龙湖首个轻资产商业项目下半年开业，冠寓进入“盈利元年”

8月25日，龙湖集团公布上半年业绩数据。按照“三线四档”融资新规，今年上半年龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为68.3%，净负债率为46.0%，（剔除预售监管资金及受限资金后）现金短债比为3.91，继续保持“零踩线”。

龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示，今年有信心完成3100亿元的销售目标。

此外，龙湖租赁住房业务冠寓也进入“盈利元年”。邵明晓预计今年全年冠寓航道的收入会达到25亿元左右，龙湖坚持做租赁业务数年，为的不仅仅是分散风险，而是“抓住机会”。

“公司对这个业务（冠寓）还是非常坚定地发展下去，预期每年有超过30%的增长。”

01 保证25%的毛利率

在长期调控、房住不炒的大环境下，地产企业的利润率不断下降已经是大势所趋。在财务方面一直是行业“优等生”的龙湖，2021年上半年毛利率也比去年同期有所下降，至27.7%。其中，地产开发业务的毛利率为23.4%，出现微降。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，未来保持20-25%的毛利率，可能是整个行业的未来趋势，这是在“房住不炒”背景下，毛利回归合理区间的表现，能够保证行业更加稳健、持续地发展，也更加有利于消费者。

对于龙湖，赵轶表示未来会通过加快周转等方式将公司的毛利率保持在25%以上。

龙湖的信心主要来自于两个方面。一是低利息融资带来的成本优势；二是投资物业进入高回报期，以及基于团队经验带来的轻资产外拓。

在低成本融资方面，龙湖保有一贯优势。今年上半年，龙湖集团的平均融资成本再创新低，只有4.21%，比肩中海、保利等央企。同时，龙湖将平均贷款年限缩短到了6.18年，此前抓住发债窗口用大量低息长期借款替代掉了短期融资，上半年将一年内到期债务占比压缩到了9.5%。

赵轶说，龙湖在公司债、美元债等融资工具方面有低成本融资渠道，“在融资趋紧的大环境下，尤其宝贵。” 

龙湖从商业版块获得的稳定现金流对降低融资成本功不可没。今年上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为人民币47.8亿元，同比增长42.4%。其中，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%。投资物业的成熟度已经成为龙湖模式的重要支撑。

在龙湖天街新的开业计划中，今年下半年将会有7座天街项目开业，明年预计开业17个。其中将会出现龙湖首个轻资产购物中心。

02 长租公寓开始盈利

龙湖从20年前开始做商业运营，5年前开始做租赁住房业务，这是“主动拥抱政策”和房住不炒带来的行业趋势改变。

今年上半年，「冠寓」航道实现租金收入10.7亿元，同比增长45%，在30余个城市累计开业房间数约9.4万间，规模仅次于万科泊寓。

龙湖官方数据显示，截至2021年上半年，龙湖冠寓累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人。期末整体出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%。

目前龙湖冠寓有三条产品线——“豆豆、松果、核桃”，分别是集宿型床位产品、公寓型单间产品、公寓式住宅套间产品，对应服务于城市务工基础服务人员、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，充分满足了“一张床、一间房、一套房”三种不同租房需求。

龙湖还与区域政府和企业合作提供租赁型人才住房。截至目前，龙湖冠寓已与广州、深圳、武汉、南京、重庆、天津、苏州、厦门、长沙、青岛在内的全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。

得益于跟随行业趋势为城市提供新周期中的住房生态，龙湖冠寓入选了杭州批住房租赁企业白名单。这个白名单是为落实住房租赁企业的资金监管而设定的。

对于核心一二线城市，人才战略是未来发展的重中之重，通过租赁解决人才前期的住房问题也成为相关的配套措施。因此，多地政府出台相关政策，从促进房地产开发企业拓展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、给予税收优惠、筹建人才公寓等多个方面，为城市青年人才“筑巢引凤”。这个契机成为龙湖等企业发展长租公寓业务的主要利好之一。

03 今年拿地向长三角、华中倾斜

相比投资物业的未来可期，地产开发业务维持高毛利的难度逐年增加。在“两集中”等政策下，一二线城市的项目利润几乎透明，而龙湖的主要布局集中在一二线等高能级城市，这些城市也是受调控政策框定最多的区域。

上半年龙湖完成的1426.3亿元合同销售额中，一线城市占比13%，二线城市占比81%。

按照城市圈划分，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为393.8亿元、323.8亿元、346.5亿元、216.2 亿元、146亿元。占比前三的区域为长三角、环渤海、西部。

但在龙湖7717万平方米土地储备中，按照土储面积排序依次是环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及中国香港地区，分别占比34.4%、26.0%、15.5%、12.4%、11.6%及0.1%。

因此，上半年龙湖有意在销售最好的长三角区域和具有潜力的华中地图倾斜投拓资源。上半年龙湖增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米，占比排名前三的区域依次是西部地区、华中地区、长三角地区。环渤海地区和华南地区的新增面积则较小。

龙湖方面表示，全年可售货值为4100亿元，有信心完成3100亿元的销售目标。而且，随着租赁住房、智慧服务及围绕社区等经营性业务发展，公司业务围栏不断拓展，用户围栏也在不断拓展，龙湖有能力保持一贯的稳健和清晰的步伐。