高善文：中国房价因何而起，为何分化，会去往何方？

编者按：本文来自微信公众号“港股那点事”（ID:hkstocks），36氪经授权发布。

本次格隆汇“决战港股”峰会北京站，高善文博士为大家分享《中国房价：城镇化OR都市化？》的精彩观点。

（注：稿件未经作者审阅，为格隆汇现场速记稿整理）

以下为演讲全文：

大家好，接下来我给大家分享的可能不会引起那么多的激动，但也是大家很关注的话题，这个也是2016在经济层面最为热闹的话题，就是中国房价的问题。

一、中国不同城市房价的显著分化：一个用货币宽松和投机无法解释的现象

我们知道，在今年大部分时间里，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨，到10月初的时候，中央被迫启动新一轮非常严的调控政策。 

房价非常快速的上升，引起了大家对泡沫的普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国2008年以后的教训，都提醒我们，房地产泡沫对经济金融稳定的潜在破坏力是非常大的。 

对广大普通老百姓来讲，房价也是绕不开的话题。特别是在中国仍然持续不断的有大量年轻人口涌入城市的背景下，房价的基数上升对于刚刚进入城市中的穷人，特别是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了非常大的，甚至是非常长久的压力。 

也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币、宽松的流动性和高度投机性的资金炒作行为。这些看法都是有一定的道理，也毫无疑问引起了非常多、非常广泛的共鸣。 

但是我在今天想跟大家分享一个略微不一样的视角，我想从这样的视角来看一看中国的房价问题。

首先我们先来看一下上图，在中国，一、二、三线城市之间的房价的分化非常大。一线城市的房价在2011年以来，总体来讲始终是小跌大涨的格局，每一轮的回调幅度都很浅，随后的回升都迅速超过了前期高点。

但是大量的三线城市一直到现在它的房价还明显的低于2013年底的高点。在大量的三线城市以及三线以下的城市，实际上房地产市场的泡沫化并不是非常明显（下图）。

对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底的时候，实际上房价比2013年年底的高点明显的还是要低。

但是今年，特别是今年年初以来经历了一轮特别极速的上升，现在的房价指数总体上明显高于三年前的水平。

但是，这个结果在一线城市不是这样的。一线城市在2015年底的时候，房价就已经创出了历史新高（下图）：

在中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征。这种分化首先表现为一线城市的房价单兵突进。在今年以来，开始进一步突出的表现为二、三线城市之间房价开始出现非常大的分化。 

如果我们用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是：为什么在大量三线以及以下的这个城市，房价总体上来讲相对还是比较稳定的？

从三线及以下的城市，它的房地产市场在全国房地产市场的体量来看，它的体量在开工面积上占到80%。实际上现在的这个房价涨得非常快的城市，合在一起的话，房地产开工面积在全国占比只有20%，其中一线城市只有4%。如果把一线城市整个割掉，从宏观来讲对整个经济的影响并不是非常大。 

但是今年以来有一部分二线城市涨得非常多，但是他在整个房地产市场的占比只有17%。不能说很大，但是在中国房地产市场占比达到80%的这个主流的部分，实际上房价的压力仍然很大，房地产市场仍然在非常缓慢的上涨，涨速比一般消费物价水平实际上还要低一些。

二、城市房价涨幅差异：以小学生为观察视角

对于上面的现象，我知道大家有各种各样不同的解释，在这里我想跟大家分享一个非常快速的解释。

我想跟大家分享一个在数据上的观察，大家可以看看上面这个图。

这是一个散点图，在横轴上我们计算了中国大量的一二线城市，他们2015年小学在校人数的数量，相对于2013年小学在校人数数量的增长。就是2015年1-6年级有多少学生，2013年1-6年级有多少学生，然后我们算的话，大量的一、二线城市小学生的增长。在这张图的纵轴上，我们计算了从2013年底到2016年8月份这个城市房价的涨幅，这些城市合并在一起累计的房价涨幅。

然后我们可以明显的看到：小学在校人数的数量，城市房价的涨幅，在两个变量之间存在着非常紧密的关系。 

总体上来讲，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生增速非常低的地区，房价相对来讲，它的表现要弱得多。 

那么为了进一步深入理解这个问题，我补充几个背景知识。 

第一个背景知识是从2013年到2015年，中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速，2年时间是1%。这是1-6年级的增速，如果我们只算1年级单年的增速比这个要高得多。

但是在全国增速1%的条件下，我们看深圳，深圳小学生两年的增速是8%，厦门是8%，北京是7%。南京、郑州、杭州、长沙、武汉、合肥等，这些地区房价涨速非常快，他们小学入学增速高达5%，但全国增速是1%。 

5%以上的增速比全国的增速，加上2倍方差还要大得多，换句话来讲，在统计上这不太可能是一个随机事件。 

相反，如果我们看南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区，小学生的增速都是负的，或者都在1%以下的水平，比全国平均的水平明显要更低。在这些地区的话，房价的表现要弱得多。

我们可以合理的推断，如果一个小朋友在这个城市上学，那么它的父母一定在这个城市至少是离这个城市不远的地方居住并且很可能是工作。所以小学生人数的增长，非常生动的显示了他们的父母（青壮年人口）在大量涌入这个城市。

在这张图上如果大家熟悉统计手段的话，会知道它代表的一个简单相关系数大概是在0.7，他的一个拟合优度R方超过50%，在统计上这是一个非常强的结果。 

这个结果告诉我们一个基本事实是，至少在我们关注的这个时间段里面（2013年以来），中国青壮年人口在集中流入一部分城市，而相对来讲，在离开另一部分城市。而在中国青壮年集中流入的这部分城市，在不远的时间以后，它的房价出现非常快速的上涨，而在青壮年相对离开的那个城市，房价表现要弱得多。

这是我们在这一横断面的数据上所提出的推断。

那么，这样的推断，有没有更进一步的、更细致的证据来支持这一点？包括这样的模式，在时间序列上会是什么样的特点呢？ 

我们再来分享一下，在时间序列上，它的一些特点，以及这个过程的更加丰富的细节。

首先，我们把中国的二线城市，按照房价的涨幅，从高到低，做一个排序。我们知道中国大概22个二线城市，然后我们在他的正中间切一刀，就可以把中国的二线城市分界成为两组。一组二线城市就是房价涨得比较快的二线城市，另外一组就是房价涨得比较慢或者不涨的二线城市。

房价涨得比较快的二线城市，我们用红线来表示，房价涨得比较慢的用蓝线表示。我们在上面这张图上研究了这两组二线城市小学生的增速。

从1994年一直到现在，我们看到2010年或者2011年是一个明显的分水岭。在2010年之前，这两组城市小学生的增速走向是一样的，如果有什么特征的话，就是蓝线从来都是在红线上面。但是2011年以后，红线翻到蓝线上面，并且红线比蓝线的水平要高得多。红线和蓝线之间的差距之大，维持的时间之长，在历史上来看是没有前例的，而且在历史上蓝线都在红线上面。

这个情况说明，以小学生作为观察视角，年轻的人口大量选择性地涌入一部分城市的现象，并不是从来都有的，是2011年以后中国开始出现的。在2011年之前，人口在中国不同城市之间的流动没有非常明显的选择性，但是在2011年以后，年轻人口的流动开始表现出非常明显的选择性。它开始集中流入一部分城市，而相对来讲在离开另外一部分城市，这是从小学生的角度来观察。

这一现象在房地产市场的影响是什么呢？我们再来看这两组城市房地产市场销售增速的差（下图）。

我们看到，2011年同样是一个转折点。

在2011年之前，这两组城市的住宅销售增速的差，平均在0附近，甚至略低于0。也就是说，这两组城市住宅销售增速差基本上是一样的，甚至略低于0。但是2012年以后，这两组城市住宅销售的差，开始急速拉大。就是人口集中流入的这部分城市住宅销售增速相对于另外的城市，突然出现急剧上升，而且上升以后这个差距没有掉下来。 

这个差有多大呢？到现在为止在连续四年的时间里面，这一销售增速的差一直维持在15%-20%。 

所以，首先我们可以看到，在2011年小学生的流动增速出现一个断裂，紧接着这个断裂在住宅销售市场上开始表现出来。

再紧接着，在新开工的市场上，他也立即有非常强烈的反映（见下图）。

在2012年之前，两组城市住宅新开工的增速是差不多的，实际上蓝线绝大多数比红线还要略高一些。但是在2012年以后，红线显著的翻到蓝线的上边，而且这个差特别大。 

所以在房地产新开工的市场上，我们也看到一个断裂，我们看到2012年以后的情况，有一个反转，非常大的一个裂口。 

这是从房地产市场的角度来看问题，从房地产看完问题以后，我们的感受是人口流动变化影响到房地产销售，影响到房地产开工。我们已经看到了，它也强烈地影响到房地产的价格。

三、人口因何而流动？

那么人口流动的原因是什么？ 

多数人很朴素的想法是，人口集中向这些城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长，所以人口向这些城市流动。

但是这种看法实际上是错误的。 

我们再来看这两组城市的居民可支配收入（见下图）。

我们看到的，同样是2011年或者2012年，它是一个明显的断点：在2011年之前从居民可支配的收入增速来讲，这两组城市基本上是一样的，甚至红线比蓝线要略高一些。但是在2012年以后，红线摔了下来，蓝线相对在上边。红线所代表居民可支配的收入，相对于蓝线明显变得更低。

换句话来讲，在人口相对集中流入的这些城市，实际上居民可支配收入增速一直是在恶化。

所以从这些观察来看，它支持了几个看法。第一个看法，若干断点同样出现在2011、2012年，小学生的断点，房地产销售和开工断点，包括房价、居民可支配收入的断点都是出现在2011年或2012年。 

这样的断裂，说明不是因为收入机会吸引人口流入。如果是收入机会吸引人口流入，那么那些房价涨幅大的二线城市，居民可支配收入应该更高，而实际上我们看到的是更低。 

那么一个重要的解释，是因为在经济以外的其他的因素，导致年轻人口集中向这些城市流入。

那么对这些城市来讲，因为大量的年轻人口在集中流入，所以劳动力市场变得更加具有竞争性。劳动力的供应在增加，导致居民收入增速的放缓。所以对进入城市的年轻人来讲，实际上从经济的角度来讲，相对而言生活质量是在恶化。一方面收入增速在变得更慢，另一方面房价在非常快速的上升。 

那么为什么这些城市，年轻人还愿意进去呢？为什么在经济上没有非常明显的吸引力的条件下，大量的年轻人口，青壮年人口愿意流向这个城市呢？

四、中国城市化显著的选择性：“城市化”OR“都市化”？

我们在回答这个问题之前，来看一看在中国的版图上这是什么样的特点（见下图）。

在这张图上，我们用红色和蓝色标注的区域，就是青壮年人口集中流入的城市。其中：

1、  红线等于全国均值加2倍方差以上，换句话来讲这是一个随机事件的概率，小于5%；

2、  蓝色区域是全国水平加1-2倍方差之间，是随机事件的概率，相对也不大；

3、  其他没有标注的区域就是跟全国的平均水平差不多，或者说比全国的平均水平还明显的要更低。

我们从中国的地理版图来看。我们首先来看中国的东三省，从小学生角度来讲，是没有人口流入的，整个东三省是没有人口流入的。 

我们在中国非常辽阔的西北地区，几乎也是没有人口流入的。实际上大家对这个结果的大部分应该不是非常的陌生，在中国非常广阔的西南地区，只有一个城市人口在加速流入，就是成都。其他的城市，它的人口流入都看不出来，在非常大的西北地区几乎没有，勉强有一个是西安，它也只是介于1倍到2倍方差之间。 

在中国的长江以北，准确来说是淮河以北，人口集中流入的城市实际上只有3个：北京、天津和郑州。 

其中郑州人口流入的速度比天津还大得多，郑州的房价涨幅也非常大。那么在中国东南沿海，大家不会奇怪的是广州和深圳有非常大的人口流入。在前面大家也已经看到，多多少少会有一些奇怪的是，厦门的人口流入速度非常高。 

除了这些特点之外，在这张地理版图上最为突出的特点，我给他取了一个名字叫：中国长江中下游城市群的兴起。大量的人口，实际上比较密集和突出的流入到中国长江中下游的城市群。 

在中国长江中下游不是非常大的版图和面积上，我们看到武汉、长沙、合肥、南京、杭州，包括上海的周边，这些城市彼此之间的地理距离非常的近，本来人口密度就非常的大，但在2012年以后人口流入在进一步加速。 

这是在地理版图上看这个问题。在地理版图上看完这个问题后，回到我们刚才的主题，就是中国人口向城市的集中，开始向城市流动，中国城市化的加速最晚从2000年就开始了，这个现象实际上已经开始了非常长的时间。但从2000年到2012年，中国的城市化是没有选择性的，人口的流动性也是没有选择性的。人口向大城市去，向中小城市去，没有一个明显的选择性，大城市的扩张和中小城市的扩张速度，总体上是差不多的。 

但是2012年以后，中国城市化开始表现出明显的选择性：人口在集中流入一部分城市，特别是流入我们在这里标出来的城市。相对而言的话，在离开另外一部分的城市，我们把这个现象就归结为我这个演讲的题目，叫都市化。

我们想提出的一个基本的观察，就是：

• 在2012年之前，中国城市化的本质是城镇化，人口的流动在城市之间是没有选择性的，是一个城镇化；

• 而在2012年以后，我们从城镇化转向了都市化，人口在集中的流向都市，大都市，人口在集中流向传统的经济、文化、教育、政治的中心，流向一个非常关键的交通枢纽，以及流向长江中下游的这个城市群。

• 相对而言其他的城市人口流入相对比较慢，甚至有些地区人口在大量的流出。

• 这种现象不是从来都有的，而是2012年之后才出现的新现象。 

接下来我们有两个问题：

第一个问题，为什么在2012年我们出现这样明显的断裂？

第二个问题，这个断裂在宏观层面上，它的影响是什么？ 

关于第一个问题，原因并不是特别的清楚，但是我在这里想跟大家分享一个观察。

上面这个图是中国适龄小学人口的增速，就是中国6-11岁儿童的增速，我们看到2010年或2011年，也是一个明显的断点。在2010年之前非常长的时间里，中国适龄小学人口一直是在负增长，他的绝对水平在快速下降，一直在负增长。在2004、2005年，6到11岁人口合并在一起每一年的下降速度能够达到6%，这是一个非常惊人的下降速度。 

但是2010年以后，中国适龄小学人口开始重新恢复增长，重新爬到0以上，这个过程大概会维持接近一代人的时间。从现在人口预测来看，这个过程大概会维持到2025年。如果从2010年开始，大概15年的时间，差不多接近一代人的时间。 

而这样的小学人口增速从负到正的转折，与我们看到的城市化，出现选择性的转折，在时间上是非常接近的。 

我们并不能由此断定这两者之间就是因果关系，而且我个人高度怀疑这两者之间不应该是非常随机的因素同时发生的。我们围绕这个转折，想提出两个关联的解释。 

第一个关联解释就是，对于孩子正在上小学的人口来讲的话，可以断定他们的父母基本上都是80后，基本上都是30岁左右，或者说略大于30岁左右的这个年轻的父母。对于这些年轻父母来讲，小学人口的增速进入到正的增长，在计划生育没有废除的情况下，表明他们的父母所代表的年轻人，在整个全社会的流动人口之间的占比出现明显的提升。这一提升使得他们的选择，在宏观经济层面上开始具有系统重要性。 

那么在以前，孩子正在上小学的年轻父母，在整个人口之中的占比，从数据上来看应该是比较低，甚至一直在下降，进而使得他们的选择在宏观上的影响没有那么大。 

那么，这个解释背后的另外一个解释是什么？ 

就是如果你是一个年轻的父母，你的孩子马上要上小学，当你选择在中国不同城市居住的话，除了收入之外，还会考虑什么？我们认为还会考虑教育，或者的话是以教育为代表的一般公共资源的好坏，比如说治安、空气的质量，比如说环境，包括教育，包括其他公共资源的好坏。对于年轻的父母来讲，除了考虑就业的机会，他会考虑子女所能够获得的教育、环境等等机会。 

而这些公共资源，特别是以教育为代表的公共资源，在中国不同城市之间的分布是具有巨大的差异的。一个在北京的孩子上北大清华的概率，跟一个在河南的孩子相比，一出生下来可能就相差十几倍，这还是保守的估计。所以教育资源在不同城市之间具有非常大的差异，对于年轻父母来说，他的孩子要上学，他在选择居住的时候，会进入教育资源更好的城市，从而使得人口的流向表现出选择性。 

这个选择性为什么在宏观上，是在2012年后才出现呢？ 

一个解释是，因为在那之前，有孩子的父母，在整个流动人口中的占比一直在下降，使得他们的选择在宏观层面看不出来。但是随着这一比例非常快的上升，这一影响开始显现出来。 

第二个附带性的解释是，2010年以后，孩子要上小学的父母基本上是80后，他们基本上都是在改革开放以后长大的。改革开放以后长大的显著的影响是他们在小时候没有挨饿过，中学的时候家里多少会给一些零花钱。他们没有经历过票证，没有经历过管制，没有经历过严重的物质资源的匮乏，由此带来的影响是，80后的他们对生活的选择更加从容与自信。 

而80之前的人口，小时候基本都经历过饥饿，经历过吃不饱饭，经历过冬天穿不上鞋，经历过严重的物资匮乏，这使得他们在内心深处，严重缺乏安全感。这一严重缺乏安全感在人生价值观念和选择上，对80前的人口来讲非常重要的就是，生活的最终目的有且只有一个，就是赚钱。 

因为你只有赚足够的钱才具有安全感，在这个意义上来讲，做官最终的目的也是为了赚钱，做官是手段，赚钱是最终的目的。 

但是对80后的人来讲，赚钱仍然是非常重要的，但除了赚钱之外，生活还有更多元的，更丰富多彩的目标。这样的一个选择性的差异，在我看来，也影响了80后的人口流动和对城市定居方向的选择。 

这个是我们这部分的总结。 

这部分讨论，如果作一个简要总结的话，就是：

• 在2012年之前，我们经历了城镇化，但是在2012年以后我们正在转入都市化。

• 而且这一都市化的过程，差不多在一代人，也就是15年左右的时间，不会很明显的逆转或者说不会很快的结束。 

结语：中国城市化策略的基本逻辑是否依然成立？

那么，这一都市化的趋势给我们带来的挑战是什么？

带来的最重要的挑战是：中国城市化的基本策略，是建立在大力发展中小城镇的基础上——这个策略的逻辑，是否还成立？ 

人口集中的向都市流动，那么这些都市需要盖更多的房子，需要更多的农田转为住宅，转为商业地产，需要建很多的学校，很多的医药，有很多公共资源的配套来适应人口流动的压力。 

但是我们在城市化规划时，我们迄今为止主导性的方向是把人口引导和就地安置在大量的中小城镇。如果说这样的政策在2012年前没有问题，因为2012年前人口的流动是没有选择性的，所以说这样的政策并没有特别大的问题。但在2012年以后，这种政策的问题开始表现得越来越严重。

人口在流入一部分城市，但是这部分城市的住宅用地，这部分城市的公共资源配套，显然缺乏相应的规划，而且难以非常快速的增长上来。 

所以说带来的压力，对这些城市来讲这种供求压力，集中的通过房价非常快速的上升而爆发出来。而在人口相对离开的城市来讲，原来供地的指标，其他的配套指标都不差，但是相对来讲，人口越来越少。 

而面对房价极速上升，我们迄今为止采取的政策都是打压。严格的限制需求，以至于你只能通过离婚的方法，才能获得这个购买资格，以至于大家说现在感情不好都不敢离婚。说明在这个市场上投机是非常难的。在投机这么难的情况下，房价上涨的压力仍然这么大，基本上来源于人口大量的流入，和供求难以快速响应之间的矛盾。 

那么很自然的会有两个怀疑：

• 我们现在应对性的政策都是限制需求，限制需求能够在长期之内把人口流入趋势逆转吗？我非常怀疑这一点。

• 那么，限制需求在中期之内能刺激供应的响应和增长吗？我也同样非常怀疑这一点。

如果建立在这两个怀疑基础上，我们要问几年以后，这些城市的房价会怎么样？ 

那非常大的可能性是：几年以后，这些城市在严格限制的条件下，它的房价会更高。 

我的演讲就到这里，谢谢大家！ 

关于作者：

高善文，北京大学理学学士、经济学硕士，中国人民银行研究生部博士；安信证券首席经济学家，兼中国太平洋保险集团独立董事；中国金融40人论坛成员，中国首席经济学家论坛理事，《清华金融评论》编委，北京大学北京金融校友会理事，北京大学金融校友联合会资产管理专业委员会秘书长。