上海的豪宅成交，轨迹变了！

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。

豪宅，是高端奢华的代名词。

每次一提到上海的豪宅，手表和豪车，很多人眼睛都会发光发亮，眼里充满着浓浓的占有欲。

但是，站在金字塔顶端的，注定只有1%都不到的少数人。

今年情况不太一样，豪宅的购买力在一线城市扎堆。

我们以上海为例。

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当然，概念清晰最重要，我们先对豪宅下个定义：

在上海，单价8万以上且总价2000万以上的，才能被称为豪宅。

请大家一定要注意，这个定义里包含了三层含义。

地域范围特指上海，因为每个城市对豪宅的定义标准不一样，三线城市可能总价500万以上就是豪宅了。

价格段的话既要满足单价8万以上，也要满足总价段2000万以上，这样就能直接排除掉一些单价20W+的xq老破小。

按照这样的定义，上海今年1-5月豪宅的成交量是554套，是去年的4.7倍，占到全部交易量的0.4%。

比如今年财富海景花园成交了13套，去年同期才3套。

比如今年翠湖天地嘉苑成交了16套，去年同期才3套。

为什么豪宅交易量会暴涨。

因为按历史经验，美元只要持续放水，中国的房价的反应速度就会很快，房价上涨动力十足，从而吸纳多余的货币。

0-0.25%的美元利率实在太低太可怕了，滔天的美元洪水从去年开始就广泛涌向了全世界。

而中国的很多买房团，也是从2020年年中开始慢慢启动，富人们开始突然疯抢各种豪宅。

大家来见识下什么叫牛市里的“大象翻身”：

新天地的思南公馆，2020年的时候212平卖2600万，到了十月，涨到了3000万。

现在能看到的数据，256平的要4500万。

还有市中心的兰馨公寓，2019年的时候349平卖3600万，到了2020年8月变成了4350万。 

现在要7200万，是不是很匪夷所思？

8位数的翻番，简直是六亲不认。

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历史是在不断的重复的，但也并不是简单的重复。

今年上海豪宅的成交均价是13.1万，套均价为3097万，而去年同期均价12.3万，套均价为3417万。

大家来看看数据，有没有发现异常点。

单价上去了，从12.3万涨到了13.1万，但是整体的总价位反而是下滑了，从3417万滑落到了3097万。

背后的原因就是今年上海2000-3000万的入门级豪宅交易量增加了，从而直接拉低了豪宅的入门总价。

豪宅之间也是有分层鄙视链的。

入门级豪宅：类似普陀的新湖明珠城，单价是11万多，面积180平，总价是2100多万的，算是入门级豪宅。

中等豪宅：类似新天地的翠湖天地嘉苑，单价是20万多，面积180平，总价近4000万的，算是中等豪宅。

顶部豪宅：类似汤臣一品，单价是25万多，面积达到400多平，总价直接超过1个亿，算是豪宅中的头部。

从当下的环线分布来看，上海的豪宅购买力，主要集中在四个区域。

NO.1陆家嘴滨江（内环内）

陆家嘴有“东方曼哈顿”之称，这里有全中国首个国家级金融开发区，不少外资银行总部设在这里，这些都是赚钱的行当，一旦有行情，直接一夜暴富。

目前有汤臣一品、中粮海景壹号、新鸿基凯旋门等标杆项目。

 NO.2黄浦新天地（内环内）

与陆家嘴一江之隔，是上海真正的中心腹地，周边有很多老洋房，寸土寸金如同北京四合院扎堆的二环内。

2011 年黄浦和卢湾合并后，这里的豪宅就更具竞争力了。无数喜欢老上海文化的大佬争相购买。

比较有名的项目有翠湖天地、复兴珑御、华侨城苏河湾。

 NO.3浦东东郊（中环）

这里有着东郊宾馆和周边一大批顶级别墅，作为亿级别墅扎堆的“龙头老大”，非常受金融新贵们的青睐。

东郊壹号、合生东郊、东郊花园是比较有名的项目。

 NO.4长宁西郊（中外环）

从上世纪30年代开始，这里曾是四大家族和资本家的后花园，以西郊宾馆为中心的区域，因为受到限高15米的限制，也被称为“绝版富人区”，住宅以别墅为主。

比较有名的有檀宫、明苑别墅、夏都花园、古北壹号。

NO.5佘山（外环外）

当然，不要以为外环外就没有别墅项目了，你这是瞧不起谁。

紫园开启了佘山时代，随后月湖山庄、世茂佘山庄园、佘山高尔夫等项目纷纷在这里诞生。

依靠着极度稀缺的自然自然，对于追求私密性的富豪，这里成为了度假圣地。

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那么，这么多的超强购买力，到底是从哪里来的呢。

除了大家常规知道的上市公司高管外，我们根据平米的交易用户画像，发现还有几类被忽略的超强购买力。

说实话，这些新晋级的中高端阶层购买力，相比于那些0.01%的超级富豪们，对于大众来说，其实有更现实的参考意义。

在今年年初的时候，我们成交了一单总金额差不多是2200万左右的入门级豪宅。

让我意外的是，买家是对90后夫妻，而购房的资金，几乎都是自己赚的。

当初去看房的时候，卖家一看是90后，其实是有点瞧不上的，认为购买力跟不上，不是真的想买，或许只是来看看而已。

但这对年轻的买家一眼就看中了我们的这套主推房源，当场就直接下定了，卖家也十分震惊。

而且在整个过程中，我深深的感受到了这对90后小夫妻对时间的重视和对看房效率的严格要求，他们要求用最短的时间搞定买房这事。

因为每多耽误一刻，也意味着他们少赚很多钱。

后来沟通了下，小夫妻从事的是化妆品的网销行业，说的直白点，就是把通过公众号、抖音等渠道，销售化妆品。

他们会找很多”李佳琪们，薇娅们“来帮助自己推销产品，由原先的店铺门店销售，转为当下的网络销售。

时代不同，销售链路也发生了变化，谁能抢先换道，谁就有了致富的先机。

第二个客户，89年，男孩子，单身，上海人。

这个客户是典型的“暴发户”，他在短短的5年时间，基本就实现了财富自由，现金资产超过了2000万。

他是程序员出生，在几年前的时候，抓住了某宝网的一个bug漏洞，研发了一个50元抵扣300元的代金券。

后来大卖，获得了第一桶金，他说这是属于灰色地带，不能多干，见好就收，差不多赚了1000多万。

另外的1000多万，是通过买比特币获得的，他是在2016年的时候全仓买的比特币，并且在2020年年底卖掉了90%...

别的不说，你看这个时间点的把控，就足够让人羡慕了。

说实话，这些新晋级的中高端阶层购买力，相比于那些0.01%的超级富豪们，对于大众来说，其实有更现实的参考意义。

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机会其实一直都存在的，目前金钱的分配规则正在悄然的发生改变，大量的资金都来自未知。

事实上，光靠勤奋其实根本无法致富。

因为如果论勤奋，你永远也比不过富士康流水线的工人。

他们都没有发财，凭什么你发财。

360的周鸿祎说，普通人通过普普通通的打工永远都赚不到大钱，也无法收获财富自由。

所以其实选择赛道很重要，抓住关键节点也很重要。

目前的时代是适合创新的时代，也是个容易改变阶层的时代，和平年代的中国，在疫情期间依然保持着极高的增长率。

我们的社会，到处充满了机会，财富的创造模式正在用各种不同的方式渗透到我们的生活中来。

所谓的有钱人很多时候其实是来自于时代的犒赏。

每个时代都有着属于自己的财富分配逻辑，作为个体我们从来都只是参与者而不是制定者。

加油吧，朋友们。