量更大，未来可期；后者的深耕能力更强，亟待创新。