地产+教育“东成西就”20年

作者|王露

编辑|小屋 

从热钱风口到面临史上最严监管，“双减”政策成为教培行业改变的开始。 

此前，教培行业不仅是投资人喜欢的热土，被互联网催生一个个造富神话，同时也是房地产企业青睐的资源互补型赛道，“以教促销”的现象非常普遍。 房地产企业合作、投资、建设的学校甚至涵盖了从幼儿园到大学，从培训、托管到教育小镇。

据中青报2013年的统计，在独立学院兴起的前13年中，全国共开办了292所独立学院，其中有房地产背景的占到68.8%。 

2021年5月14日，《民办教育促进法实施条例》正式发布，将于今年9月1日起正式生效。业内人士普遍认为，此后K12民办义务教育阶段学校将受到全面的规范管理。 

今年教育行业全面转向，“地产+教育”的组合还香吗？ 

01

地产+教育的开始：引进合作

较早在教育上布局的房企基本都从引进名校、合作办学开始。 

1994年，碧桂园与北京景山中学合作学校开学，拯救了广东顺德郊区碧桂园的楼盘销量。 

1996年，万科与复旦大学附中联合举办九年制民办学校——民办复旦万科实验学校。 

这一时期的模式为合作办学，多是房企以代建者角色来提供空间和资金，通过教育部门或自行与名校合作，名校拿出教育资源，双方优势互补。教育作为配套被引入社区，居民获得教育资源，开发商得到项目加速去化， 这种模式也在此后被众多开发商争相模仿。

门槛更低、更为常见的是开发商拿到带有教育用地的地块，通过企业资源与名校签订合作协议，在项目中引入分校，以保证业主拿到“入学名额”。这种模式往往只需要开发商提供代建和数百万元不等的“合作费用”即可。 

但一个非常现实的问题是：教育是公共资源，并不是开发企业想引入就能引入的，越是名校越难合作。此外，地产开发的增速远远超过教育资源的拓展速度，而且一些地产项目位置偏远，公共资源已经难以满足开发商的“大步子”。 

因此，2002年我国颁布第一部关于民办教育的法律《中华人民共和国民办教育促进法》，允许教育企业工商登记为实体法人，即允许教育企业取得合理回报。之后将近二十年里，开发商大跨步走上了民办教育之路。 

02

 自建教育品牌

自建学校通常是开发商将教育列为多元化业务的第一步。 

2001年，碧桂园学校在广州成立第一所分校，开启地产+教育的扩张之旅。2014年，碧桂园整合旗下教育资源设立碧桂园教育集团。2017年5月，碧桂园教育集团更名博实乐（Bright Scholar）之后，在纽交所主板挂牌上市，总市值目前为4.05亿。 

博实乐业务涵盖国内K12教育、海外K12教育、校外辅助教育（学科素质培训、游研学营地、留学服务）和教育科技（3i全球学院）四大板块。除此之外，碧桂园还有职业教育等慈善性学校。 

在碧桂园布局K12的同时，阳光城则瞄准了高校和幼教。2001年阳光城创办了福州大学阳光学院，为福建省首批创办的独立学院。次年，阳光城创建福州阳光国际幼儿园。目前阳光控股教育集团在全国拥有200多所幼儿园、40多所中小学校。 

万科在观望多年后，于2015年先后推出梅沙教育、德英乐教育等品牌。梅沙教育旗下包括11所全日制学校、20所幼儿园、户外教育及培训课程等，德英乐教育覆盖K-12全学段，举办和实质参与教育教学管理的学校及幼儿园共15所。 

保利集团选择以艺术教育切入教育赛道，“保利和乐教育”在国内开办涵盖早教、幼儿园以及青少年宫在内的实体店开展艺术教育。 

随着介入教育的房企数量增多，产品出现同质化，以及教育行业如火如荼、变成风口，一些企业开始尝试打着“教育产业”的概念来建设超级项目，而不仅仅是把教育当作配套资源使用。

2018年7月，绿地与西安教育城签署战略合作协议，总投资200亿，包括在大西安（咸阳）文体功能区的绿地·高铁新城项目中引入西安教育城。 

新鸥鹏则主打教育地产，已经在国内外落地了多个教育城，同时还在重庆巴南率先打造中国云教育产业园，并把建设10个教育小镇的目标写进了战略规划中。 

万达也曾对儿童教育、娱乐产业有很高期望，独立IP「宝贝王」被视为在万达广场之外和影视并列的三大主力产品之一。但2020年万达将旗下「宝贝王」100%股权全部转让予博思美邦（北京）教育咨询有限公司。 

03

社区教育、营地教育

社区及营地教育则是房企围绕业主服务展开。 

2015年，北京万科发布社区服务品牌V-link，称未来3年内V-Link将全面覆盖北京区域共计10个城市内所有在建及已建成的166个社区。 

万科设立V-learn的目标是，可以让万科业主在V-learn找到全品类教育，如音乐、美术、英语、课程辅导、早教、全脑开发、成人课程等。 

针对社区中业主孩子的放学接送、托管问题，万科开设了“四点半学堂”，特别针对6-12岁的孩子，负责放学后的接送托管及作业辅导，同时培养孩子1小时内完成作业的能力和习惯。 

不过在前期阶段，万科并不深度介入品牌运营，而是提供空间和平台，以对接资源的方式提供社区教育资源。 

2016年，世茂建立起世茂光合教育社区，涵盖了公益教育、营地教育、社区教育、体育青训四大板块。 

金地集团在2017年成立了深圳金地教育有限公司，“以K12民办双语国际化学校为主体，以国际学校和高等院校为引擎，以金地互联网教育创新中心（教育孵化器）、STEM教育、社区教育为助推器，整合中国科学院大学、教育部教育发展研究中心、中国教育科学研究院、英美TOP30强的K12名校等国内外顶级教育品牌和资源”，涵盖在线教育、幼托、国际化学校、K12、社区教育等多个方面。 

在“双减”政策发布之后，金地集团还瞄准了“体育+教育”，开始走产业跨界路线。 

04

投资并购

除了真金白银深耕投入外，也有部分企业也在教育赛道上寻找股权投资的机会，或者通过入股、并购实现快速布局。

2015年12月阳光城出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司，次年2月收购幼教公司师汇优创65%股权。 

2016年6月阳光城及阳光城控股又联合新奥基金共同出资设立教育产业并购基金管理公司，设立教育产业并购基金，募集专项资金用于教育产业并购，基金规模上限达到30亿元。 

前几年在房地产行业加杠杆、上规模的三盛集团，在2017年也开始加速布局教育。三盛教育先后并购了睿颂天勤、中育贝拉、山东三品恒大教育、恒一教育等四家教育公司，很快又将其售出。 

多次谋划转型的地产公司绿景控股，在2020年瞄准热门的教育行业。曾发布公告称将收购佳一教育100%股份，但最终未获得股东大会审议通过。 

2016年《民促法》规定，非义务教育的幼儿园和高中，允许社会资本进入并营利。在义务教育阶段，也鼓励捐建、公立合作等多种办学模式。而如今新的《民促法》实施后，不再审批新的“公参民”学校，公办学校不得以举办者变更，集团办学、品牌输出等变相举办民办义务教育。 

从不允许教育机构盈利，到民办教育企业可登记为营利性教育单位，再到对办学收益做出明确规定。 地产企业发展民办教育的每一步，都能看到监管政策的印迹。

曾经，教育和地产都很香，现在这个组合成了“难兄难弟”，地产企业在教育领域的20年布局会不会迎来洗牌？ 

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露，36氪经授权发布。