来自万科的警告……

编者按：本文来自微信公众号“楼市头条”（ID: lsttcz），作者：村长，36氪经授权发布。

历史是个轮回。

半年前深圳创业主李文杰在知乎关于「深圳写字楼租金大幅下挫」的问题中写下高票回答。开头没有谢邀，只留下了一句话：现在是2019年11月，未来几年还有的跌。

这才过了几个月的时间，就得到了验证。

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7月4日，万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰在参加一场座谈会时，谈到写字楼的空置及租金环比下降的情况时表示：深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。

图源：网络

是的，你没有看错。

几乎可以肯定的是，万科绝不会在这么严肃的场合开玩笑，毕竟上面坐着的是相关部委领导。所以，大概率可以确认的是，3年供应满足25年这一精确的论题背后肯定有数据和逻辑的支撑。

虽然万科没有直接提供相关的数据，但是从市场的情况，我们也能分析出一二来。

至于结果到底如何，还需要各位自己琢磨。

就在两天后，戴德梁行发布2020年上半年深圳写字楼市场报告。这份调研数据大概说了这么几点：

1、深圳上半年写字楼累计新增供应同比增长215.2%；

2、空置率超过了25%的大关，达到历史最高；

3、甲级写字楼租金售价双降，核心片区也没幸免；

4、深圳下半年还有77万平新项目入市，空置率还将上行；

这些数据很能说明问题。

比如这张图：

写字楼的吸纳量的短暂上扬，远远达不到空置率的上涨速度。

再比如这张图：

无论是价格还是租金，两项指数都是负状态。

这些数据的结果指向是一致的：深圳的写字楼在走下坡路。当供应太多需求太少，买方市场形成也就意味着写字楼的售价和租金彻底失去了涨幅的可能性。数据显示，上半年，深圳甲级写字楼市场出现租金普降的局面，全市甲级写字楼租金上半年降幅达到8.1%，年中平均租金水平为每月每平方米222.91元。

甚至，深圳的中心地段论同步失效了。

从图中可以看的出来，无论是全市租金最高的福田，还是南山，现阶段平均租金都没有超过250元/平方米/月。其中，降幅最高的为宝安，2019年度降幅甚至达到了20.9%，南山14.7%紧随其后。

前段时间，为促进成交，深圳不少写字楼还推出了【特价房】吸引客户。

比如在南山区，大冲商务中心则推出了【88元特价房】，且在总价方面还能优惠。

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深圳是这样，那国内的其它城市呢？

当北半球冬天时，太阳从东南方向升起，从西南方向落下。这个时候，无论你站在深圳，还是北京，还是上海，还是南京，日落的方向都是一样。

戴德梁行发布深圳写字楼报告的两天后，也就是7月8日，这家房地产服务和咨询顾问公司发布了《2020年二季度北京写字楼零售市场报告》。报告显示，2020年二季度，北京新增36.2万平方米的供应。

至此，北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。

这个空置率较深圳还差点，不过，这是北京过去8年来的新高。

数据显示，北京甲级写字楼租金为358.5元/月/平方米，五大核心商圈写字楼租金为404.8元/月/平方米，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。其中，丽泽金融商务区租金环比降幅最大，高达13.3%。

安居客的写字楼出租频道，丽泽商务区的写字楼200-300平米的租金最低可以到150-200元/月/平方米，甚至部分房源有满租24个月免租3个月的优惠价。

悲伤不只属于北京。

根据戴德梁行近日发布的数据显示，2020年上半年，北上广深四个一线城市写字楼的空置率全部飙升，分别是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。

另一边，那些年亚洲四小龙之一的香港同样面临这写字楼空置的问题。第一太平戴维斯数据显示，2020年第二季度香港整体写字楼租金由2019年第二季度的高点下跌11%，核心地区的写字楼空置率在一年内升逾一倍。

这份报告还指出，不少企业选择将写字楼迁出中环，最近有总部位于中环的资产管理公司及证券公司迁往湾仔、铜锣湾及黄竹坑，而中环与所有其他商业区的租金差距已缩小至2017年底的水平。

而那些为数不多仍在扩张的公司，比如阿里巴巴于时代广场承租多一层，约1.7万尺；再比如抖音母公司字节跳动则签订3年租约，承租时代广场约3000尺楼面……大多都是些中资科技公司。

一线城市尚且如此，二线城市牙打碎了还得往肚子里咽。

此前疫情最严重的武汉，二季度甲级写字楼空置率环比上涨了0.7%，达到了34.3%。

34.3%的空置率是什么概念？这意味着每三套写字楼，就有一套是空的。

另一边，青岛的空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%，成都写字楼空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，创三年新高。且下半年随着新项目入市，这些城市的空置率可能还会上行。

而一般健康的市场空置率应该维持在10%左右。

由此可以确诊的是，国内的一二线城市的写字楼都处于亚健康状态。

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病从何来？怎么治病？

村长先给大家讲个故事：有钱的地主总喜欢建造宝箱来装财宝，可能是为了给自己充门面，也可能是觉得自己真的会用的上这些宝箱，结果建造的宝箱太多导致财宝根本就装不满，整个房间里一眼望过去都是空箱，甚至地主连睡觉的地方都没有。

这里面的宝箱，就是写字楼；而财宝，则是企业；至于睡觉的地方嘛，当然就是居住用地了。

而地主的烦恼其实挺好解决的，他只需要弄明白三个问题就行：

第一，他真的需要这么多宝箱吗？

第二，他的宝箱什么时候才能装满财宝？

第三，他要不要给自己腾出来一个睡觉的地方？

其实就是这三点：供给、需求，和分配。弄明白了这三点，那么对于国内写字楼的长期空置率和价格与质量不成正比的问题，其实就很好溯源。

至于怎么解决问题，村长有位朋友说的还挺有道理的：

他的观点总结起来有这么几点：

1、写字楼空置的根本原因是土地资源的错配。深圳政府为了低成本的产业环境批了占比很大的产办用地，这些产办用地最终都成为了写字楼，导致供给量疯狂增加； 

2、另外，导致写字楼空置率的另一个原因是土地分配不均：一方面是深圳的居住用地只占22.6%，而纽约之类的发达城市居住用地都在50%以上；另一方面是产业用地过多挤压了居住用地的面积。这是住宅季度稀缺，房价过高的直接原因；

3、而如何解决房价高的问题，最根本的还是要解决供需矛盾问题。即调整土地分配结构，解决人地错配的问题。这就要求增加居住用地配置，减少产办用地——给该给的地，缩减该缩减的地。

而就在今天，深圳的调控政策出台了。

说不定，这次调控会成为打击房价的一把利剑，但是最终能不能解决问题，还要交给时间来检验。