一口气把13块地改成宅地的城市

编者按：本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，36氪经授权发布。

文︱刘德科

「五一黄金周」过得匆忙，把节前一件要事给落下了：两天之内（4 月 27-28 日），深圳一口气把 13 块地调成了住宅用地。

深藏的原因

深圳很缺地，尤其缺住宅用地。你看，中央要求热点城市宅地集中供应：北京 30 宗，广州 48 宗，南京 52 宗，杭州 57 宗，济南 83 宗……深圳 6 宗。

为什么很缺地？浅显的原因是：深圳太小了，行政区划面积仅仅只有广州的约 1/4。

深藏的原因是：中国城市建设用地的规划原则是「重工商抑住宅」，大量建设用地都给了商办或工业，少量给了住宅。

深圳本来就小，住宅用地比例又低，自然就无比地缺宅地。

为什么要「重工商抑住宅」？因为工业用地和商办用地可以持续带来 GDP，住宅对 GDP 的贡献只是一次性。

从社会舆论看，住宅开发几乎是「房地产」这个贬义词的同义词，「实体经济」是褒义词，那就更要「重工商抑住宅」了。

「重工商抑住宅」的严重后果是什么？助长住宅价格上涨。

深圳迈出了一小步

「重工商抑住宅」的另一个严重后果是什么？商办过剩。日前（4 月 23 日），深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江先生披露了一组数据——

● 2020 年第四季度，深圳写字楼的空置率 29%，一线城市排名第一；10% 之内是正常情况，超过 10% 就不正常，20% 是极其不正常。

● 深圳商业办公现状体量有 1.6 亿㎡，相当于新加坡的 10 倍，中国香港的 7 倍，东京的 1.2 倍，和上海持平。但深圳的 GDP 这两年才刚刚超过香港和新加坡，目前大约相当于东京的 40%，纽约的 35%。

● 1.6 亿㎡ 仅仅只是现状体量，按现有规划及开发，深圳还将增加约 1 亿㎡ 的商办体量。也就是说，深圳可预见的商办总量将会是 2.6 亿㎡。

总之一句话：深圳的商办严重过剩。

其实，上海、北京、广州等等一切头部城市都差不多，都是商办严重过剩。

所幸的是，深圳已经意识到这个问题的严重性。所以，深圳现在的新思路是：「增居住」「控商办」。

所以，深圳一口气把 13 块地调成了住宅用地——它们原本都是商服用地或产业用地。

接下来，应该还会把更多的地，调成住宅用地。

◆宅地和工业用地占比的国际比较

极其难

调成住宅用地，有那么难吗？极其难。

首先，转变观念很难：工商用地可以持续带来 GDP，住宅对 GDP 的贡献只是一次性。

其次，社会舆论压力很大：住宅开发几乎是「房地产」这个贬义词的同义词，把工商用地调成住宅用地，是在助长地产商的气焰。

此外，还有一种潜在的舆论压力：住宅用地的价格比工商用地贵多了，把工商用地调成住宅用地，会导致土地出让金上升，会被舆论骂成「土地财政依赖症」。

这么难，深圳还是果断迈出了一小步。

深圳还是了不起的。

其他城市敢不敢向深圳学习？很遗憾，他们暂时还不敢。

等到问题再严重一些，他们或许还敢。

「改革是由问题倒逼而产生。」